خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان
خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان موضوعی حقوقی است که برای تضمین حقوق خریداران یا طرفین قرارداد در معاملات ملکی طراحی شده است. در بسیاری از قراردادهای خرید و فروش آپارتمان، طرفین تعهد می‌کنند که آپارتمان در تاریخی مشخص تحویل داده شود. در صورتی که فروشنده (پیمانکار یا سازنده) نتواند آپارتمان را در زمان مقرر تحویل دهد، ملزم به پرداخت خسارت تأخیر به خریدار خواهد بود.
شرایط مطالبه خسارت تاخیر تحویل
پیش‌بینی در قرارداد
برای قابل مطالبه بودن این خسارت، لازم است که مبلغ و شرایط خسارت تاخیر به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شده باشد.
مبلغ خسارت
خسارت می‌تواند به صورت روزانه و به‌عنوان درصدی از ارزش معامله یا مبلغی مشخص تعیین شود.
محاسبه خسارت
در صورت توافق طرفین، مبلغ خسارت با توجه به روزهای تاخیر محاسبه شده و فروشنده موظف به پرداخت آن است.
نکات مهم:
- خسارت تاخیر در تحویل مبیع در صورتی قابل مطالبه است که خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت ثمن عمل کرده باشد. بدین منظور خریدار باید ثمن را در موعد معین به طور نقدی یا به وسیله چک بانکی (در حکم پول نقد) پرداخت کند و تقدیم یک فقره چک عادی مدت دار کفایت نمی کند.
- در دعوای مطالبه وجه التزام ناشی از تاخیر در تحویل مبیع، نیازی به اثبات مالکیت رسمی نیست.
نظریه مشورتی میزان خسارت تحویل آپارتمان
نظریه شماره 7/97/3341 مورخ 1397/12/20 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
استعلام: در مواردی که خسارت تاخیر قراردادی تعیین می گردد مثلا اعلام می شود چنانچه ظرف مهلت ۶ ماه آپارتمان ساخته و تحویل نشود سازنده باید روزانه یک میلیون بپردازد با عنایت به اینکه این خسارت تاخیر غیر متعارف بوده و از نرخ شاخص بانک مرکزی بسیار بالاتر است آیا می شود حکم برای خسارت داد یا خیر؟ یا چنانچه داور چنین رایی داده باشد و این خسارت را تعیین نموده باشد رای داوری قابل اجرا می باشد یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1- نظریه اکثریت- اصل بر اعمال مقررات ماده ۲۳۰ قانون مدنی است و به دادگاه ها اجازه داده نشده است که وجه التزام را تعدیل نمایند، مگر اینکه متعهد ثابت نماید که قصد مشترک طرفین غیر از آنچه بوده که در قرارداد ذکر شده است.
2- نظریه اقلیت– آنچه بابت عدم انجام تعهدات قراردادی شرط می شود، می تواند دارای دو ماهیت باشد. در مورادی قصد مشترک طرفین پیش بینی خسارات آینده و تقویم آن است و در مقابل در برخی قراردادها قصد طرفین تنبیه عهدشکن است. قانون مدنی ایران در ماده ۲۳۰ غیر قابل تغییر بودن خسارات قراردادی پیش بینی شده و مقدم را مقرر داشته است و در مورد وجه مقرر برای تنبیه عهدشکن چنین حکمی وجود ندارد و چه بسا اساسا چنین شرطی خلاف نظم عمومی باشد. از قرائن مهم که بر اساس آن شرطی صرفا برای تنبیه و جزا در قرارداد گنجانده شده است، غیرمتعارف بودن آن به نحو گزاف است.
جریمه دیرکرد در قرارداد
جریمه دیرکرد در قرارداد یا وجه التزام تأخیر، یکی از بندهای معمول در قراردادها برای تضمین اجرای به‌موقع تعهدات طرفین است. این بند به‌گونه‌ای طراحی شده که در صورت عدم انجام تعهد در موعد مقرر، طرف خاطی موظف به پرداخت مبلغی به‌عنوان جریمه به طرف مقابل می‌شود.
ویژگی‌های جریمه دیرکرد
- توافق طرفین: این نوع جریمه باید به‌صورت توافقی بین طرفین و در متن قرارداد قید شود. میزان جریمه، نوع و شرایط آن توسط طرفین مشخص می‌شود.
- محاسبه جریمه: جریمه دیرکرد معمولاً به‌صورت مبلغ ثابت یا درصدی از ارزش کل قرارداد به ازای هر روز تأخیر محاسبه می‌شود.
- هدف از جریمه: هدف اصلی جریمه دیرکرد این است که طرفین را به پایبندی به تعهداتشان تشویق کند و در صورت تخلف، طرف متضرر بتواند خسارت وارده را جبران کند.
شرایط قانونی جریمه دیرکرد
- قانونی بودن مبلغ جریمه: مبلغ جریمه باید معقول و قابل پذیرش باشد، به‌گونه‌ای که توسط دادگاه تأیید شود. مبالغ غیرمعقول ممکن است در مراجع قضایی مورد قبول واقع نشوند.
- شرایط فورس ماژور: در صورتی که علت تأخیر خارج از کنترل طرفین باشد (مانند بلایای طبیعی یا شرایط غیرمترقبه)، ممکن است جریمه دیرکرد شامل تخفیف یا لغو شود، مشروط بر اینکه این شرایط در قرارداد ذکر شده باشد.
نحوه مطالبه جریمه
برای دریافت جریمه دیرکرد، طرف زیان‌دیده باید با استناد به مفاد قرارداد و ارائه مدارک لازم به دادگاه یا داور مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کند.
نکته: بند جریمه دیرکرد از مهم‌ترین مفاد قراردادهای حقوقی است که نقش مهمی در جلوگیری از تأخیر در اجرای تعهدات و حفظ حقوق طرفین دارد. بنابراین، لازم است هنگام تنظیم قرارداد، این بند با دقت و شفافیت نوشته شود تا در صورت نیاز به اجرا قابل اتکا باشد.
نمونه دادخواست خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان
نمونه دادخواست خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان به خریداران این امکان را می‌دهد که در صورت تأخیر فروشنده یا سازنده در تحویل به‌موقع ملک، خسارات وارده را مطالبه کنند. در ادامه، نمونه‌ای از یک دادخواست برای مطالبه خسارت آورده شده است:
نمونه دادخواست مطالبه خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان
به: ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
از: [نام کامل خواهان]
نشانی: [آدرس کامل خواهان]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
خوانده: [نام کامل خوانده/فروشنده]
نشانی: [آدرس کامل خوانده]
کد ملی: [کد ملی خوانده]
موضوع: دادخواست مطالبه خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان
شرح دادخواست:
اینجانب [نام کامل خواهان]، طبق قرارداد رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] با خوانده، اقدام به خرید یک واحد آپارتمان به نشانی [نشانی کامل آپارتمان] نموده‌ام. مطابق مفاد قرارداد، تاریخ تحویل آپارتمان [تاریخ مقرر برای تحویل] تعیین گردیده است.
با این وجود، خوانده تاکنون از انجام تعهدات خود امتناع ورزیده و واحد موردنظر را در تاریخ مقرر تحویل نداده است. اینجانب با توجه به شرایط و مفاد قرارداد، خواستار پرداخت خسارت تاخیر در تحویل، به مبلغ [مبلغ تعیین‌شده] ریال به‌ازای هر روز تأخیر از تاریخ [تاریخ شروع تأخیر] تا زمان تحویل واقعی آپارتمان می‌باشم.
دلایل و مستندات:
- نسخه‌ای از قرارداد رسمی خرید.
- اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به خوانده.
- مدارک مرتبط با پرداخت‌های انجام‌شده و تاریخ تحویل آپارتمان.
خواسته:
محکومیت خوانده به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان به مبلغ [مبلغ خسارت] ریال و جبران خسارات دادرسی.
با احترام،
[نام و نام خانوادگی خواهان]
[امضاء]
[تاریخ]
توضیح: تنظیم دادخواست با جزئیات دقیق، مستندات کافی و شفافیت در توضیح شرایط، به روند رسیدگی سریع‌تر کمک می‌کند.
مشاوره حقوقی در مطالبه خسارت تاخیر تحویل آپارتمان
مشاوره حقوقی در مطالبه خسارت تأخیر تحویل آپارتمان برای خریداران یا مستاجرانی که با تأخیر در تحویل ملک مواجه می‌شوند، بسیار حائز اهمیت است. در چنین مواردی، بهره‌گیری از تخصص وکلای حقوقی می‌تواند به افراد کمک کند تا حقوق خود را با موفقیت مطالبه کنند.
مراحل و نکات مهم در مطالبه خسارت
- مطالعه دقیق قرارداد: اولین گام بررسی دقیق قرارداد فی‌مابین خریدار و فروشنده است. باید بررسی شود که آیا بند مربوط به خسارت تأخیر و شرایط آن به‌طور شفاف در قرارداد ذکر شده است یا خیر.
- محاسبه خسارت: خسارت تأخیر می‌تواند به‌صورت مبلغ مشخص یا درصدی از ارزش کل معامله تعیین شده باشد. مشاور حقوقی می‌تواند در محاسبه صحیح خسارت و بررسی مدارک مربوط به این امر کمک کند.
- تهیه و تنظیم دادخواست: اگر فروشنده از پرداخت خسارت خودداری کند، مشاور حقوقی می‌تواند در تنظیم دادخواست رسمی برای ارائه به دادگاه کمک کند. این دادخواست باید شامل جزئیات قرارداد، تاریخ تحویل و مدت تأخیر باشد.
- جمع‌آوری مستندات: ارائه مدارک نظیر قرارداد اولیه، مکاتبات بین طرفین و اسنادی که نشان‌دهنده تاریخ واقعی تحویل و تأخیر هستند، اهمیت دارد.
- شرایط دفاعی فروشنده: مشاور حقوقی می‌تواند پیش‌بینی کند که فروشنده ممکن است به چه دلایلی (مانند شرایط فورس ماژور) از زیر بار پرداخت خسارت شانه خالی کند و برای مقابله با این دفاعیات، راهکارهای لازم را ارائه دهد.
اهمیت مشاوره حقوقی:
- اطمینان از اجرای دقیق قوانین: مشاور حقوقی با قوانین و مقررات ملکی آشناست و می‌تواند به خریدار اطمینان دهد که روند مطالبه خسارت قانونی و اصولی طی شود.
- تسهیل مذاکرات: گاهی اوقات، پیش از مراجعه به دادگاه، مذاکرات مستقیم یا جلسات حل‌وفصل می‌تواند کارساز باشد. وکیل می‌تواند این مذاکرات را به‌صورت حرفه‌ای مدیریت کند.
- حمایت در دادگاه: در صورتی که کار به دادگاه بکشد، وکیل می‌تواند با ارائه دفاعیه‌ای قوی از منافع خریدار محافظت کند.
نتیجه‌گیری
تعیین و پیش‌بینی خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان، ابزاری مؤثر برای حفظ حقوق خریداران است و موجب می‌شود که فروشندگان با تعهد بیشتری به موعد تحویل پایبند باشند.
بدون دیدگاه