مطالبه وجه التزام قرارداد اجاره
در قراردادهای اجاره، طرفین ممکن است شرطی را برای ضمانت اجرای تعهدات خود درج کنند که به آن “وجه التزام” گفته می‌شود. وجه التزام مبلغی است که مستأجر یا موجر در صورت تخلف از تعهدات قراردادی ملزم به پرداخت آن می‌شود. در این مقاله، به بررسی ارکان دادخواست مطالبه وجه التزام قرارداد اجاره پرداخته و در نهایت نمونه‌ای از این دادخواست ارائه خواهیم داد.
ارکان دادخواست مطالبه وجه التزام
برای تنظیم دادخواست مطالبه وجه التزام، رعایت برخی ارکان و شرایط ضروری است:
- وجود قرارداد اجاره:
- قرارداد اجاره باید مکتوب باشد و به امضای طرفین رسیده باشد.
- شرط وجه التزام باید در قرارداد به‌صورت صریح درج شده باشد.
- تخلف از تعهدات:
- مستأجر یا موجر باید مرتکب تخلفی شده باشد که مشمول پرداخت وجه التزام گردد.
- به عنوان مثال، تأخیر در تخلیه ملک توسط مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر.
- اثبات تخلف:
- ارائه مدارک و مستندات مانند قرارداد اجاره، اظهارنامه رسمی و هرگونه مکاتبه یا اخطار مرتبط.
- شهادت شهود یا گزارش کارشناس رسمی دادگستری (در موارد لزوم).
- میزان وجه التزام:
- مبلغ وجه التزام باید مشخص و معین باشد.
- دادگاه نمی‌تواند مبلغ وجه التزام را کاهش دهد مگر در شرایط خاص که مبلغ غیرمتعارف باشد.
- ذی‌نفع بودن خواهان:
- شخصی که وجه التزام به نفع او در قرارداد پیشبینی شده، باید دادخواست را ارائه دهد.
مراحل تنظیم دادخواست
برای تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه، مراحل زیر باید طی شود:
- تنظیم دادخواست رسمی مطابق فرم‌های قضایی.
- پیوست کردن مستندات شامل قرارداد اجاره، اظهارنامه و سایر مدارک.
- پرداخت هزینه دادرسی بر اساس تعرفه قانونی.
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و ارجاع آن به دادگاه صالح.
نمونه دادخواست مطالبه وجه التزام قرارداد اجاره
مشخصات طرفین:
- خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]، [مشخصات فردی و نشانی]
- خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده]، [مشخصات فردی و نشانی]
متن دادخواست: ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی قم
با سلام احتراماً اینجانب [نام خواهان] به موجب قرارداد اجاره شماره … مورخ …، ملک مورد اجاره را به خوانده [نام خوانده] واگذار نموده‌ام. بر اساس بند … قرارداد، در صورت تخلف مستأجر از تعهدات خود، مبلغ … ریال به عنوان وجه التزام تعیین گردیده است.
با توجه به اینکه خوانده در اجرای تعهدات خود مبنی بر [توضیح تخلف، مانند عدم تخلیه به‌موقع یا عدم پرداخت اجاره‌بها] قصور ورزیده، مستند به قرارداد مذکور و سایر مدارک پیوست، تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال بابت وجه التزام، به همراه خسارات قانونی و هزینه‌های دادرسی را دارم.
با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی خواهان – امضاء
استفاده از وکیل در دعاوی مربوط به مطالبه وجه التزام قرارداد اجاره، به موجر و مستأجر کمک می‌کند تا با تسلط بر قوانین و رویه‌های قضایی، از حقوق خود به‌صورت مؤثر و قانونی دفاع کرده و از طولانی شدن روند دادرسی و اشتباهات حقوقی جلوگیری کنند.
ارتبا با وکیل قرارداد اجاره: تماس با 09125514504
نحوه نوشتن وجه التزام در اجاره نامه
برای درج وجه التزام در اجاره‌نامه، باید به‌صورت دقیق و شفاف تعهدات مستأجر و موجر را مشخص کنید تا در صورت تخلف از آن‌ها، پرداخت خسارت قابل مطالبه باشد. نحوه نگارش وجه التزام به این صورت است:
۱. تعیین تعهد و وجه التزام برای تخلف از آن
باید مشخص کنید که اگر طرف مقابل به تعهد خود عمل نکند، چه مبلغی به عنوان خسارت (وجه التزام) پرداخت خواهد کرد. به‌عنوان مثال:
الف) وجه التزام بابت عدم تخلیه به‌موقع ملک
در صورتی که مستأجر پس از پایان مدت اجاره و علی‌رغم درخواست رسمی موجر، از تخلیه ملک خودداری نماید، موظف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ …………… ریال به عنوان وجه التزام به موجر پرداخت نماید.
ب) وجه التزام بابت عدم پرداخت اجاره‌بها
چنانچه مستأجر در پرداخت هر قسط از اجاره‌بها بیش از … روز تأخیر نماید، مکلف است علاوه بر پرداخت اجاره‌بهای معوقه، مبلغ ………… ریال به ازای هر روز تأخیر به عنوان وجه التزام بپردازد.
۲. تصریح به غیرقابل‌تغییر بودن وجه التزام
برای جلوگیری از تفسیرهای مختلف، بهتر است ذکر شود که مبلغ وجه التزام قابل کاهش یا افزایش نیست:
مبلغ وجه التزام تعیین‌شده، به هیچ وجه قابل تجدیدنظر یا کاهش از سوی دادگاه یا هر مرجع قانونی دیگری نخواهد بود.
۳. اشاره به حق فسخ (در صورت لزوم)
گاهی علاوه بر تعیین وجه التزام، یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را برای خود محفوظ می‌دارد:
در صورت تأخیر بیش از … روز در پرداخت اجاره‌بها، موجر علاوه بر حق دریافت وجه التزام مقرر، اختیار فسخ اجاره‌نامه را خواهد داشت.
۴. امضای طرفین و شهود
برای استحکام بیشتر، وجه التزام باید در قرارداد ذکر شده و به امضای موجر، مستأجر و در صورت امکان دو شاهد برسد.
نکته:
وجه التزام نباید مبلغی غیرمنطقی و غیرمتعارف باشد، زیرا در صورت غیرمنصفانه بودن، ممکن است توسط دادگاه تعدیل شود.
تنظیم قرارداد اجاره توسط وکیل متخصص امور قراردادها، با رعایت جزئیات قانونی و حقوقی، از بروز اختلافات آینده جلوگیری کرده و حقوق طرفین را به‌صورت شفاف و مستحکم تضمین می‌کند.
تنظیم قرارداد اجاره: تماس با 09125514504
شرط مطالبه وجه التزام عدم تخلیه ملک
وکیل روابط موجر و مستاجر اظهار می دارد: در تعهدات متقابل، اصل “همبستگی تعهدات” (یا همان قاعده‌ی تعلیق تعهدات) حکم می‌کند که هر یک از طرفین تنها در صورتی می‌توانند اجرای تعهدات طرف مقابل را مطالبه کنند که خود به تعهداتشان عمل کرده باشند.
در این مورد خاص، اگر موجر مطابق قرارداد مکلف به پرداخت وجه‌الرهن به مستأجر بوده و از انجام این تعهد خودداری کرده باشد، مستأجر نیز الزاماً موظف به تخلیه در موعد مقرر نخواهد بود. بنابراین:
موجر نمی‌تواند خسارت تأخیر تخلیه (وجه التزام) را مطالبه کند؛ چراکه ایفای تعهد مستأجر مشروط به ایفای تعهد موجر است.
این موضوع در رویه‌ی قضایی نیز تأیید شده و دادگاه‌ها معمولاً در چنین مواردی شرط دریافت خسارت قراردادی از سوی موجر را به اثبات ایفای تعهدات وی منوط می‌دانند.
پیام: حتی اگر موجر بخشی از ودیعه را به مستاجر مسترد کند، دادگاه مجاز به تجزیه وجه التزام مورد تراضی طرفین در خصوص عدم استرداد ودیعه، نیست.
امکان تهاتر در وجه التزام قراردادی در عقد اجاره
چنانچه وجه التزام تعیین شده، بابت تخلف از تخلیه مورد اجاره باشد، در صورت اثبات استحقاق موجر به دریافت آن، بین طلب موجر از این بابت و طلب مستاجر از بابت ودیعه، تهاتر قضایی به عمل می‌آید و چنانچه وجه التزام پیشبینی شده صرفاً برای موجر باشد، می‌تواند از استرداد ودیعه به میزان وجه التزام به استناد تهاتر خودداری نماید؛ در هر حال رای وحدت رویه شماره 805 – 1399/10/16 هیات عمومی دیوان عالی کشور در تفسیر ماده 230 قانون مدنی ناظر به تعهدات پولی نیز می‌باشد.
رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ ـ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور:
تعیین وجه التزام قراردادی به منظور جبران خسارت تأخیر در ایفای تعهدات پولی، مشمول اطلاق ماده ۲۳۰ قانون مدنی و عبارت قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و با عنایت به ماده ۶ قانون اخیرالذکر، مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتی اگر بیش از شاخص قیمت‌های اعلامی رسمی (نرخ تورم) باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است.
مطالبه توأمان وجه التزام عدم تخلیه و اجرت‌المثل ایام تصرف
در مورد مطالبه توأمان وجه التزام تأخیر تخلیه و اجرت‌المثل ایام تصرف، دیدگاه حقوقی بر این اصل استوار است که مطالبه‌ی هر دو مورد با هم، نوعی مطالبه‌ی مضاعف محسوب می‌شود که با اصول حقوقی مغایرت دارد.
وجه التزام، خسارت مقطوع و مورد توافق طرفین برای عدم اجرای تعهد در موعد مقرر است. اگر در قرارداد مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تخلیه (وجه التزام) تعیین شده باشد، این مبلغ جایگزین سایر خسارات ناشی از تأخیر، ازجمله اجرت‌المثل ایام تصرف، خواهد شد.
بنابراین:
زمانی که موجر وجه التزام را به عنوان خسارت ناشی از عدم تخلیه مطالبه می‌کند، دیگر حق مطالبه اجرت‌المثل را نخواهد داشت
چراکه پذیرفتن هم‌زمان هر دو ادعا، به معنای تحمیل دو خسارت بابت یک تخلف است که از نظر حقوقی قابل پذیرش نیست. این موضوع در رویه‌ی قضایی نیز تأیید شده و دادگاه‌ها معمولاً در چنین مواردی مطالبه‌ی توأمان را رد می‌کنند.
شعبه 31 دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز در دادنامه شماره 9309970223100710 بیان می دارد:
در فرض پیش بینی خسارتِ قراردادی(وجه التزام) تأخیر در انجام تعهد(تخلیه) در موعدِ معین، مطالبه اجرت المثل ایام تصرّف علاوه بر وجه التزام مسموع نخواهد بود.
عدم تسری وجه التزام تخلیه به قرارداد اجاره جدید
تمدید قرارداد اجاره با تغییر مدت اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، به لحاظ حقوقی نوعی تبدیل تعهد محسوب می‌شود.
در تبدیل تعهد، تعهد اولیه از بین رفته و تعهد جدیدی جایگزین آن می‌شود، مگر اینکه به‌طور صریح در تمدید قرارداد ذکر شود که برخی شروط قرارداد اولیه همچنان معتبر خواهند بود.
در این مورد خاص، شرط خسارت قراردادی (وجه التزام) به دلیل عدم تخلیه که در قرارداد اولیه پیشبینی شده است، به‌صورت خودکار به قرارداد تمدیدی تسری نمی‌یابد، مگر اینکه در متن تمدید قرارداد به‌صراحت به بقای این شرط اشاره شود.
رویه‌ی قضایی نیز معمولاً در چنین مواردی قائل به این است که شروط قرارداد پیشین تنها در صورتی معتبر خواهند بود که طرفین در تمدید قرارداد به آن تصریح کرده باشند. در غیر این صورت، شرط مطالبه خسارت قراردادی عدم تخلیه قابل استناد نخواهد بود.
مشاوره با وکیل متخصص اجاره در مطالبه وجه التزام قرارداد، از تضییع حقوق موجر یا مستأجر جلوگیری کرده و شانس موفقیت در دعاوی حقوقی را افزایش می‌دهد.
ارتباط با وکیل متخصص قرارداد موجر و مستاجر: تماس با 09125514504
وکیل قرارداد اجاره
وکیل قرارداد اجاره با تسلط بر قوانین موجر و مستأجر، می‌تواند در تنظیم، تفسیر و اجرای قراردادهای اجاره، از جمله مطالبه وجه التزام، اجرت‌المثل و تخلیه، نقش مؤثری ایفا کند. بهره‌گیری از دانش یک وکیل متخصص در این حوزه، از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری کرده و در صورت وقوع اختلاف، مسیر قانونی مناسبی را برای احقاق حقوق طرفین فراهم می‌سازد.
سخن پایانی
وجه التزام در قرارداد اجاره یکی از ضمانت‌های اجرای تعهدات طرفین است که می‌توان در صورت تخلف طرف مقابل، از طریق دادگاه آن را مطالبه کرد. با رعایت ارکان و مستندات لازم، ارائه دادخواست مطالبه وجه التزام می‌تواند منجر به احقاق حقوق متضرر گردد. در صورت پیچیدگی پرونده، توصیه می‌شود با وکیل متخصص مشورت شود.
دیدگاه شما