تقسیم مشاعات ساختمان

تقسیم مشاعات ساختمان

تقسیم مشاعات ساختمان موضوعی مهم و حساس در مدیریت ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی است. مشاعات شامل بخش‌هایی از ساختمان است که به‌صورت مشترک توسط تمامی مالکین و ساکنان استفاده می‌شود. درک درست از تقسیم و استفاده منصفانه از این فضاها برای جلوگیری از بروز اختلافات ضروری است.

مشاعات ساختمان چیست

مشاعات به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها متعلق به تمامی ساکنان است و نمی‌توان آن‌ها را به یک مالک یا واحد خاص اختصاص داد. این بخش‌ها شامل:

• راه‌پله‌ها و راهروها
• پارکینگ‌های عمومی
• حیاط و محوطه ساختمان
• پشت‌بام و انباری‌های عمومی
• آسانسورها
• تاسیسات مشترک مانند اتاق تاسیسات و موتورخانه

قوانین مرتبط با مشاعات ساختمان

طبق قوانین مربوط به آپارتمان‌نشینی و مدیریت ساختمان‌ها، هیچ فردی نمی‌تواند به‌طور شخصی از مشاعات استفاده کند یا آن‌ها را تغییر دهد، مگر با اجازه تمامی مالکین و با رعایت مقررات ساختمان. بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات به همه مالکان تعلق دارد و استفاده از آن‌ها باید به‌صورت منصفانه و با توافق ساکنان انجام شود.

نکته :  تصرف غیر مجاز در قسمت مشاعات ساختمان، مصداق بزه تصرف عدوانی است.

تقسیم مشاعات چگونه انجام می‌شود

تقسیم مشاعات معمولاً به این معنا نیست که بخش‌های مشاعی به واحدهای خاصی اختصاص داده شود؛ بلکه منظور از تقسیم، تعیین نحوه استفاده و مدیریت این بخش‌هاست. در این راستا، موارد زیر می‌توانند مورد توجه قرار گیرند:

1. تهیه آیین‌نامه داخلی ساختمان: این آیین‌نامه توسط هیئت‌مدیره ساختمان تهیه می‌شود و شامل قوانینی برای استفاده صحیح و بهینه از مشاعات است.
2. تعیین سهم هر واحد در هزینه‌ها: بر اساس مساحت واحدها و توافقات موجود، هر مالک موظف به پرداخت سهم خود از هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشاعات است.
3. محدودیت‌های استفاده شخصی: برای جلوگیری از سوءاستفاده، قوانینی مشخص می‌شوند که مالکین را از تغییر یا استفاده انحصاری از مشاعات منع می‌کنند.

روش‌های حل اختلاف در مورد مشاعات

در صورتی که میان مالکین بر سر استفاده یا نگهداری از مشاعات اختلافی به وجود آید، می‌توان از روش‌های زیر استفاده کرد:

• مذاکره و توافق جمعی: تلاش برای حل اختلافات از طریق جلسات عمومی و گفتگو بین ساکنان.
• مراجعه به هیئت‌مدیره: هیئت‌مدیره ساختمان می‌تواند به‌عنوان نماینده ساکنان در حل اختلافات دخالت کند و تصمیماتی را با رای اکثریت اتخاذ نماید.
• مراجعه به مراجع قانونی: اگر توافق حاصل نشد، می‌توان از طریق شکایت در مراجع قضایی و دادگاه‌ها موضوع را پیگیری کرد.

چند نکته مهم درباره مشاعات

• نصب دوربین‌های نظارتی: برای افزایش امنیت در مشاعات، نصب دوربین‌ها می‌تواند انجام شود، اما باید با موافقت ساکنان باشد.

نصب دوربین مداربسته در مشاعات ساختمان، مصداق بزه ایجاد مزاحمت ملکی است.

• نگهداری و نظافت مشاعات: مسئولیت نظافت و نگهداری مشاعات بر عهده تمامی ساکنان است و معمولاً هزینه‌های آن به‌صورت مشترک پرداخت می‌شود.
• فضاهای مشترک خصوصی: گاهی در برخی ساختمان‌ها، پارکینگ‌ها یا انباری‌ها ممکن است به‌صورت مشاع خصوصی به برخی واحدها تعلق گیرد؛ در این موارد باید مدارک مالکیت و نقشه‌های ساختمان بررسی شود.

هزینه تقسیم مشاعات ساختمان

هزینه تقسیم مشاعات ساختمان می‌تواند شامل هزینه‌های مختلفی باشد که بسته به نوع تقسیم‌بندی و موارد موردنیاز متفاوت است. این هزینه‌ها معمولاً شامل موارد زیر هستند:

هزینه‌های کارشناسی و ارزیابی

برای تقسیم مشاعات ساختمان، معمولاً نیاز به حضور کارشناس رسمی دادگستری یا مهندسین مشاور است تا مساحت، نقشه‌ها و موقعیت مشاعات را بررسی کنند. این خدمات شامل:

• هزینه استخدام کارشناس رسمی دادگستری یا مهندس ناظر.
• تهیه گزارش‌های فنی و ارائه نقشه‌های تقسیم‌بندی.

هزینه‌های ثبتی و قانونی

اگر تقسیم مشاعات نیاز به ثبت رسمی یا تغییرات در اسناد داشته باشد، هزینه‌های ثبتی به وجود می‌آید. این موارد شامل:

• هزینه ثبت تقسیم‌بندی مشاعات در اداره ثبت اسناد و املاک.
• هزینه‌های مربوط به اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح.

هزینه‌های اجرایی و عمرانی

گاهی اوقات تقسیم مشاعات شامل اجرای تغییرات فیزیکی در ساختمان است، مانند:

• نصب دیوار یا پارتیشن برای تفکیک فضاها.
• بازسازی یا تغییرات در محوطه برای تعریف دقیق‌تر مرزهای مشاع.
• هزینه‌های مربوط به مصالح و دستمزد کارگران.

هزینه‌های اداری و مدیریتی

فرایند تقسیم قسمت های مشترک ساختمان معمولاً توسط هیئت‌مدیره یا مدیریت ساختمان هدایت می‌شود و ممکن است هزینه‌های اداری مانند:

• برگزاری جلسات تصمیم‌گیری و مشاوره.
• استخدام وکیل برای مشاوره حقوقی و تهیه مستندات قانونی.

هزینه‌های نگهداری و مدیریت پس از تقسیم

بعد از تقسیم و تنظیم فضاهای مشاع، هزینه‌های نگهداری و مدیریت نیز ممکن است افزایش یابد:

• هزینه‌های نظافت و تعمیرات دوره‌ای.
• افزایش هزینه‌های مشترک برای نگهداری بخش‌های جدید یا تغییر یافته.

عوامل مؤثر بر هزینه‌ها

هزینه‌های تقسیم قسمت های مشترک بسته به عواملی مانند:

• مساحت و نوع مشاعات: هرچه مساحت مشاعات بیشتر و نوع آن پیچیده‌تر باشد، هزینه‌ها بیشتر خواهد بود.
• موقعیت ساختمان: در شهرهای بزرگ و مناطق با ارزش بالای ملکی، هزینه‌های کارشناسی و ثبت بیشتر از مناطق دیگر است.
• تعداد واحدها و توافقات مالکین: توافق بین مالکین بر سر نحوه تقسیم و پرداخت هزینه‌ها می‌تواند بر هزینه نهایی تأثیرگذار باشد.

راهکارهای کاهش هزینه

برای کاهش هزینه‌های تقسیم قسمت های مشترک می‌توان:

• همکاری و توافق میان مالکین: تلاش برای رسیدن به توافقات پیش از ورود به فرایندهای قانونی پیچیده.
• استفاده از کارشناسان محلی: بهره‌گیری از کارشناسانی که هزینه‌های کمتری دارند و از منطقه آگاه هستند.
• تقسیم هزینه‌ها بین واحدها: هزینه‌ها به نسبت سهم هر واحد تقسیم شود تا بار مالی بر یک فرد یا واحد خاص تحمیل نشود.

بطور کلی هزینه‌های تقسیم قسمت های مشترک ساختمان بسته به نوع پروژه و شرایط متفاوت است و ممکن است شامل هزینه‌های کارشناسی، ثبت، اجرا، و مدیریت باشد. برنامه‌ریزی مناسب و استفاده از مشاوره‌های حقوقی و فنی می‌تواند به مدیریت بهتر این هزینه‌ها کمک کند و روند تقسیم را تسهیل نماید.

وکیل مشاعات ساختمان

وکیل مشاعات ساختمان، متخصصی است که در زمینه قوانین و مقررات مربوط به استفاده و مدیریت بخش‌های مشترک ساختمان فعالیت می‌کند. این وکیل نقش مهمی در حل‌وفصل اختلافات، تنظیم قراردادها، ارائه مشاوره‌های حقوقی، و پیگیری دعاوی مرتبط با قسمت های متشرک دارد. در ادامه به توضیح نقش وکیل مشاعات، وظایف و دلایل نیاز به او می‌پردازیم.

نقش وکیل در مسائل مربوط به مشاعات

وکیل مشاعات ساختمان می‌تواند در موارد متعددی کمک کند، از جمله:

• مشاوره حقوقی به هیئت‌مدیره و ساکنان: وکیل می‌تواند در خصوص نحوه استفاده از قسمت های مشترک، تدوین قوانین داخلی ساختمان و حفظ حقوق مالکین مشاوره دهد.
• تنظیم و تدوین آیین‌نامه داخلی: با توجه به قوانین مربوط به آپارتمان‌نشینی و مقررات تملک آپارتمان‌ها، وکیل می‌تواند آیین‌نامه‌های داخلی را تهیه کند تا مشکلات احتمالی به حداقل برسد.
• رسیدگی به دعاوی: در صورت بروز اختلافات بر سر استفاده از قسمت های مشترک یا هزینه‌های مرتبط با آن، وکیل می‌تواند پرونده را در دادگاه پیگیری کند و از حقوق موکل خود دفاع کند.
• تهیه قراردادها و توافقات: در صورت نیاز به تقسیم یا استفاده خاص از بخشی از قسمت های مشترک، وکیل می‌تواند قراردادهایی تنظیم کند که بر اساس آن حقوق و تعهدات هر یک از ساکنان مشخص شود.

وظایف وکیل مشاعات ساختمان

1. توضیح قوانین به ساکنان و مالکین: وکیل با توضیح دقیق قوانین مربوط به قسمت های مشترک، به مالکین و ساکنان کمک می‌کند تا از حقوق و تعهدات خود آگاه شوند.
2. حل اختلافات و میانجی‌گری: وکیل می‌تواند در جلسات میانجی‌گری و مذاکره‌های بین مالکین حضور داشته باشد و با کمک به رسیدن به توافق، از ورود پرونده به مراجع قضایی جلوگیری کند.
3. تهیه و تنظیم اسناد قانونی: وکیل می‌تواند اسناد حقوقی مرتبط با قسمت های مشترک، از جمله توافق‌نامه‌ها و تقسیم‌نامه‌ها را تنظیم کند.
4. پیگیری دعاوی حقوقی و کیفری: در صورت وقوع تخلفات یا مشکلات حقوقی، وکیل می‌تواند با ارائه دادخواست به مراجع قضایی، دفاع از حقوق موکلین را برعهده بگیرد.

دلایل نیاز به وکیل مشاعات ساختمان

• پیچیدگی قوانین ملکی: قوانین مربوط به مشاعات و تملک آپارتمان‌ها پیچیده است و آگاهی از تمامی جزئیات آن نیازمند تخصص حقوقی است.
• جلوگیری از مشکلات حقوقی: حضور یک وکیل می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و دعاوی ناشی از سوءاستفاده یا تفسیر نادرست قوانین جلوگیری کند.
• حفظ حقوق ساکنان: وکیل می‌تواند به حفظ حقوق قانونی ساکنان در مقابل تخلفات و مشکلات ایجاد شده توسط سایرین کمک کند.
• تسریع در رسیدگی به مشکلات: حضور وکیل می‌تواند روند رسیدگی به مشکلات و دعاوی را تسریع کند و از طولانی شدن پروسه‌های قانونی جلوگیری نماید.

چگونه یک وکیل مشاعات ساختمان انتخاب کنیم؟

برای انتخاب یک وکیل مناسب در این زمینه، می‌توان از مراحل زیر پیروی کرد:

1. تحقیق درباره تجربه وکیل: وکیلی را انتخاب کنید که تجربه کافی در پرونده‌های مشابه و در زمینه مسائل ملکی و مشاعات داشته باشد.
2. مصاحبه و مشاوره اولیه: با وکیل ملاقات کرده و سوالاتی درباره تجربه و نحوه کار او بپرسید.
3. بررسی پرونده‌های موفق وکیل: از وکیل بخواهید که نمونه‌هایی از پرونده‌های مشابه که با موفقیت به پایان رسانده را ارائه دهد.
4. مراجعه به موسسات حقوقی معتبر: انتخاب وکیل از یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند اطمینان بیشتری به شما بدهد.

سخن پایانی

تقسیم و استفاده از  قسمت های مشترک ساختمان یکی از موضوعات مهم در مدیریت مجتمع‌های مسکونی و تجاری است که نیازمند رعایت قوانین و توافقات بین مالکین می‌باشد. با تنظیم آیین‌نامه‌های داخلی و اجرای صحیح قوانین، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرده و محیطی آرام و منظم برای تمامی ساکنان فراهم کرد.