فسخ مبایعه‌نامه
فسخ مبایعه‌نامه به معنی پایان دادن به قرارداد خرید و فروش ملک یا مال دیگر قبل از اجرای کامل تعهدات است. برای فسخ مبایعه‌نامه، باید شرایط و ضوابطی که در قانون و در خود قرارداد تعیین شده است، رعایت شود. در ادامه، نکات کلیدی درباره فسخ مبایعه‌نامه آورده شده است:
شرایط قانونی فسخ مبایعه‌نامه
فسخ مبایعه‌نامه باید بر اساس شرایط قانونی و یا شروطی که در متن قرارداد ذکر شده است، انجام شود. مواردی که می‌توانند مبنای فسخ باشند عبارتند از:
خیار شرط
اگر در متن مبایعه‌نامه خیار فسخ برای یکی از طرفین پیش‌بینی شده باشد، آن طرف می‌تواند در مدت مشخص شده اقدام به فسخ کند.
خیار عیب
اگر مشخص شود که مال مورد معامله دارای عیب است، خریدار می‌تواند بر اساس این خیار قرارداد را فسخ کند.
خیار تدلیس
اگر یکی از طرفین با فریب و نادرستی اطلاعاتی ارائه داده باشد، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
خیار تأخیر ثمن
اگر خریدار در پرداخت ثمن (مبلغ قرارداد) تأخیر داشته باشد و فروشنده نیز شرایط قانونی را رعایت کرده باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
روش‌های فسخ مبایعه‌نامه
برای فسخ مبایعه‌نامه، باید مراحل زیر طی شود:
- اعلام کتبی فسخ: فسخ قرارداد باید به صورت کتبی به طرف مقابل اعلام شود. این کار می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی یا نامه‌ای که در دفترخانه تنظیم و ثبت شده، انجام شود.
- رعایت شرایط قرارداد: اگر در قرارداد شرایط خاصی برای فسخ تعیین شده است (مانند اخذ موافقت طرف مقابل)، باید این شرایط رعایت شود.
- مراجعه به مراجع قانونی: در صورت عدم موافقت طرف مقابل با فسخ، طرف متقاضی فسخ می‌تواند به مراجع قضایی (مانند دادگاه) مراجعه کند تا فسخ را پیگیری کند.
آثار فسخ مبایعه‌نامه
بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد
با فسخ مبایعه‌نامه، تعهدات طرفین به پایان می‌رسد و هر یک موظف به بازگرداندن وجوه یا اموالی هستند که مبادله شده است.
مسترد کردن ثمن پرداختی
در صورت فسخ توسط خریدار، مبلغ پرداختی باید به او بازگردانده شود و در صورتی که فسخ از سوی فروشنده باشد، عموماً نیاز به بازگرداندن کل مبلغ دارد.
پرداخت خسارت
اگر فسخ مبایعه‌نامه موجب ورود خسارت به طرف دیگر شود و این خسارت در نتیجه تخلف از شرایط قرارداد باشد، ممکن است فرد مسئول ملزم به پرداخت خسارت شود.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/07/24
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر بندر ترکمن
پرسش
خواهان دادخواستی به خواسته تایید فسخ مبایعه‌نامه یک دستگاه خودرو به جهت خیار عیب و مطالبه ثمن معامله به قیمت یوم‌الاداء مطرح نموده است در صورت تایید فسخ قرارداد صرف ثمن قراردادی باید برگردد یا ثمن روز؟ در فرض پرداخت ثمن روز ملاک محاسبه آن چگونه است؟
نظر هیات عالی
آنچه در رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور مورد تایید و تصریح قرار گرفته رعایت تورم در موضوع ضمان مبیعی است که مستحق‌للغیر درآمده، است. با توجه به اینکه در مساله فسخ هم، استرداد ثمن باید با رعایت تورم موضوعی یعنی همان مبلغی که بهای یک دستگاه خودرو بوده است، ملاک عمل قرار گیرد، لذا در فسخ دریافت غرامت یا ارزش ثمن به نرخ روز سازگار با اصول حقوقی نیست.
مشاوره با وکیل
برای پیشگیری از هرگونه مشکل و پیچیدگی در روند ابطال مبایعه‌نامه، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور قراردادها می‌تواند بسیار مفید باشد. وکیل می‌تواند با بررسی دقیق قرارداد و شرایط، بهترین راهکار حقوقی را پیشنهاد دهد و در صورت لزوم، اقدام به طرح دعوی و پیگیری قضایی کند.
نکات تکمیلی
- استفاده از اظهارنامه رسمی: برای اعلام فسخ، می‌توان از اظهارنامه رسمی که از طریق دادگاه یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می‌شود، استفاده کرد.
- مهلت قانونی: برخی خیارات مانند خیار عیب یا تدلیس ممکن است دارای مهلت مشخصی برای اعمال باشند که باید رعایت شود.
مرجع صالح فسخ مبایعه نامه
دادنامه شماره 9209985114700332 مورخ 1394/03/11 شعبه چهل دیوان عالی کشور:
دعاوی فسخ مبایعه نامه و ابطال وکالتنامه مربوط به مال غیرمنقول با توجه به اینکه راجع به سندهای مذکور است؛ رسیدگی به آنها تابع ملک موضوع سند نبوده و در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است.
مستشار و عضو معاون شعبه 40 دیوان عالی کشور
عبدالمحمد خالصی – محمد بارانی
- فسخ مبایعه‌نامه نیازمند دقت و رعایت نکات حقوقی است تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
دادخواست فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده
دادخواست فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده معمولاً به دلیل عدم اجرای تعهدات خریدار، مانند عدم پرداخت مبلغ قرارداد (ثمن)، مطرح می‌شود. در این حالت، فروشنده می‌تواند با تنظیم دادخواست و ارائه آن به دادگاه، درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. در ادامه، نمونه و توضیحی برای تهیه دادخواست فسخ مبایعه‌نامه ارائه می‌شود:
نمونه دادخواست فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده
مشخصات طرفین:
- نام خواهان (فروشنده): [نام کامل و مشخصات]
- نام خوانده (خریدار): [نام کامل و مشخصات]
موضوع دادخواست: فسخ مبایعه‌نامه به دلیل عدم پرداخت ثمن
دلایل و مستندات:
- کپی مبایعه‌نامه
- مدارک شناسایی
- اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به خریدار مبنی بر درخواست پرداخت ثمن
متن دادخواست:
به استحضار مقام محترم قضایی می‌رساند:
اینجانب [نام خواهان]، طبق مبایعه‌نامه شماره [شماره مبایعه‌نامه] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، اقدام به فروش [شرح ملک یا مال] به خوانده، [نام خوانده]، نموده‌ام. بر اساس توافق صورت‌گرفته، مقرر گردید که خریدار مبلغ [مقدار ثمن] را در موعد مقرر پرداخت نماید.
متأسفانه با وجود انقضای مهلت مقرر و پیگیری‌های متعدد، خوانده تا به امروز از پرداخت مبلغ مذکور خودداری کرده است. در راستای ماده ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و سایر مواد مربوطه، اینجانب به موجب حق قانونی خود درخواست فسخ مبایعه‌نامه فوق را دارم.
با توجه به مراتب مذکور و مدارک پیوست، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد و بازگشت مورد معامله به اینجانب، مورد استدعا است.
با تقدیم احترام
[نام و امضای خواهان]
[تاریخ]
نکات مهم برای تنظیم دادخواست:
- قبل از ارائه دادخواست، بهتر است اظهارنامه‌ای رسمی به خریدار ارسال شود و به او اخطار پرداخت ثمن داده شود. این اظهارنامه نشان می‌دهد که فروشنده تمام تلاش خود را برای حل موضوع انجام داده است.
- خواسته های ابطال و فسخ قرارداد در یک دادخواست، قابل جمع نیست زیرا دعوا به علت منجز نبودن خواسته ردّ می‌شود.
نحوه پیگیری دادخواست:
پس از تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا محل اقامت طرفین، دادگاه جلسه رسیدگی تعیین می‌کند. در این جلسه، طرفین با ارائه دلایل و مدارک خود، نظراتشان را بیان می‌کنند و در نهایت قاضی تصمیم به ابطال یا رد درخواست می‌گیرد.
در ادامه، نمونه‌ای از اظهارنامه فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده به دلیل عدم پرداخت ثمن یا دیگر موارد تخلف خریدار ارائه شده است. این اظهارنامه به فروشنده کمک می‌کند تا به‌صورت رسمی خواسته خود را به اطلاع خریدار برساند.
نمونه اظهارنامه فسخ مبایعه‌نامه از طرف فروشنده
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]
شماره اظهارنامه: [شماره مربوطه]
فرستنده: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
آدرس فرستنده: [آدرس کامل فروشنده]
گیرنده: [نام و نام خانوادگی خریدار]
آدرس گیرنده: [آدرس کامل خریدار]
موضوع: اعلام فسخ مبایعه‌نامه شماره [شماره مبایعه‌نامه] به دلیل عدم پرداخت ثمن
متن اظهارنامه:
به استحضار می‌رساند، مطابق مبایعه‌نامه شماره [شماره مبایعه‌نامه] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، اینجانب [نام فروشنده] اقدام به فروش [توضیح مختصر درباره مال یا ملک] به جنابعالی نموده‌ام. بر اساس مفاد قرارداد، مقرر گردید که مبلغ [مقدار ثمن] به عنوان ثمن معامله در تاریخ [تاریخ مقرر پرداخت] پرداخت گردد.
با این حال، با گذشت مدت مذکور، شما از انجام تعهد خود مبنی بر پرداخت ثمن خودداری کرده‌اید. این امر، نقض صریح تعهدات قراردادی شما می‌باشد و حق فسخ مبایعه‌نامه را برای اینجانب محفوظ می‌دارد.
بنابراین، به موجب این اظهارنامه، به‌صورت رسمی اعلام می‌نمایم که چنانچه ظرف [مدت مشخص] از تاریخ دریافت این اظهارنامه نسبت به پرداخت ثمن قرارداد اقدام نفرمایید، اینجانب اقدام به فسخ مبایعه‌نامه مزبور نموده و کلیه عواقب و خسارات ناشی از آن بر عهده جنابعالی خواهد بود.
این اظهارنامه به‌عنوان اتمام حجت ارسال شده و در صورت عدم اقدام به پرداخت، مراتب فسخ قرارداد از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد شد.
با تقدیم احترام
[نام و نام خانوادگی فروشنده]
[امضا]
نکات مهم:
- ثبت رسمی اظهارنامه: اظهارنامه باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا از طریق دادگاه به صورت رسمی ارسال شود.
- مدت زمان تعیین‌شده: بهتر است مدت زمان معقولی برای پاسخ‌دهی یا انجام تعهد توسط خریدار در نظر گرفته شود (معمولاً ۳ تا ۱۰ روز).
- پیوست مستندات: در صورت نیاز، می‌توانید کپی مبایعه‌نامه یا دیگر مستندات مرتبط را ضمیمه اظهارنامه کنید.
استفاده از این اظهارنامه به فروشنده امکان می‌دهد که به طور رسمی تخلف خریدار را به او اعلام کند و در صورت عدم پاسخ یا عدم اقدام، به مراجع قضایی برای ابطال قرارداد مراجعه کند.
نمونه رای فسخ مبایعه نامه
چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره ایجاد حق فسخ مبایعه نامه به علت عدم پرداخت چک ثمن معامله:
درصورت وجود شرط فسخ به دلیل عدم پرداخت وجه چک در قرارداد، عدم پرداخت چک ثمن معامله، وقتی شرط فسخ را محقق می کند که تا آخر وقت اداری تاریخ چک، خریدار وجه را به حساب بانکی خود به نحو قابل وصولی واریز ننماید. لذا برگشت چک در ابتدای وقت اداری این شرط را محقق نمی کند.
مستشاران شعبه ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران-رحیمی یادگاری
هزینه فسخ مبایعه نامه
هزینه فسخ مبایعه‌نامه می‌تواند شامل چند بخش باشد و به عوامل مختلفی مانند نوع قرارداد، شرایط باطل کردن و نحوه پیگیری (حضوری یا از طریق وکیل) بستگی دارد. در ادامه به توضیح این موارد پرداخته شده است:
هزینه‌های حقوقی و دادرسی
- هزینه ثبت دادخواست در دادگاه: اگر باطل کردن مبایعه‌نامه از طریق دادگاه انجام شود، هزینه‌ای بابت ثبت دادخواست در دادگاه عمومی حقوقی پرداخت می‌شود. این هزینه معمولاً به عنوان هزینه دادرسی شناخته می‌شود و بسته به نوع و مبلغ قرارداد متفاوت است.
- هزینه پیگیری و جلسات دادگاه: در صورتی که پرونده به جلسات دادرسی کشیده شود، هزینه‌هایی برای پیگیری پرونده و جلسات دادگاه وجود دارد.
هزینه وکیل
- حق‌الوکاله وکیل: اگر فروشنده برای باطل کردن مبایعه‌نامه از وکیل استفاده کند، باید هزینه‌ای برای حق‌الوکاله بپردازد. این هزینه بسته به تجربه و شهرت وکیل، پیچیدگی پرونده، و توافقی که با وکیل صورت می‌گیرد، متغیر است.
- مشاوره اولیه: برخی از وکلا ممکن است مشاوره اولیه رایگان یا با هزینه کمی ارائه دهند، اما برای پیگیری پرونده و تنظیم دادخواست کامل هزینه جداگانه دریافت می‌کنند.
هزینه‌های احتمالی دیگر
- هزینه اظهارنامه رسمی: ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل، که معمولاً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود، هزینه‌ای دارد.
- هزینه دفترخانه و ثبت اسناد: اگر ابطال مبایعه‌نامه در دفترخانه رسمی ثبت شود (خصوصاً در مواردی که توافقی ابطال انجام می‌شود)، هزینه‌ای بابت خدمات دفترخانه پرداخت می‌شود.
خسارت احتمالی
- اگر در قرارداد شرطی مبنی بر پرداخت خسارت در صورت باطل کردن قرارداد ذکر شده باشد، ممکن است یکی از طرفین ملزم به پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان خسارت شود.
تخمین کلی هزینه‌ها
هزینه کلی فسخ مبایعه‌نامه می‌تواند بین چند صد هزار تومان تا چند میلیون تومان متغیر باشد، بسته به موارد فوق و پیچیدگی پرونده. برای اطلاعات دقیق‌تر، توصیه می‌شود:
- به دادگاه یا دفترخانه مراجعه کرده و هزینه‌های مربوط به ثبت دادخواست یا ابطال سخ رسمی را استعلام بگیرید.
- با وکیل متخصص مشورت کنید تا براساس جزئیات پرونده شما، تخمین دقیقی از هزینه‌های مورد نیاز ارائه دهد.
در نهایت، انتخاب روش مناسب برای باطل کردن (توافقی یا قانونی) می‌تواند بر هزینه‌های کلی تأثیر بگذارد.
وکیل فسخ مبایعه‌نامه
وکیل فسخ مبایعه‌نامه، وکیلی است که در امور قراردادها و دعاوی ملکی تخصص دارد و می‌تواند به فروشنده یا خریدار کمک کند تا فرآیند باطل کردن مبایعه‌نامه را به درستی و با رعایت قوانین مربوطه انجام دهد. انتخاب وکیل مناسب می‌تواند روند کار را تسریع کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند. در ادامه، توضیحات مربوط به نقش وکیل در ابطال مبایعه‌نامه و نحوه انتخاب او آمده است:
نقش وکیل در فسخ مبایعه‌نامه
- بررسی قرارداد و شناسایی مشکلات: وکیل می‌تواند قرارداد را بررسی کند و مشخص کند که آیا دلایل ابطال معتبر و قانونی هستند یا خیر.
- مشاوره حقوقی: وکیل با ارائه مشاوره حقوقی می‌تواند به شما کمک کند تا بهترین تصمیم را بگیرید و از حقوق خود به‌طور کامل آگاه شوید.
- تنظیم دادخواست: وکیل می‌تواند دادخواست ابطال مبایعه‌نامه را به‌طور صحیح تنظیم کند و دلایل قانونی و مستندات لازم را ارائه دهد.
- پیگیری امور قضایی: در صورت نیاز به مراجعه به دادگاه، وکیل می‌تواند به‌عنوان نماینده شما در جلسات دادگاه شرکت کرده و از منافع شما دفاع کند.
- مذاکره با طرف مقابل: در مواردی که امکان باطل کردن توافقی وجود دارد، وکیل می‌تواند مذاکره کند تا ابطال قرارداد بدون نیاز به طرح دعوی انجام شود.
ویژگی‌های یک وکیل خوب برای فسخ مبایعه‌نامه
- تخصص و تجربه: وکیلی که تخصص در امور ملکی و قراردادها دارد و پرونده‌های مشابه را با موفقیت پیگیری کرده است، انتخاب مناسبی خواهد بود.
- آشنایی با قوانین ملکی: وکیل باید با قوانین مربوط به معاملات و دعاوی ملکی و نیز مقررات فسخ قراردادها آشنا باشد.
- شفافیت در هزینه‌ها: وکیل باید درباره هزینه‌های پیگیری پرونده و حق‌الوکاله توضیحات شفافی ارائه دهد.
- مهارت در مذاکره: در برخی موارد، امکان حل و فصل اختلاف از طریق مذاکره وجود دارد و وکیل باید در این زمینه مهارت داشته باشد.
بدون دیدگاه