رفع مزاحمت ملکی حقوقی
مزاحمت ملکی یکی از مشکلاتی است که در حوزه حقوق املاک و مستغلات مطرح میشود و میتواند باعث تضییع حقوق مالکانه افراد شود. در قوانین ایران، حمایتهای خاصی برای جلوگیری از رفع مزاحمت ملکی پیشبینی شده است که به افراد اجازه میدهد از طریق مراجع قانونی اقدام به رفع مزاحمت کنند.
تعریف مزاحمت ملکی
مزاحمت ملکی در اصطلاح حقوقی به حالتی اطلاق میشود که شخصی بدون ادعای مالکیت، تصرف یا تجاوز به ملک دیگری، مانع استفاده و بهرهبرداری قانونی مالک از ملک خود شود. این نوع مزاحمت میتواند به اشکال مختلفی از جمله ایجاد سد معبر، جلوگیری از ورود به ملک، ایجاد سر و صدای مفرط و یا هرگونه اقدام دیگری که مانع استفاده مطلوب مالک شود، ظاهر گردد.
انواع مزاحمت ملکی
- مزاحمت فیزیکی: مانند قرار دادن موانع در مسیر ورود به ملک، پارک غیرمجاز وسایل نقلیه یا اشغال بخشی از ملک.
- مزاحمت معنوی: شامل ایجاد سر و صدای بیش از حد، انتشار بوهای نامطبوع، یا هر نوع رفتاری که موجب سلب آسایش مالک شود.
- مزاحمت قانونی: شامل طرح دعاوی واهی و بدون دلیل علیه مالک به قصد آزار و اذیت یا جلوگیری از تصرف قانونی وی.
استعلام:
آیا صرف حضور فرد در محل و ممانعت از فروش ملک از مصادیق مزاحمت ملکی مصداق ماده 690 قانون تعزیرات مصوب 1375 میباشد یا خیر؟
نظریه مشورتی نظریه مشورتی شماره 7/98/132 مورخ 1398/02/31
از عبارت «نسبت به متصرفات او مزاحم است » در ماده 160 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 که در مقام تعریف دعوای مزاحمت است و نیز از حکم مقرر در ماده 690 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) مصوب 1375 دائر بر تکلیف دادگاه به« رفع مزاحمت » و« اعاده به وضع سابق » استنباط میشود که بزه مزاحمت با انجام تصرفات مادی (فیزیکی) محقق میشود و لذا صرف حضور فرد در محل و سعی در منصرف نمودن مشتری از خرید ملک که در واقع ایجاد اختلال در تصرفات معنوی است، مزاحمت موضوع ماده 690 قانون پیشگفته محسوب نمیشود. اقتضای اصل تفسیر مضیق نصوص کیفری نیز همین نظر است.
ادله اثبات مزاحمت ملکی
برای اثبات مزاحمت ملکی، خواهان (فردی که مزاحمت را ادعا میکند) باید مدارک و شواهد کافی ارائه دهد تا دادگاه را متقاعد کند که مزاحمت بهطور غیرقانونی انجام شده است. در دعاوی مربوط به رفع مزاحمت، ادله اثبات نقش مهمی در پیروزی در دادگاه دارند. در ادامه مهمترین ادله اثبات مزاحمت ملکی را بررسی میکنیم:
1- سند مالکیت (مدارک اثبات مالکیت)
یکی از مهمترین مدارک در دعاوی مزاحمت ملکی، سند مالکیت رسمی یا سایر مدارک معتبر مالکیت است. خواهان باید نشان دهد که مالک یا متصرف قانونی ملک مورد مزاحمت است. این اسناد شامل موارد زیر میشود:
- سند رسمی مالکیت
- قرارداد اجاره یا مبایعهنامه معتبر
- حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت یا تصرف قانونی
- شهادت شهود
مطابق با ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی، شهادت شهود یکی از ادله اثبات دعاوی محسوب میشود. در دعاوی رفع مزاحمت، شهادت افراد معتبری که شاهد وقوع مزاحمت بودهاند، میتواند نقش مهمی در اثبات ادعا داشته باشد. ویژگیهای شهود معتبر:
- باید از موضوع مطلع باشند (یعنی شخصاً وقوع مزاحمت را دیده باشند).
- باید از نظر قانونی قابل اعتماد و بدون سوگیری باشند.
- شهادت آنها باید با سایر مدارک و شواهد همخوانی داشته باشد.
- فیلم و عکس (ادله الکترونیکی)
امروزه ادله الکترونیکی مانند فیلم، عکس، و ضبط صدا میتواند بهعنوان قرینه برای اثبات مزاحمت مورد استفاده قرار گیرد. برخی از موارد استفاده:
- فیلمبرداری از مزاحمت فیزیکی مانند سد معبر یا تصرف غیرقانونی
- عکسهایی که موانع یا تخریب ملک را نشان دهند
- پیامهای تهدیدآمیز در پیامرسانها که نشاندهنده قصد مزاحمت باشند
- گزارش و استعلام از نهادهای دولتی
گاهی اوقات، برای اثبات مزاحمت ملکی میتوان از نهادهای دولتی مانند شهرداری، پلیس، یا شورای حل اختلاف استعلام گرفت. این گزارشها میتوانند شامل موارد زیر باشند:
- گزارش مأموران شهرداری در مورد سد معبر یا ساختوساز غیرمجاز
- گزارش پلیس 110 درباره وقوع مزاحمت
- نظر کارشناسان رسمی دادگستری درباره وضعیت ملک و مزاحمت
- اقرار خوانده (فرد متهم به مزاحمت)
اگر فرد مزاحم در دادگاه یا خارج از آن اقرار کند که مزاحمت انجام داده است، این مهمترین و قطعیترین دلیل برای اثبات مزاحمت محسوب میشود. طبق ماده 202 قانون آیین دادرسی مدنی، اقرار فرد علیه خودش معتبر بوده و برای اثبات دعوا کافی است.
- کارشناسی رسمی دادگستری
در برخی موارد، دادگاه ممکن است کارشناس رسمی دادگستری را برای بررسی ادعای مزاحمت منصوب کند. وظایف کارشناس میتواند شامل موارد زیر باشد:
- بررسی وضعیت ملک و ادعای طرفین
- بررسی مدارک و تطبیق آنها با واقعیت
- ارائه گزارش رسمی به دادگاه در مورد وقوع مزاحمت
مزاحمت ملکی در ملک مشاع
مزاحمت ملکی در ملک مشاع یکی از چالشهای حقوقی است که بین مالکان مشاعی ممکن است رخ دهد. در اینجا چند نکته کلیدی درباره این موضوع را بررسی میکنیم:
در ملک مشاع، هر یک از شرکا بدون تفکیک سهم فیزیکی، در تمام ملک دارای حق هستند. بنابراین، هیچکدام از شرکا حق تصرف انحصاری در بخش خاصی از ملک را ندارند، مگر با رضایت سایر شرکا یا طبق حکم دادگاه.
مصادیق مزاحمت در ملک مشاع
- تصرف انحصاری یکی از شرکا بر بخش خاصی از ملک بدون رضایت سایرین
- ممانعت از استفاده دیگر شرکا از ملک (مثلاً بستن راه دسترسی)
- ایجاد تغییرات در ملک بدون اجازه سایر مالکان مشاعی
پیام: تصرف شریک در ملک مشاع بدون اذن سایر شرکاء ،مصداق تصرف عدوانی است.
شعبه 36 دیوان عالی کشور

راهکارهای قانونی رفع مزاحمت ملکی
برای رفع مزاحمت ملکی، میتوان از راهکارهای قانونی زیر استفاده کرد:
- دادخواست رفع مزاحمت به دادگاه حقوقی
- بر اساس ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی، هر کسی که بهطور غیرقانونی باعث مزاحمت در ملک دیگری شود، مالک میتواند با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی درخواست رفع مزاحمت کند.
- شاکی باید مدارک مالکیت خود را به دادگاه ارائه دهد و ثابت کند که مزاحمت بدون حق قانونی صورت گرفته است.
- شکایت کیفری بر اساس ماده 690 قانون مجازات اسلامی
- اگر مزاحمت بهگونهای باشد که موجب تخریب، تصرف یا تجاوز به حقوق مالکانه شود، مالک میتواند با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی از طریق شکایت کیفری اقدام کند.
- این نوع شکایت در صورت اثبات میتواند منجر به مجازات متخلف از جمله رفع مزاحمت و جبران خسارت گردد.
- دریافت دستور موقت برای جلوگیری از ادامه مزاحمت
- در صورتی که مزاحمت مستمر بوده و باعث خسارت جدی شود، مالک میتواند از دادگاه تقاضای صدور دستور موقت برای توقف فوری مزاحمت را نماید.
- شکایت به شهرداری یا سایر نهادهای اجرایی
- در مواردی که مزاحمت ناشی از اقدامات غیرقانونی مانند ساختوساز غیرمجاز یا سد معبر باشد، مالک میتواند موضوع را به شهرداری یا سایر نهادهای اجرایی مرتبط گزارش کند.
لایحه دفاعیه مزاحمت ملکی
لایحه دفاعیه در دعوای مزاحمت ملکی یک سند حقوقی است که خوانده (کسی که علیه او شکایت شده) برای دفاع از خود به دادگاه ارائه میکند. در این لایحه، خوانده تلاش میکند تا ادعای خواهان را رد کند یا ادلهای برای اثبات عدم وقوع مزاحمت ارائه دهد.
نکات مهم در تنظیم لایحه دفاعیه
- مشخصات پرونده: شامل شماره پرونده، نام دادگاه، نام قاضی رسیدگیکننده، و طرفین دعوا
- شرح موضوع: توضیح مختصری از دعوای مطرحشده
- دفاعیات خوانده: دلایل و مستندات برای رد ادعای خواهان
- درخواست از دادگاه: درخواست رد دعوا یا صدور رأی به نفع خوانده
نمونه لایحه دفاعیه در دعوای مزاحمت ملکی
بسمهتعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان قم
پرونده شماره: [شماره پرونده]
خواهان: [نام خواهان]
خوانده: [نام خوانده]
موضوع: لایحه دفاعیه در خصوص دعوای مزاحمت ملکی
با سلام و احترام،
اینجانب [نام خوانده]، در مقام دفاع در برابر دعوای مطروحه از سوی خواهان، موارد زیر را به استحضار میرسانم:
- عدم وقوع مزاحمت:
خواهان مدعی ایجاد مزاحمت از سوی اینجانب در ملک مشاعی موردنظر شده است، در حالی که این ادعا فاقد ادله و مستندات معتبر میباشد. بنده هیچگونه تصرف یا اقدامی که موجب سلب استفاده مشروع خواهان گردد، انجام ندادهام. - حق استفاده برابر در ملک مشاع:
مطابق مواد 575 و 576 قانون مدنی، هر یک از شرکای ملک مشاع حق استفاده از ملک را دارند، مشروط به اینکه موجب ضرر شریک دیگر نشوند. اقدام اینجانب در [مثلاً استفاده معمول از مشاعات، عبور و مرور، تعمیرات ضروری و غیره] مطابق با حقوق قانونی بنده بوده و خارج از حدود متعارف نیست. - عدم ارائه دلیل قانعکننده از سوی خواهان:
خواهان هیچ دلیل محکمهپسندی مبنی بر ایجاد مزاحمت ارائه ننموده و صرف ادعا، فاقد وجاهت قانونی برای محکومیت اینجانب است.
با توجه به مراتب فوق، از دادگاه محترم تقاضا دارم ضمن بررسی دقیق مستندات ارائهشده، نسبت به رد دعوای خواهان و صدور رأی برائت اینجانب اقدام فرماید.
با احترام
نام خوانده- امضاء
استفاده از وکیل ملکی در نگارش لایحه دفاعیه، با بهرهگیری از دانش حقوقی و تسلط بر رویههای قضایی، موجب تقویت استدلالها، افزایش شانس موفقیت در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق قانونی فرد میشود.
مشاوره با وکیل ملکی: 09125514504
وکیل مزاحمت ملکی
وکیل مزاحمت ملکی فردی است که در دعاوی مربوط به مزاحمت، ممانعت از حق و تصرف عدوانی تخصص دارد و میتواند به مالکان در دفاع از حقوقشان کمک کند. این وکیل با تسلط بر قوانین مدنی، آیین دادرسی مدنی و رویههای قضایی، لایحه دفاعیه تنظیم کرده و در دادگاه از موکل خود دفاع میکند.
مزایای داشتن وکیل در دعاوی مزاحمت ملکی
- تشخیص درست دعوا: وکیل بررسی میکند که پرونده مشمول مزاحمت، ممانعت از حق یا تصرف عدوانی است.
- جمعآوری مستندات: اسناد، شهادت شهود و دلایل قانونی برای دفاع یا اثبات ادعا جمعآوری میشود.
- نگارش لایحه قوی: تنظیم لایحه دفاعیه یا دادخواست حرفهای مطابق با رویه دادگاه.
- پیگیری مراحل دادرسی: از ارائه دادخواست تا شرکت در جلسات دادگاه و اجرای حکم.
اگر درگیر دعوای مزاحمت ملکی هستید، داشتن وکیل متخصص شانس موفقیت شما را چندین برابر میکند.
نتیجهگیری
مزاحمت ملکی میتواند حقوق مالکانه افراد را نقض کرده و مشکلات حقوقی متعددی ایجاد کند. اما قانونگذار ابزارهای مختلفی برای مقابله با این معضل پیشبینی کرده است. با بهرهگیری از راهکارهای قانونی، افراد میتوانند از حقوق خود دفاع کرده و از مراجع قانونی برای رفع مزاحمت اقدام نمایند. آگاهی از قوانین مربوطه و پیگیری صحیح حقوقی، بهترین راهکار برای جلوگیری از ادامه اینگونه مشکلات است.
بدون دیدگاه