مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره

مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره یکی از رایج‌ترین عقود در روابط حقوقی و اقتصادی هستند که در آن‌ها، تعهدات مشخصی برای موجر و مستأجر تعیین می‌شود. برای تضمین اجرای این تعهدات، معمولاً در قراردادهای اجاره شرطی به نام “وجه التزام” درج می‌شود. وجه التزام مبلغی است که طرفین توافق می‌کنند در صورت عدم انجام تعهد یا تأخیر در اجرای آن، متخلف باید به طرف مقابل پرداخت کند. این نوشتار به بررسی ماهیت، شرایط و نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره می‌پردازد.

 ماهیت وجه التزام در قرارداد اجاره

وجه التزام در قرارداد اجاره معمولاً در دو حالت مطرح می‌شود:

1. وجه التزام بابت تخلیه نکردن ملک در موعد مقرر:
   اگر مستأجر پس از پایان مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری کند، مبلغی به عنوان خسارت (وجه التزام روزانه) برای هر روز تأخیر تعیین می‌شود.
2. وجه التزام بابت عدم پرداخت اجاره‌بها:
   در برخی قراردادها، شرط می‌شود که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، مستأجر موظف به پرداخت مبلغی به عنوان وجه التزام خواهد بود.

 شرایط قانونی وجه التزام در قرارداد اجاره

برای این‌که وجه التزام در قرارداد اجاره معتبر و قابل مطالبه باشد، شرایط زیر باید رعایت شود:

• توافق کتبی: وجه التزام باید در قرارداد اجاره به‌طور صریح درج شده باشد.
• مشخص بودن مبلغ: میزان خسارت ناشی از عدم انجام تعهد باید مشخص و معین باشد.
• عدم مغایرت با قوانین آمره: وجه التزام نباید خلاف مقررات آمره مانند قوانین مربوط به تخلیه اجباری یا تعدیل اجاره‌بها باشد.

 نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره

الف) مطالبه از طریق اظهارنامه رسمی

در صورت عدم انجام تعهد از سوی متعهد، ابتدا می‌توان با ارسال اظهارنامه رسمی از وی درخواست اجرای تعهد یا پرداخت وجه التزام کرد.

ب) طرح دعوای حقوقی در دادگاه

اگر متخلف از پرداخت وجه التزام خودداری کند، ذینفع می‌تواند با ارائه دادخواست در دادگاه حقوقی، وجه التزام را مطالبه کند. مدارک لازم شامل موارد زیر است:

• قرارداد اجاره
• مدارک اثبات عدم انجام تعهد (مانند گواهی عدم تخلیه یا عدم پرداخت اجاره)
• اظهارنامه ارسال‌شده به طرف مقابل
• محاسبه وجه التزام بر اساس مدت تأخیر

---

استفاده از وکیل متخصص در امور اجاره می‌تواند در مطالبه صحیح و قانونی وجه التزام در قرارداد اجاره بسیار مؤثر باشد، زیرا وکیل با تسلط بر نکات حقوقی و اصول دادرسی، از بروز مشکلات قانونی و اجرایی جلوگیری می‌کند.

مشاوره حقوقی : تماس با 09125514504

---

 دفاع در برابر مطالبه وجه التزام

طرفی که علیه او دعوای مطالبه وجه التزام مطرح شده، می‌تواند از دفاعیات زیر استفاده کند:

• ادعای فورس‌ماژور (قوه قاهره): اگر عدم انجام تعهد به دلایلی خارج از کنترل وی باشد (مانند زلزله، آتش‌سوزی یا بیماری سخت)، ممکن است وجه التزام منتفی شود.
• اثبات عدم تقصیر: اگر مستأجر یا موجر بتواند ثابت کند که به‌دلیل قصور طرف مقابل تعهدات خود را انجام نداده است، ممکن است وجه التزام قابل مطالبه نباشد.
• ابطال شرط وجه التزام: اگر مبلغ وجه التزام به‌طور غیرمتعارف بالا باشد و دادگاه آن را غیرمنصفانه تشخیص دهد، ممکن است کاهش یابد.

شرط مطالبه وجه التزام عدم تخلیه ملک

در قراردادهای دارای تعهدات متقابل (مانند قرارداد اجاره)، هر یک از طرفین تنها زمانی می‌توانند وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهد) را مطالبه کنند که خودشان به تعهداتشان عمل کرده باشند.

در موردی که موجر بخواهد خسارت تأخیر در تخلیه را از مستأجر مطالبه کند، باید نشان دهد که خود به تعهداتش عمل کرده است. اگر موجر وجه‌الرهن یا ودیعه را طبق قرارداد به مستأجر پرداخت نکرده باشد، مستأجر می‌تواند به استناد عدم ایفای تعهد از سوی موجر، از پرداخت خسارت وجه التزام خودداری کند.

این موضوع مطابق با اصل همبستگی تعهدات (اصل تقابل تعهدات در قراردادهای دو تعهدی) در حقوق قراردادها است، که بر اساس آن، اجرای تعهدات هر یک از طرفین منوط به اجرای تعهدات طرف دیگر است. در نتیجه، اگر موجر به تعهد خود مبنی بر استرداد ودیعه عمل نکرده باشد، حقی برای مطالبه خسارت از مستأجر به دلیل عدم تخلیه ملک نخواهد داشت

عدم امکان مطالبه همزمان وجه التزام و اجرت‌المثل

در صورتی که طرفین در قرارداد اجاره به‌طور مشخص و صریح مبلغی را به عنوان وجه التزام تأخیر در تخلیه تعیین کرده باشند، این مبلغ جایگزین سایر خسارات، از جمله اجرت‌المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت اجاره خواهد شد.

دلایل حقوقی:

1. حاکمیت اراده طرفین:
   بر اساس اصل آزادی قراردادها (ماده 10 قانون مدنی)، طرفین می‌توانند توافق کنند که در صورت عدم تخلیه، مستأجر مبلغ مشخصی را به‌عنوان خسارت بپردازد. در این حالت، این مبلغ به عنوان وجه التزام تعیین شده و مطالبه خسارت بیشتر (مانند اجرت‌المثل) فاقد مبنای قانونی خواهد بود.
2. قاعده عدم جمع خسارات قراردادی و قانونی:
   وقتی وجه التزام برای تأخیر در تخلیه مشخص شده است، دیگر نمی‌توان علاوه بر آن، اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد، زیرا این امر به نوعی محکومیت مضاعف مستأجر خواهد بود، که برخلاف عدالت قراردادی است.
3. رأی وحدت رویه و رویه قضایی:
   در بسیاری از آرای دادگاه‌ها، وقتی در قرارداد مبلغی به‌عنوان خسارت تأخیر در تخلیه تعیین شده باشد، دیگر اجرت‌المثل ایام تصرف قابل مطالبه نبوده و دادگاه تنها مستأجر را به پرداخت همان مبلغ محکوم می‌کند.

مستأجر فقط مکلف به پرداخت خسارت توافق‌شده (وجه التزام) است و مطالبه اجرت‌المثل در کنار آن، وجاهت قانونی ندارد مگر اینکه در قرارداد تصریح شده باشد که علاوه بر وجه التزام، اجرت‌المثل نیز قابل مطالبه است.

 نمونه دادخواست مطالبه وجه التزام قرارداد اجاره

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان قم

خواهان: (نام و نام خانوادگی موجر/مستأجر)
خوانده: (نام و نام خانوادگی طرف مقابل)
موضوع دادخواست: مطالبه وجه التزام بابت عدم انجام تعهد قراردادی

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
اینجانب مطابق قرارداد اجاره شماره … مورخ …، ملک خود را به خوانده اجاره داده‌ام. طبق بند … قرارداد، مقرر شد در صورت عدم تخلیه در موعد مقرر، خوانده موظف به پرداخت مبلغ … ریال بابت هر روز تأخیر باشد. نظر به این‌که خوانده از تاریخ … از تخلیه ملک خودداری کرده است، اینجانب حق مطالبه مبلغ مذکور را دارم.

لذا با توجه به مراتب فوق، تقاضای صدور حکم به پرداخت وجه التزام روزانه معادل … ریال از تاریخ … تا روز اجرای حکم، به همراه خسارات قانونی، مورد استدعاست.

با تشکر
نام و نام خانوادگی

 

نتیجه‌گیری

وجه التزام در قرارداد اجاره یکی از راهکارهای حقوقی برای تضمین اجرای تعهدات طرفین است. این مبلغ در صورتی قابل مطالبه است که در قرارداد تصریح شده باشد و متعهد، بدون دلیل موجه، از انجام تعهد خودداری کند. برای جلوگیری از اختلافات، توصیه می‌شود که این شرط به‌صورت واضح در قرارداد درج شود و در صورت بروز مشکل، ابتدا از طریق مذاکره و سپس مراجع قضایی اقدام شود.