معامله معارض با سند عادی و مجازات آن
معامله معارض یعنی فردی ، ملک یا مال غیرمنقولی را ابتدا به یک نفر بفروشد سپس همان مال را به شخص دیگری معامله کند.
گاهی اوقات پیش می‌آید پس از این که مالک یک مال غیرمنقول با خریدار دوم به توافق رسید و سند رسمی مال را به نام ایشان انتقال یافت یک سند عادی (قولنامه) کشف می‌شود که تاریخ تنظیم آن مقدم و قبل از تاریخ قولنامه مؤخر منتهی به تنظیم سند رسمی است و مفاد هر دو سند عادی و سند رسمی با هم در تعارض است. در این مقاله در این مورد توضیح خواهیم داد.
ماده 22 قانون ثبت ایران در این زمینه تصریح دارد و می‌گوید تنها کسی مالک شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد و در دنباله این ماده می‌گوید «یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است.»
بر اساس ماده 22 قانون ثبت در این زمینه مقرر می‌دارد:
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت..
بنابراین، مرجع احراز مالکیت و سایر حقوق عینی اشخاص در اموال غیرمنقول دفتر املاک است.
تفسیر معامله معارض در قانون ثبت
بر اساس قانون ثبت اگر شخصی مالی را ابتدا با سند عادی به شخص دیگری انتقال دهد و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری انتقال دهد، مالکیت خریدار دوم پذیرفته و معتبر است.
مجازات معامله معارض
مطابق با ماده 117 قانون ثبت شخصی که به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به‌عین یا منفعت مالی (اعم از منقول و یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید، به سه تا ده سال حبس محکوم می‌شود .
قانون‌گذار چنین ضمانت اجرای کیفری شدیدی را برای اشخاصی که اقدام به انعقاد معامله معارض تعیین کرده است تا اشخاص به عهد و پیمان خود وفادار باشند و نسبت به قرارداد عادی فروش اولیه تخلف ننمایند؛ بنابراین و با عنایت به ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحیح و نافذ تلقی می‌گردد
رأی وحدت رویه در خصوص معامله معارض
سرانجام دادستان کل کشور به دلیل این اختلافاتی که در زمینه تعریف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست رأی وحدت رویه نمود و هیات عمومی دیوان عالی کشور چنین رأی داد: پیرو اختلافاتی که قضات و محاکم در خصوص استنباط از معامله معارض موضوع ماده 117 قانون ثبت به وجود آمد سرانجام دادستان کل کشور اقدام به صدور رأی وحدت رویه نمود و اعلام کرد:
نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت‌اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است
در نقاطی که ثبت رسمی مربوط به معامله غیرمنقول به‌موجب بند اول ماده 47 قانون ثبت کشور اجباری است سند عادی راجع به آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته شده نیست و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
به‌عبارت‌دیگر اگر کسی علی‌رغم اجباری بودن ثبت‌اسناد رسمی قبلاً با سند عادی معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول انجام دهد سپس معامله‌ای معارض با معامله اول با همان مال به‌موجب سند رسمی منعقد نماید عمل ارتکابی وی از مصادیق ماده 117 قانون ثبت نخواهد بود؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگر قابل‌انطباق باشد. این رأی طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال 28 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
سؤال: اگر خریدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنیت با فروشنده تبانی کرده است. در این صورت آیا راهی برای ابطال سند مالکیت وجود دارد یا خیر؟
این موضوع زمانی محقق می‌شود که بستانکاری پیرو وصول محکوم به اقدام به توقیف اموال محکوم علیه می‌نماید و در همین حین شخص یا اشخاص ثالث با ارائه سند رسمی یا سند عادی مدعی مالکیت همان مال توقیف شده می‌گردند
در این صورت واحد اجرا احکام مدنی می‌بایست با درنظرگرفتن مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی به سند رسمی ارائه شده اعتبار داده و عملیات اجرایی را متوقف سازد و در مورد سند عادی با عنایت به اینکه این‌گونه اسناد اعتبار قانونی ندارد مدعی مالکیت را جهت حل اختلاف به دادگاه ارجاع می‌نماید.
ماده 22 قانون ثبت می‌گوید همین که ملکی طبق قانون به ثبت رسید و تشریفات و آگهی‌های نوبتی آن روند درست و قانونی خود را طی کرد از اعتبار قانونی برخوردار است و ملک مزبور متعلق به کسی است که انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است.
ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاک را واجد اعتبار دانسته و یک حق عینی مالکیت برای این مالک شناخته است و خریدار با سند عادی قادر به تعارض با سند دومی که به‌صورت رسمی تنظیم شده نمی‌باشد.
تفسیر ماده 117 قانون ثبت‌اسناد
مطابق با این ماده هرکس به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به‌عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) وکیل حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاق از سه تا ده سال محکوم خواهد شد
همان‌طور که مشخص است در قسمت دوم ماده مذکور ذکری از سند عادی نکرده است و فقط عبارت سند رسمی ذکر شده است که این مهم جهت جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی افراد است.
نیاز به توضیح است که رأی وحدت رویه تنها اشاره به عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را دارد نه بطلان معامله.
به عبارت بهتر اگرچه سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد، اما این به معنای عدم وقوع جرم معامله معارض نخواهد بود.
مهم‌ترین نکته در وقوع معامله معارض این موضوع است که برای تحقق جرم معامله معارض، مرتکب معامله دوم را حتماً به‌وسیله سند رسمی منتقل کرده باشد ولو اینکه معامله اول به‌صورت سند عادی و یا رسمی منتقل شده باشد .
تفاوت معاملهٔ معارض و انتقال مال غیر
اساساً در جرم انتقال مال غیر، شخصی مالی که علی اصول متعلق به غیر است به دیگری منتقل می‌کند؛
ولی در معامله معارض شخص ابتدائاً مالی که متعلق به خود است را منتقل می‌کند و بعد معامله‌ای می‌کند که معارض با معامله اول است.
ضرورت انتخاب وکیل ملکی
اگر شما هم با اختلافات ملکی روبه‌رو هستید و به دنبال یک وکیل ملکی خوب می‌گردید
می‌توانید با مراجعه به دفتر وکالت رسول خیابانی که با حضور دو وکیل متخصص در امور ملکی فعالیت دارد مشکل خود را مطرح کنید و یا اقدام به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی و همچنین به‌صورت آنلاین یا حضوری نمایید.
همچنین می توانید پرسش خود را در زیر این مطلب مطرح فرمائید تا در سریع ترین زمان و به صورت رایگان پاسخ دهیم.
سلام فروشنده یک بار زمین را به من فروخته مرتبه دوم با سند رسمی به کس دیگیری فروخته است. میتونم شکایت کیفری کنم؟
سلام مطابق با با ماده 117 قانون ثبت شخصی که به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به‌عین یا منفعت مالی (اعم از منقول و یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید، به سه تا ده سال حبس محکوم می‌شود