تغییر کاربری بعد از سه سال

تغییر کاربری بعد از سه سال

تغییر کاربری اراضی به ویژه در اراضی زراعی و باغات، یکی از مسائل پیچیده حقوقی است که در بسیاری از موارد به نقض قوانین محیط زیستی و منابع طبیعی منتهی می‌شود. در ایران، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات به غیر از مقاصد کشاورزی و باغبانی، به عنوان یک جرم تعزیری شناخته می‌شود و مشمول مجازات‌های قانونی است. اما طبق رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و با توجه به قوانین مربوط به مرور زمان، این جرم در صورتی که بیش از سه سال از وقوع آن گذشته باشد، مشمول مرور زمان می‌شود. در این مقاله، به تحلیل حقوقی این موضوع و آثار مرور زمان در تغییر کاربری اراضی پس از سه سال خواهیم پرداخت.

مجازات تغییر کاربری اراضی

مجازات تغییر کاربری اراضی طبق ماده 3 اصلاحی قانون 01/08/1385 به این صورت است که اگر مالک یا متصرف زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها بدون مجوز قانونی اقدام به تغییر کاربری کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا، ملزم به پرداخت جریمه نقدی به میزان یک تا سه برابر قیمت روز زمین با کاربری جدید خواهند شد. در صورت تکرار جرم، علاوه بر جریمه نقدی، مجازات حبس از یک ماه تا شش ماه نیز در نظر گرفته می‌شود.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات: جرم یا تخلف؟

در قوانین ایران، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات به اراضی مسکونی، صنعتی یا تجاری به طور غیرقانونی، تخلفی بزرگ محسوب می‌شود. بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹، تغییر کاربری این نوع اراضی به عنوان جرم تعزیری درجه هفت شناخته می‌شود. این جرم به واسطه ضررهایی که به محیط زیست و تولیدات کشاورزی وارد می‌آورد، دارای مجازات‌هایی از قبیل حبس، جزای نقدی و بازگشت به وضعیت اولیه اراضی می‌باشد.

مرور زمان جرایم تعزیری درجه هفت

مهم‌ترین نکته‌ای که در خصوص تغییر کاربری اراضی پس از سه سال به چشم می‌آید، مسأله مرور زمان است. طبق بند «ث» ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، جرایم تعزیری درجه هفت (از جمله تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغات) مشمول مرور زمان به مدت سه سال هستند. به این معنا که اگر سه سال از وقوع جرم تغییر کاربری گذشته باشد و هیچ‌گونه شکایتی یا پرونده‌ای در این خصوص تشکیل نشده باشد، این جرم دیگر قابل تعقیب و مجازات نخواهد بود.

آثار مرور زمان در تغییر کاربری اراضی

طبق قوانین موجود، مرور زمان به این معنی است که پس از گذشت سه سال از وقوع جرم، فرآیند تعقیب و پیگیری جرم متوقف می‌شود. در صورتی که پرونده‌ای برای تغییر کاربری اراضی بعد از گذشت این مدت زمان تشکیل شود، دادگاه به دلیل گذشت مدت مقرر، قرار موقوفی تعقیب صادر خواهد کرد. به عبارت دیگر، اتهام تغییر کاربری به دلیل سپری شدن مدت زمان تعیین شده، دیگر قابلیت پیگیری قانونی را نخواهد داشت و دیگر امکان صدور حکم مجازات وجود ندارد.

ملاک‌های مرور زمان و آثار آن در پرونده‌ها

ملاک برای محاسبه مرور زمان در تغییـر کـاربری اراضی، به تاریخ وقوع جرم یا زمانی که اولین اقدام قانونی از سوی مقامات ذی‌صلاح علیه شخص مرتکب صورت گرفته باشد، بستگی دارد. به این معنا که اگر سه سال از زمان شروع جرم (یعنی از زمان تغییر کاربری) گذشته باشد و هیچ پرونده‌ای در این خصوص تشکیل نشده باشد، این جرم به دلیل سپری شدن مدت سه سال از پیگیری قانونی خارج می‌شود.

الف) تشکیل پرونده بعد از سه سال

اگر بعد از گذشت سه سال از وقوع تغییـر کـاربری اراضی، پرونده‌ای برای تعقیب متهم تشکیل شود، این پرونده به دلیل وقوع جرم بعد از گذشت مدت مقرر، مشمول مرور زمان خواهد شد و قرار موقوفی تعقیب صادر می‌شود. این بدان معناست که حتی اگر فردی به‌طور غیرمجاز اقدام به تغییر کاربری اراضی کرده باشد، پس از سه سال از تاریخ ارتکاب جرم، امکان پیگیری آن وجود نخواهد داشت.

ب) اقدام قبل از سه سال

در صورتی که اقدام قانونی برای پیگیری تغییـر کـاربری در مدت سه سال از تاریخ ارتکاب جرم صورت گیرد، پرونده همچنان قابل پیگیری است و تعقیب مجرمانه ادامه خواهد داشت. در این حالت، مرتکب تغییر کاربری مشمول مجازات‌های قانونی خواهد شد.

ملاک وقوع بزه تغییر غیرمجاز کاربری

طبق قوانین مربوط به تغییـر غیرمجاز کـاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، اساساً ملاک وقوع بزه، زمانی است که فرد با انجام اقداماتی مانند تخریب یا تغییر وضعیت زمین، آن را از حالت زراعی یا باغی به وضعیت دیگری مانند مسکونی یا صنعتی تغییر دهد. حتی اگر تکمیل این تغییرات در سال‌های بعد انجام شود، همین اقدام اولیه تغییر کاربری کافی است تا جرم محقق شود.

نکته: دیوارکشی در صورتی تغییر کاربری تلقی می‌شود که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی گردد.

قلع و قمع بنا با حکم قضایی

در بزه تغییـر کـاربری غیر مجاز موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، «قلع و قمع بنا» موضوع تبصره 2 ماده 10 قانون مذکور توسط مأمورین جهاد کشاورزی پس از رسیدگی قضایی و صدور حکم و به تبع امر کیفری امکان‌پذیر است؛ زیرا در ماده 3 اصلاحی (1385/8/1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است: «علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی محکوم خواهند شد».

عبارت محکوم خواهند شد شامل قلع و قمع بنا و جزای نقدی (هر دو) می‌باشد که مختص دادگاه است. رأی وحدت رویه شماره 707 مورخ 1386/12/2 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز قلع و قمع بنا در بزه تغییـر کـاربری غیرمجاز را جزء لاینفک حکم کیفری دانسته است.

بنابراین در مواردی‌که دادگاه حکم برائت متهم را صادر می کند یا مرتکب بزه مذکور به لحاظ شمول مرور زمان قابل تعقیب نیست، صدور حکم به قلع و قمع بنا نیز منتفی است. مأمورین جهاد کشاورزی بدون صدور حکم به قلع و قمع بنا و جزای نقدی، رأساً مجاز به قلع و قمع بنا بر اساس تبصره 2 ماده 10 قانون صدرالذکر نیستند و آنچه در این تبصره و آیین‌نامه اجرایی آن آمده است (رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند) ناظر به چگونگی اجرای حکم صادره از مراجع قضایی در این خصوص است و حضور نماینده دادسرا یا دادگاه در اجرای حکم قلع و قمع موضوع تبصره 2 ماده 10 قانون صدرالذکر و تبصره 1 ماده 12 آیین‌نامه اجرایی این قانون از باب نظارت دادستان یا دادگاه در اجرای حکم مذکور است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه 

استعلام:

آیا در صورتی که شکایت بعد از سه سال از وقوع جرم تغییـر کـاربری مطرح شود، صرفاً مجازات جزای نقدی مشمول مرور زمان است یا اعاده وضع به سابق نیز تحت تأثیر مرور زمان قرار می‌گیرد؟

نظریه مشورتی شماره 7/99/1396 مورخ 1399/10/02: اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

1- طبق ماده 3 (اصلاحی 1385/8/1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مجازات مرتکب بزه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون مذکور، علاوه بر قلع و قمع بنا، پرداخت جزای نقدی به شرح مقرر در ماده 3 قانون مزبور است؛ لذا صدور حکم به قلع و قمع بنا صرفا در صورت احراز تحقق بزه و ضمن صدور حکم محکومیت مرتکب توسط مرجع قضایی، امکان‌پذیر است. بنابراین، در مواردی که دادگاه حکم برائت متهم را صادر می‌کند یا به لحاظ شمول مرور زمان، بزه تغییـر کـاربری غیرمجاز اساسا قابل تعقیب نیست، صدور حکم به قلع و قمع بنا نیز منتفی است.

نمونه رای تغییر کاربری اراضی کشاورزی مشمول مرور زمان

 رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی اقای ح. ش. نسبت به دادنامه شماره 9209970208300512 مورخ 92/5/9 و دادنامه شماره 9309970208300067 مورخ 93/1/30 صادره از شعبه 103 دادگاه جزایی ورامین که متضمن صدور حکم بر محکومیت مشارالیه به پرداخت نه میلیون ریال جزای نقدی در حق دولت و قلع و قمع بنا از حیث اتهام تغییر کاربری اراضی زراعی است مالاً وارد به نظر می رسد زیرا وفق مقررات تبصره 3 ذیل ماده 19 قانون مجازات اسلامی مجازات بزه تغییر کاربری اراضی جزء درجه هفت محسوب و وفق مقررات بند ث ماده 105 قانون مذکور مدت مرور زمان تعقیب آن سه سال از تاریخ وقوع جرم می باشد و در ما نحن فیه حسب نظریه ابرازی کارشناس رسمی در صفحات 103 لغایت 105 پرونده تاریخ وقوع بزه سال 84 بوده و شکایت سال 92 مطرح گردیده بنا بمراتب دادگاه با استناد به بند ب ماده 455 قانون آئین دادرسی کیفری دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض و با استناد به بند ث ماده 13 قانون مذکور قرار موقوفی تعقیب صادر می نماید . رای صادره قطعی است.

رئیس شعبه 38 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه
عبدالرحیم دادگرنیا- زین العابدین صادقی

راهکار فرار از تغییر کاربری کشاورزی

برای فرار از محکومیت به جرم تغییـر کـاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، راهکارهای دفاعی به شرح زیر هستند:

1. چالش تشخیص نوع اراضی: می‌توان به تشخیص سازمان جهاد کشاورزی درباره زراعی یا باغ بودن اراضی اعتراض کرد.
2. استفاده از شمول مرور زمان: در صورتی که مدت زمان تعقیب گذشته باشد، می‌توان به شمول مرور زمان استناد کرد (بر اساس ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی و رای وحدت رویه دیوان عالی کشور).
3. طرح هادی روستایی: اراضی داخل محدوده روستاهای دارای طرح هادی از ضوابط این قانون مستثنی هستند.
4. محدوده شهرها: اراضی داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها مشمول قانون تغییر کاربری نیستند.
5. تولیدات کشاورزی و صنایع تکمیلی: احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها و فعالیت‌های مشابه در روستاها تغییر کاربری محسوب نمی‌شود.

---

استفاده از وکیل متخصص در پرونده‌های تغییر کاربری اراضی به متهم این امکان را می‌دهد که با بهره‌گیری از استدلال‌های حقوقی و شواهد قوی، از مجازات‌ها فرار کرده و در صورت امکان حکم تبریه دریافت کند. وکیل با تسلط بر قوانین و رویه‌های قضائی می‌تواند به درستی از استثنائات قانونی مانند شمول مرور زمان یا وضعیت خاص اراضی استفاده کند.

ارتباط با وکیل تغییر کاربری: تماس 09125514504

---

وکیل تغییر کاربری اراضی

اگر در مورد تغییـر کـاربری اراضی مشاوره حقوقی یا وکیل نیاز دارید، بهتر است از وکیل متخصص در حوزه حقوق املاک و اراضی کمک بگیرید. این وکلا معمولاً با قوانین و مقررات مربوط به تغییر کاربری اراضی آشنا هستند و می‌توانند در موارد مختلف از جمله دیوارکشی، تغییر کاربری از کشاورزی به غیر کشاورزی، مسائل مربوط به مجوزها و جریمه‌ها، شما را راهنمایی کنند.

وظایف وکیل تغییر کاربری اراضی

1. مشاوره حقوقی: وکیل می‌تواند در خصوص شرایط قانونی تغییـر کـاربری و مدارک لازم برای درخواست مجوز راهنمایی کند.
2. تهیه و تنظیم لایحه: وکیل می‌تواند به شما در تهیه و تنظیم لایحه دفاعیه تغییر کاربری اراضی کمک کند.
3. مذاکره با سازمان‌های دولتی: وکیل ممکن است به نمایندگی از شما با مراجع و نهادهای مربوطه مانند شهرداری‌ها یا سازمان‌های حفاظت از اراضی کشاورزی مذاکره کند.
4. حل و فصل اختلافات: در صورتی که تغییـر کـاربری منجر به اختلافات قانونی شود، وکیل می‌تواند در حل و فصل آن‌ها از طریق دادگاه یا راه‌های غیرمستقیم مانند میانجیگری کمک کند.
5. دفاع در برابر جریمه‌ها: اگر تغییـر کـاربری بدون مجوز قانونی صورت گرفته باشد، وکیل می‌تواند از شما در برابر جریمه‌ها و تصمیمات قضائی دفاع کند.

اگر نیاز به وکیل دارید، می‌توانید به آقای رسول خیابانی وکیل متخصص با تخصص در امور اراضی و املاک تماس بگیرید.

نتیجه‌گیری

تغییـر کـاربری اراضی زراعی و باغات به‌طور غیرمجاز و بدون مجوزهای قانونی، در نظام حقوقی ایران به عنوان یک جرم تعزیری درجه هفت شناخته می‌شود. با این حال، این جرم در صورتی که بیش از سه سال از وقوع آن گذشته باشد، مشمول مرور زمان شده و از نظر قانونی قابلیت پیگیری و مجازات ندارد. این امر باعث می‌شود که افرادی که تغییر کاربری را پس از سه سال مرتکب شده‌اند، از تعقیب قانونی معاف شوند و دادگاه با صدور قرار موقوفی تعقیب، پرونده را مختومه اعلام کند. بنابراین، توجه به زمان وقوع جرم و رعایت مهلت‌های قانونی می‌تواند تأثیر زیادی در نتیجه پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری اراضی داشته باشد.