فروش ملک مشاع قولنامه‌ای

فروش ملک مشاع قولنامه‌ای

فروش ملک مشاع قولنامه‌ای موضوعی است که ممکن است در روند معاملات املاک، به خصوص در مناطق غیررسمی یا در شرایطی که سند رسمی وجود ندارد، بسیار پیش بیاید. این نوع فروش شامل ویژگی‌هایی خاص است که ممکن است باعث پیچیدگی‌هایی در فرایند خرید و فروش و همچنین مسائل حقوقی شود. در این مقاله، به بررسی فروش ملک مشاع قولنامه‌ای، شرایط آن، مشکلات و راهکارهای قانونی مرتبط با آن خواهیم پرداخت.

تعریف ملک مشاعی و قولنامه‌ای

• ملک مشاعی به ملکی گفته می‌شود که چند نفر به‌طور مشترک مالک آن هستند. این نوع املاک در ابتدا به‌صورت مشاع در اختیار چند نفر قرار می‌گیرند که سهم هر کدام از آنها به نسبت توافق‌های صورت‌گرفته معین می‌شود.
• ملک قولنامه‌ای به ملک‌هایی اطلاق می‌شود که در آنها انتقال مالکیت به‌صورت رسمی و با سند رسمی انجام نمی‌شود، بلکه مالکیت از طریق قراردادهای دستی یا قولنامه‌های خصوصی بین طرفین معامله مشخص می‌شود.

شرایط فروش ملک مشاع قولنامه‌ای

• فروش ملک مشاعی معمولاً زمانی امکان‌پذیر است که تمام شرکا یا مالکان مشاعی ملک، رضایت به فروش آن داشته باشند.
• در صورتی که یک نفر از شرکا بخواهد سهم خود را به دیگری بفروشد، باید ابتدا رضایت سایر شرکا را جلب کند.
• در برخی موارد، ممکن است فروش ملک مشترک به‌صورت مشاعی انجام شود که در این صورت سهم هر فرد در خرید و فروش مشخص است.

مشکلات فروش ملک مشاع قولنامه‌ای

• عدم وجود سند رسمی: یکی از مهم‌ترین مشکلات ملک قولنامه‌ای این است که در اکثر مواقع، سند رسمی برای ملک وجود ندارد و انتقال مالکیت از طریق قولنامه‌‎های دستی یا حتی قولنامه‌های بدون شناسایی رسمی انجام می‌شود.
• عدم توافق میان شرکا: در صورتی که یکی از شرکا تمایلی به فروش ملک نداشته باشد، مشکلات حقوقی برای فروش ملک پیش می‌آید.
• مسائل حقوقی و قانونی: در صورتی که ملک مشترک قولنامه‌ای دچار اختلافات حقوقی شود، ممکن است از طریق مراجع قانونی، حقوق طرفین به‌طور دقیق شناسایی نشود.

روش‌های قانونی برای فروش ملک مشترک قولنامه‌ای

• توافق میان شرکا: بهترین روش برای فروش ملک مشترک قولنامه‌ای، توافق تمامی شرکا بر سر فروش ملک و نحوه تقسیم درآمد حاصل از آن است.
• صدور سند رسمی: در صورتی که شرکا بخواهند معاملات ملکی خود را به‌طور رسمی ثبت کنند، باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی برای ملک صادر کنند.
• مراجعه به مراجع قضایی: در صورتی که شرکا نتوانند توافق کنند، ممکن است لازم باشد به مراجع قضایی مراجعه کنند تا با طرح دعوی، امکان فروش ملک مشاعی فراهم شود.
• ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: برای ایجاد امنیت قانونی و جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده، توصیه می‌شود که قراردادهای فروش ملک مشترک قولنامه‌ای در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

نمونه دادخواست فروش ملک مشاع قولنامه‌ای

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و احترام،
اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به‌عنوان یکی از مالکین مشاعی ملک موضوع دعوا، به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشترک قولنامه‌ای را دارم. در ادامه جزئیات کامل دعوا تقدیم می‌گردد:

1. مشخصات طرفین دعوا

• خواهان:
  نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی]
  شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
  کد ملی: [کد ملی]
  نشانی: [نشانی کامل]
  شماره تماس: [شماره تماس]
• خواندگان (مالکان مشاعی دیگر):
  1. نام و نام خانوادگی: [نام شریک مشاعی 1]
     شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه شریک 1]
     کد ملی: [کد ملی شریک 1]
     نشانی: [نشانی کامل شریک 1]
  2. نام و نام خانوادگی: [نام شریک مشاعی 2]
     شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه شریک 2]
     کد ملی: [کد ملی شریک 2]
     نشانی: [نشانی کامل شریک 2]

2. مشخصات ملک مشاع موضوع دعوا

• آدرس ملک: [آدرس دقیق ملک]
• پلاک ثبتی: [شماره پلاک ثبتی ملک]
• مشخصات سند مالکیت:
  شماره سند: [شماره سند مالکیت]
  تاریخ صدور: [تاریخ صدور سند]
  شماره دفترخانه: [شماره دفترخانه]
  نوع سند: قولنامه‌ای (به‌صورت مبایعه‌نامه)

3. شرح دادخواست
   این دادخواست در ارتباط با فروش ملک مشترک قولنامه‌ای که مالکیت آن به‌صورت مشاعی بین اینجانب و خواندگان است، تنظیم می‌شود.

• در ابتدا ذکر می‌شود که این ملک به‌صورت قولنامه‌ای خریداری شده و اسناد و مدارک مربوط به آن از جمله مبایعه‌نامه، در اختیار اینجانب و خواندگان قرار دارد.
• پس از مدتی، اختلاف نظر بین شرکای مشاعی درخصوص نحوه استفاده و بهره‌برداری از ملک پیش آمده و ادامه مالکیت مشاعی برای هیچ‌یک از طرفین ممکن نبوده است.
• با توجه به اینکه ملک مشترک غیرقابل تقسیم و تقسیم‌پذیر نبوده و هیچ‌یک از شرکای مشاعی تمایل به ادامه همکاری ندارند، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده عمومی را دارم.

4. دلایل و مستندات

1. مبایعه‌نامه که به‌عنوان سند قولنامه‌ای خرید و فروش ملک مشترک تنظیم شده است.
2. تصویر مصدق اسناد مالکیت ملک که شامل ذکر نام مالکان مشاعی است.
3. نظریه کارشناس (در صورت وجود) مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک و عدم امکان افراز.
4. مدارک شناسایی طرفین دعوا: کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین.
5. سایر مستندات مرتبط (در صورت وجود).

5. خواسته‌ها

• صدور دستور فروش ملک مشاعی قولنامه‌ای از طریق مزایده عمومی
• تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی قیمت ملک مشاعی
• اجرای دستور فروش و تقسیم مبلغ حاصل از آن بین مالکان مشاعی طبق سهم‌خواهی

6. دلایل قانونی

• ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع
• ماده 39 آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی

7. هزینه دادرسی
   هزینه‌های دادرسی به‌موجب فیش پرداختی از سوی خواهان پرداخت گردیده است.

درخواست
با توجه به توضیحات فوق، اینجانب درخواست صدور دستور فروش ملک مشترک قولنامه‌ای را از محضر دادگاه محترم دارم و تقاضای پیگیری و اجرای سریع پرونده را دارم.

با تشکر و امتنان،
امضا:
[نام و نام خانوادگی خواهان]
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

پیوست‌ها:

1. تصویر مصدق مبایعه‌نامه (قولنامه)
2. تصویر سند مالکیت ملک
3. کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین دعوا
4. فیش پرداخت هزینه دادرسی
5. سایر مستندات مرتبط

مشاوره حقوقی فروش ملک مشاع

مشاوره حقوقی فروش ملک مشاع یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که افراد باید برای مدیریت و حل مشکلات مربوط به فروش ملک مشترک خود انجام دهند. در اینجا، به برخی از نکات کلیدی و مراحل حقوقی مرتبط با فروش ملک مشترک  اشاره می‌کنیم تا با آگاهی بیشتر بتوانید تصمیمات درستی در این زمینه بگیرید.

مزایای مشاوره حقوقی در فروش ملک مشترک

1. راه‌حل‌های قانونی سریع و کارآمد
   یک وکیل متخصص می‌تواند راه‌حل‌هایی برای حل مشکلات حقوقی پیدا کند که زمان و هزینه کمتری برای شما به همراه دارد.
2. آگاهی از قوانین و مقررات
   وکیل با اطلاع از آخرین تغییرات قانونی می‌تواند شما را از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کند.
3. حفاظت از حقوق شرکا
   یک وکیل باتجربه می‌تواند اطمینان حاصل کند که تمامی مالکان مشاعی از حقوق خود در فرآیند فروش بهره‌مند شوند.

نکات مهم هنگام فروش ملک مشاع

1. مستندات مالکیت را آماده کنید
   همه اسناد مالکیت و مدارک مربوط به ملک مشترک باید به‌طور دقیق و کامل آماده باشد.
2. مشورت با وکیل متخصص
   قبل از هر اقدامی، مشورت با یک وکیل متخصص در زمینه املاک و مستغلات ضروری است تا از روند قانونی اطمینان حاصل کنید.
3. آگاهی از قوانین مالیاتی
   فروش ملک مشترک می‌تواند مشمول مالیات شود، پس بهتر است از وضعیت مالیاتی آن آگاه شوید تا در آینده با مشکلات مالیاتی مواجه نشوید.

سخن پایانی

فروش ملک مشاع قولنامه‌ای فرآیند پیچیده‌ای است که نیاز به دقت و توجه دارد. در صورتی که تمامی شرکا بر سر فروش ملک توافق کنند و مراحل قانونی به‌درستی رعایت شود، امکان انتقال مالکیت وجود دارد. با این حال، توجه به مسائل حقوقی و مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه، می‌تواند به‌طور چشمگیری از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری کند.