مدیر ساختمان چگونه انتخاب میشود
انتخاب مدیر ساختمان معمولاً در چارچوب قوانین و مقررات مربوط به مدیریت ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی انجام میشود. این فرآیند در بسیاری از کشورها شامل مراحلی قانونی و شفاف است تا همه ساکنان از روند انتخاب و صلاحیت مدیر مطمئن شوند. در زیر به مراحل کلی انتخاب مدیر ساختمان پرداخته میشود:
برگزاری مجمع عمومی ساختمان
برابر با ماده 5 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.
این مجمع می‌تواند به صورت عادی یا فوق‌العاده تشکیل شود و همه مالکین یا نمایندگان قانونی آن‌ها در آن حضور داشته باشند.
اطلاع‌رسانی به ساکنان
معمولاً لازم است که زمان و مکان برگزاری مجمع عمومی به اطلاع همه ساکنان رسانده شود. این اطلاع‌رسانی می‌تواند از طریق تابلو اعلانات ساختمان یا پیام‌رسانی الکترونیکی انجام شود.
برگزاری جلسه و رأی‌گیری
در جلسه مجمع عمومی، پس از بحث و بررسی درباره ویژگی‌ها و مسئولیت‌های مدیر، رأی‌گیری برای انتخاب مدیر انجام میشود. هر واحد مسکونی در این فرآیند دارای یک رأی است، مگر آنکه قوانین داخلی ساختمان شرایط دیگری را مشخص کرده باشند.
حد نصاب رأی‌گیری
برای معتبر بودن انتخاب مدیر، باید تعداد مشخصی از مالکان در رأی‌گیری شرکت کنند. حد نصاب لازم برای رأی‌گیری وفق ماده 6 اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند .
وظایف و مسئولیت‌های مدیر
مطابق با ماده 14 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ،مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.
مدیر ساختمان پس از انتخاب، وظایفی مانند مدیریت امور مالی و اداری ساختمان، پیگیری تعمیرات و نگهداری، جمع‌آوری شارژ ماهیانه، رسیدگی به مشکلات ساکنان و نظارت بر کارکنان ساختمان (مانند نگهبانان و سرایداران) را بر عهده می‌گیرد.
مدت زمان مدیریت
ماده 15 قانون مذکور بیان می دارد: مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد
مستندات قانونی
پس از انتخاب مدیر، ممکن است لازم باشد مدارک مربوط به تصمیمات مجمع عمومی و انتخاب مدیر در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود یا به هیئت مدیره ارائه گردد.
عزل و تغییر مدیر
در صورت عدم رضایت از عملکرد مدیر، امکان عزل وی توسط مجمع عمومی وجود دارد. برای این کار، جلسه فوق‌العاده برگزار شده و با رأی اکثریت مالکان تصمیم‌گیری میشود.
نکات مهم:
- آگاهی از قوانین محلی: ممکن است قوانین و مقررات مربوط به انتخاب مدیر ساختمان در مناطق مختلف متفاوت باشد. آشنایی با آیین‌نامه‌ها و قوانین محلی ضروری است.
- پیشنهاد مدیر توسط هیئت‌مدیره: در برخی از ساختمان‌ها، هیئت‌مدیره می‌تواند کاندیدای مدیر را پیشنهاد داده و به رأی مجمع عمومی بگذارد.
انتخاب مدیر ساختمان یک فرآیند دموکراتیک است که نیاز به مشارکت ساکنان و رعایت قوانین مربوطه دارد تا مدیریت ساختمان به شکل صحیح و کارآمد انجام شود.
عدم پرداخت شارژ ساختمان
برابر ماده ۱۰ مکرر (الحاقی ۱۶/۸/۱۳۵۱ و اصلاحی ۱۳۵۹) قانون تملک آپارتمان هادر صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یاهیات مدیران موظف میباشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
متن انتخاب مدیر ساختمان
در زیر یک نمونه متن برای اعلام و ثبت صورت‌جلسه انتخاب مدیر ساختمان ارائه شده است. این متن می‌تواند برای تشکیل جلسه مجمع عمومی و انتخاب مدیر ساختمان استفاده شود:
صورت‌جلسه انتخاب مدیر ساختمان
به تاریخ [تاریخ جلسه]، جلسه مجمع عمومی ساختمان واقع در [آدرس کامل ساختمان]، با حضور مالکین و نمایندگان قانونی واحدهای ساختمانی برگزار گردید. دستور جلسه، انتخاب مدیر ساختمان برای دوره [مدت دوره] می‌باشد.
حاضرین جلسه: تعداد کل واحدها: [تعداد واحدها]
تعداد حاضرین: [تعداد حاضرین]
نصاب لازم برای رسمیت جلسه: [تعداد لازم]
پس از اعلام رسمیت جلسه و بررسی موارد مربوط به انتخاب مدیر، نامزدهای مدیریت ساختمان معرفی شدند و رأی‌گیری انجام گرفت.
نتیجه رأی‌گیری: نامزدها:
- [نام و نام خانوادگی نامزد 1] – تعداد آراء: [تعداد آراء]
- [نام و نام خانوادگی نامزد 2] – تعداد آراء: [تعداد آراء]
- …
با توجه به نتایج رأی‌گیری، [نام و نام خانوادگی مدیر منتخب] با کسب بیشترین آراء به عنوان مدیر ساختمان برای دوره [مدت دوره] انتخاب شد.
وظایف و اختیارات مدیر منتخب:
- مدیریت و پیگیری امور مالی ساختمان (جمع‌آوری شارژ ماهیانه و مدیریت بودجه)
- هماهنگی تعمیرات و نگهداری بخش‌های مشترک ساختمان
- نظارت بر عملکرد کارکنان ساختمان (نگهبان، سرایدار و غیره)
- رسیدگی به مشکلات و درخواست‌های ساکنان
این صورت‌جلسه با تأیید حاضرین جلسه و امضای نمایندگان واحدها رسمیت یافت.
امضاها:
[نام و نام خانوادگی حاضرین و امضای آنان]
این متن می‌تواند با توجه به شرایط خاص هر ساختمان و قوانین محلی تغییر یابد یا تکمیل شود.
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان نوعی بیمه است که به منظور پوشش ریسک‌ها و مسئولیت‌های مدیر ساختمان در برابر حوادث و خسارات احتمالی که ممکن است در ساختمان رخ دهد، طراحی شده است.
برابر با ماده 20 آئین نامه اجرایی مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
مزایای بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
- پوشش حوادث و خسارات جانی و مالی:
- این بیمه هزینه‌های مرتبط با حوادثی مانند لغزش یا سقوط افراد در راه‌پله‌ها، آسانسور و سایر بخش‌های مشترک ساختمان را پوشش می‌دهد.
- خسارات مالی ناشی از مشکلات فنی یا حوادثی مانند ترکیدگی لوله‌ها یا آتش‌سوزی نیز می‌تواند تحت پوشش قرار گیرد.
- حمایت حقوقی و قضایی:
- در صورتی که مدیر ساختمان درگیر دعاوی حقوقی شود، این بیمه می‌تواند هزینه‌های حقوقی و جبران خسارات را پوشش دهد.
- مسئولیت کارکنان ساختمان:
- حوادثی که ممکن است برای کارکنان ساختمان مانند سرایدار، نگهبان یا کارکنان خدماتی رخ دهد نیز تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان است.
تعهدات و پوشش‌های معمول
- پوشش حوادث ناشی از قصور در مدیریت: اگر مدیر در انجام وظایف خود کوتاهی کند و این موضوع منجر به بروز خسارت یا حادثه‌ای شود، بیمه می‌تواند هزینه‌های مرتبط را پوشش دهد.
- پوشش خسارات به اموال: این شامل خسارات واردشده به اموال ساکنان یا ساختمان به دلیل حوادث ناشی از مدیریت است.
- پوشش حوادث غیرمنتظره: مانند ریزش ساختمان یا مشکلات فنی که منجر به آسیب میشود.
نکات مهم در مورد بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
- شرایط و محدودیت‌ها: هر بیمه‌نامه شرایط و محدودیت‌های خاص خود را دارد. مدیران باید شرایط بیمه‌نامه را به دقت مطالعه کرده و از پوشش‌های دقیق و استثنائات آگاه شوند.
- مدت پوشش: معمولاً این بیمه‌ها برای دوره‌های یک ساله ارائه می‌شوند و مدیر باید پس از پایان دوره آن را تمدید کند.
- حق بیمه: مبلغ حق بیمه بستگی به نوع و شرایط ساختمان، تعداد واحدها و پوشش‌های مورد نیاز دارد.
مزایای این بیمه برای مدیر و ساکنان
- کاهش استرس و اطمینان خاطر مدیر: مدیر با داشتن این بیمه از تعهدات مالی سنگین در صورت وقوع حادثه در امان خواهد بود.
- افزایش اعتماد ساکنان: وجود بیمه مسئولیت برای مدیر می‌تواند اعتماد ساکنان به مدیریت ساختمان را افزایش دهد.
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان ابزاری ضروری برای مدیران ساختمان‌ها و مجتمع‌ها است تا بتوانند با آرامش خاطر وظایف خود را انجام دهند و در صورت بروز حوادث و خسارات، از پوشش‌های مالی و حقوقی برخوردار شوند. این بیمه نقش مهمی در کاهش ریسک‌های مدیریت و حفاظت از منافع ساکنان و کارکنان ساختمان دارد.
وکیل شکایت از مدیر ساختمان
وکیلی که تخصص در امور مربوط به شکایت از مدیر ساختمان داشته باشد، به مسائل حقوقی مربوط به مدیریت و نگهداری ساختمان‌ها و همچنین تعارضات میان مدیر و ساکنان می‌پردازد. اگر ساکنان یک ساختمان از عملکرد مدیر ناراضی باشند و بخواهند علیه او شکایت کنند، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص می‌تواند به پیشبرد مؤثرتر پرونده کمک کند.
موارد رایج برای شکایت از مدیر ساختمان
- سوءمدیریت مالی: اگر مدیر در جمع‌آوری یا استفاده از وجوه و هزینه‌های مشترک ساختمان شفافیت نداشته باشد یا این وجوه را به‌صورت نادرست استفاده کند.
- قصور در انجام وظایف: کوتاهی در انجام وظایفی مانند تعمیرات ضروری، نظافت، نگهداری و رسیدگی به امور ساختمان.
- تصمیمات غیرقانونی: اتخاذ تصمیمات مهم بدون مشورت و رضایت ساکنان و نقض قوانین و مقررات ساختمان.
- عدم رعایت قوانین و مقررات: عدم رعایت آیین‌نامه‌های داخلی یا مقررات ساختمان و قوانین مربوط به نگهداری و استفاده از اموال مشترک.
- رفتار نادرست یا سوءاستفاده از مقام: برخورد نامناسب با ساکنان یا استفاده از موقعیت برای منافع شخصی.
نقش وکیل در شکایت از مدیر ساختمان
- مشاوره حقوقی: ارائه راهنمایی و مشاوره به ساکنان برای آشنایی با حقوق خود و شرایط قانونی.
- تهیه و تنظیم شکایت: کمک به تدوین شکایت و مدارک مورد نیاز برای ارائه به مراجع قضایی یا داوری.
- نمایندگی در دادگاه: حضور به‌عنوان نماینده قانونی ساکنان در دادگاه و پیگیری پرونده.
- میانجی‌گری: در برخی موارد، وکیل می‌تواند به عنوان میانجی عمل کند و بین ساکنان و مدیر توافق ایجاد کند.
روند شکایت از مدیر ساختمان
- جمع‌آوری مدارک و مستندات: تهیه مدارکی که نشان‌دهنده سوءمدیریت یا تخلف مدیر باشد.
- مشاوره با وکیل: ملاقات با وکیل برای بررسی وضعیت و تصمیم‌گیری درباره بهترین راه اقدام.
- ارائه شکایت: ثبت شکایت در دادگاه یا مرجع مربوطه مانند اداره کل ثبت اسناد و املاک یا شورای حل اختلاف.
- پیگیری پرونده: پیگیری مراحل قضایی و ارائه دلایل و مدارک به دادگاه توسط وکیل.
سخن پایانی
داشتن یک وکیل متخصص در امور ساختمان و مجتمع‌های مسکونی می‌تواند به ساکنان کمک کند تا با سرعت و کارایی بیشتری مسائل خود را حل کنند. این وکلا با تجربه و آگاهی از قوانین مربوط به مدیریت ساختمان، میتوانند منافع ساکنان را به خوبی حفظ کرده و در مسیر قانونی پیگیری کنند.
بدون دیدگاه