مطالبه خسارت عقب‌نشینی ملک

مطالبه خسارت از شهرداری بابت عقب‌ نشینی ملک

عقب‌ نشینی ملک به‌معنای واگذاری بخشی از زمین یا ساختمان به شهرداری برای اجرای طرح‌های عمرانی و توسعه شهری است. این اقدام ممکن است به کاهش مساحت ملک و در نتیجه، کاهش ارزش آن منجر شود. در چنین شرایطی، مالکین حق دارند خسارت وارده را از شهرداری مطالبه کنند. در این مقاله، به بررسی مبانی قانونی، شرایط و نحوه مطالبه خسارت از شهرداری در قبال عقب‌نشینی ملک می‌پردازیم.

مبانی قانونی مطالبه خسارت شهرداری

بر اساس ماده 96 قانون شهرداری )الحاقی 1345/11/27) – شهرداری ‌میتواند برای تامین احتیاجات شهری از قبیل باغ‌های عمومی ایجاد تاسیسات برق و آب و نظایر آن که به منظور اصلاحات شهری ‌و رفع نیازمندیهای عمومی لازم باشد و باید تمام یا قسمتی از اراضی یا املاک یا ابنیه واقع در محدوده شهر به تصرف شهرداری درآید از مقررات قانون ‌توسعه معابر مصوب سال 1320 استفاده نماید.

مطابق قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، حقوق مالکیت افراد محترم شمرده شده و هیچ‌کس نمی‌تواند این حقوق را بدون مجوز قانونی نقض کند.

شرایط مطالبه خسارت از شهرداری

برای مطالبه خسارت از شهرداری در قبال عقب‌ نشینی ملک، شرایط زیر باید محقق شود:

1. وجود طرح مصوب شهری: عقب‌ نشینی باید در راستای اجرای طرح‌های مصوب شهری باشد که توسط مراجع ذی‌صلاح به تصویب رسیده‌اند.
2. تحمیل ضرر به مالک: عقب‌ نشینی باید منجر به کاهش مساحت یا ارزش ملک شود و این ضرر باید قابل اثبات باشد.
3. عدم اقدام داوطلبانه مالک: اگر مالک قبل از ابلاغ رسمی طرح و بدون اجبار قانونی، به‌صورت داوطلبانه اقدام به عقب‌ نشینی کند، شهرداری الزامی به پرداخت خسارت نخواهد داشت.

نحوه محاسبه و پرداخت خسارت شهرداری

میزان خسارت قابل مطالبه بسته به نوع خسارت وارده متفاوت است:

• خسارت به عرصه (زمین): در صورتی که شهرداری بخشی از زمین را تصرف کند، ارزش زمین بر اساس بهای یک سال قبل از ارزیابی تعیین شده و به آن شش درصد اضافه می‌شود. اگر مبلغ به‌دست‌آمده بیشتر از قیمت روز زمین باشد، همان مبلغ در زمان ارزیابی مد نظر قرار می‌گیرد و شهرداری موظف به پرداخت آن است.
• خسارت به اعیان (ساختمان): در صورت وارد شدن خسارت به ساختمان، کارشناسان رسمی دادگستری میزان خسارت را تعیین کرده و شهرداری موظف به پرداخت آن خواهد بود.

در صورتی که ملکی در طرح تعریض معابر قرار گیرد و مالک بر اساس پروانه ساختمانی و نقشه‌های مصوب، خود اقدام به عقب‌نشینی و اصلاح ملک نماید، شهرداری الزامی به پرداخت بهای بخش عقب‌نشینی شده ندارد. این موضوع در رأی شماره ۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۶۳۵ دیوان عالی کشور تأیید شده است

نظریه حقوقی قانون عقب نشینی ملک

استعلام:

1- ماهیت تصمیمات و طرح‌هایی که شهرداری در جهت عقب‌ نشینی املاک تصویب می‌کند، چیست؟ آیا این امر تملک محسوب می‌شود و به محض تصویب طرح ملک از مالکیت اشخاص خارج می‌شود و به تبع آن باید قیمت ملک به مالک پرداخت شود؟
2- در خصوص معاملات املاکی که دارای طرح عقب نشینی نسبت به قسمتی از ملک است؛ اما همچنان در تصرف مالک است، آیا با وجود طرح عقب‌نشینی این امر از موارد عیب مبیع محسوب می‌شود یا عدم مالکیت فروشنده نسبت به قسمت عقب‌نشینی موجب خیار تبعض صفقه است؟

نظریه مشورتی شماره شماره 7/1400/1044 مورخ 1400/09/24 اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

1- اولاً، شهرداری‌ها در اجرای قوانین تملکی جهت اجرای طرح، مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به قیمت روز هستند. ثانیاً، مالکیت اشخاص قابل احترام است و اعمال حقوق مالکانه جزو حقوق قانونی آنان است و صرف قرار گرفتن ملک در محدوده طرح شهرداری، به معنای تملک آن از سوی شهرداری نیست؛ همچنین صرف احداث بنا توسط مالک و اعمال عقب‌نشینی جهت اجرای طرح شهرداری، از موجبات اسقاط حقوق مالکانه جهت مطالبه بهاء و قیمت روز اراضی و املاک واقع در طرح نیست؛ زیرا هم‌چنان سند مالکیت آن قسمت از ملک مالک که داخل طرح شهرداری قرار گرفته است به نام مالک بوده و خارج کردن مالکیت مالک بدون پرداخت قیمت روز آن یا جلب رضایت وی برخلاف مقررات قانونی است.
2- در فرض پرسش، چنانچه مشتری جاهل بر این باشد که ملک در محدوده طرح شهرداری قرار گرفته است، عرفاً مبیع معیوب تلقی می‌شود و خریدار می‌تواند به استناد خیار عیب با حصول شرایط قانونی معامله را فسخ یا مطالبه ارش نماید.

امتیازات شهرداری برای عقب نشینی

در مواردی که املاک در مسیر طرح‌های توسعه شهری قرار می‌گیرند و نیاز به عقب‌ نشینی دارند، شهرداری‌ها برای جلب همکاری مالکان، امتیازات و تسهیلاتی را در نظر می‌گیرند. این امتیازات می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

1. اعطای تراکم تشویقی: شهرداری‌ها به منظور تشویق مالکان به همکاری در اجرای طرح‌های شهری، تراکم تشویقی اعطا می‌کنند. به‌طور کلی، برای هر متر مربع عقب‌نشینی، ۳ متر مربع تراکم تشویقی در نظر گرفته می‌شود. این تراکم تشویقی به مساحت باقی‌مانده پس از اصلاحی اعمال می‌شود و شهرداری بابت آن عوارضی دریافت نمی‌کند.
2. پرداخت غرامت و جبران خسارت: در صورتی که عقب‌نشینی منجر به وارد آمدن خسارت به ملک یا ساختمان شود، شهرداری موظف به پرداخت غرامت به مالک است. میزان این غرامت توسط کارشناسان رسمی تعیین می‌شود و شامل خسارات وارده به عرصه و اعیان ملک می‌باشد.
3. تخفیف‌های مالیاتی: برخی شهرداری‌ها برای تشویق مالکان به همکاری در طرح‌های توسعه شهری، تخفیف‌های مالیاتی در نظر می‌گیرند. این تخفیف‌ها می‌توانند شامل کاهش یا معافیت از پرداخت برخی مالیات‌ها باشند.
4. تسهیلات ویژه برای نوسازی: در مواردی که مالکان پیش از اعلام رسمی طرح‌های شهرداری، به‌صورت داوطلبانه اقدام به نوسازی و عقب‌نشینی ملک خود می‌کنند، شهرداری ممکن است تسهیلات ویژه‌ای مانند اعطای تراکم بیشتر یا تسهیلات مالی ارائه دهد. البته این امر بستگی به سیاست‌های شهرداری مربوطه دارد و الزام قانونی برای آن وجود ندارد.

نکات مهم:

• عدم پرداخت غرامت در صورت اقدام داوطلبانه: اگر مالک بدون اجبار و پیش از اعلام رسمی طرح، اقدام به عقب‌ نشینی کند، شهرداری تعهدی به پرداخت غرامت یا ارائه تسهیلات ندارد.
• الزام به رعایت حدود تعیین‌شده: در صورت صدور دستور عقب‌ نشینی از سوی شهرداری، مالک موظف به رعایت حدود تعیین‌شده است و در صورت عدم رعایت، ممکن است با جریمه یا تخریب ملک مواجه شود.

در نهایت، توصیه می‌شود مالکان پیش از هرگونه اقدام، با مراجعه به شهرداری منطقه خود، از جزئیات طرح‌های توسعه شهری و امتیازات مربوطه مطلع شوند تا بتوانند تصمیمات آگاهانه‌تری اتخاذ کنند.

مراحل قانونی مطالبه خسارت

برای مطالبه خسارت از شهرداری، مراحل زیر توصیه می‌شود:

1. جمع‌آوری مستندات: شامل اسناد مالکیت، نقشه‌های ملک، ابلاغیه‌های شهرداری و سایر مدارک مرتبط.
2. ارزیابی خسارت: با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری، میزان دقیق خسارت تعیین می‌شود.
3. مذاکره با شهرداری: با ارائه مستندات و گزارش کارشناسی، می‌توان با شهرداری وارد مذاکره شد تا به توافقی در خصوص جبران خسارت رسید.
4. طرح دعوی در مراجع قضایی: در صورت عدم توافق با شهرداری، مالک می‌تواند با ارائه دادخواست، از طریق مراجع قضایی اقدام به مطالبه خسارت کند.

استفاده از وکیل متخصص در دعاوی علیه شهرداری، به دلیل پیچیدگی قوانین و مقررات شهری، برای تنظیم صحیح شکایت و دفاع از حقوق شهروندان ضروری است.

مطالبه خسارت از شهرداری: تماس با 09125514504

نکات مهم

• اقدام داوطلبانه مالک: اگر مالک قبل از ابلاغ رسمی طرح و بدون اجبار قانونی اقدام به عقب‌نشینی کند، شهرداری الزامی به پرداخت خسارت ندارد.
• املاک در رهن یا وثیقه: در صورتی که ملک در رهن یا وثیقه باشد، قبل از هرگونه اقدام، باید موافقت بستانکاران جلب شود.
• استفاده از مشاوره حقوقی: به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی موجود در این زمینه، توصیه می‌شود از وکیل متخصص در امور ملکی  مشاوره گرفته شود.

نتیجه‌گیری

عقب‌نشینی ملک در راستای اجرای طرح‌های عمرانی شهری امری رایج است که ممکن است به مالکین خسارت وارد کند. بر اساس قوانین جاری، شهرداری‌ها موظف به جبران این خسارات هستند، مشروط بر اینکه شرایط قانونی رعایت شود. مالکین با آگاهی از حقوق خود و طی مراحل قانونی می‌توانند خسارات وارده را از شهرداری مطالبه کنند.