تحویل ندادن پارکینگ به خریدار
تحویل ندادن پارکینگ به خریدار می‌تواند از نظر قانونی مشکل‌ساز باشد و خریدار در این شرایط می‌تواند به روش‌های مختلفی از حقوق خود دفاع کند. بسته به مفاد قرارداد و قوانین مربوطه، اقدامات قانونی ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- مراجعه به قرارداد: ابتدا باید قرارداد خرید ملک را بررسی کنید. اگر در قرارداد ذکر شده که ملک با پارکینگ به فروش رسیده و خریدار پول آن را پرداخت کرده، فروشنده موظف به تحویل پارکینگ است.
- اعلام رسمی درخواست تحویل پارکینگ: خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه یا نامه رسمی به فروشنده درخواست تحویل پارکینگ را مطرح کند. این نامه معمولاً باید شامل جزئیات قرارداد، تاریخ‌های تحویل و درخواست انجام تعهدات فروشنده باشد.
- مراجعه به مراجع قانونی: اگر فروشنده همچنان از تحویل پارکینگ خودداری کند، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. در دادگاه، مدارک لازم شامل قرارداد خرید، اظهارنامه‌ها و مدارک پرداخت ارائه می‌شود و در صورت اثبات، خریدار می‌تواند تحویل پارکینگ یا پرداخت خسارت را درخواست کند.
- مطالبه خسارت: اگر عدم تحویل پارکینگ باعث ضرر و زیان خریدار شده باشد (مثلاً خریدار مجبور به اجاره پارکینگ شده باشد)، می‌تواند برای جبران خسارت از فروشنده درخواست کند.
- مشورت با وکیل متخصص: مشاوره با یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی می‌تواند به خریدار کمک کند تا با آگاهی کامل از حقوق خود، به بهترین راه‌حل قانونی برسد.
در کل، اگر محل پارک خودرو در قرارداد قید شده و خریدار هزینه آن را پرداخته باشد، فروشنده موظف است طبق قرارداد عمل کند، و عدم تحویل محل پارک خودرو می‌تواند منجر به پیگرد قانونی شود.
شرایط اقامه دعوای الزام به تحویل پارکینگ
برای اقامه دعوای الزام به تحویل پارکینگ، باید شرایط مشخص شود و مدارک کافی ارائه شود تا ادعای مورد پذیرش محل قرار گیرد. شرایط اصلی و مهم این دعوا شامل موارد زیر است:
وجود قرارداد کتبی یا سند رسمی
باید قرارداد یا سند رسمی وجود داشته باشد که مالکیت یا حق استفاده از محل پارک خودرو را برای شما به صورت قانونی مشخص کند. این سند می‌تواند شامل سند آپارتمان رسمی، قرارداد پیش‌فروش یا قرارداد فروش و اسناد تکمیلی آن باشد.
مشخص بودن موقعیت پارکینگ
برای اینکه حکم قانون الزام به تحویل پارکینگ را صادر کند، باید محل دقیق محل پارک خودرو مشخص شود. این اطلاعات معمولاً در سند یا نقشه ساختمان می‌شود. اگر محل پارک خودرو مشخص نباشد، تعیین موقعیت آن ممکن است به دعوی تبدیل شود.
عدم تحویل پارکینگ توسط فروشنده
برای اقامه این دعوا باید ثابت شود که حق قانونی شما را برای استفاده از محل پارک خودرو تضییع شده یا مالک از تحویل محل پارک خودرو خودداری کرده است. اگر فروشنده محل پارک خودرو را در اختیار دیگری قرار دهد یا از آن استفاده کند، این موضوع می‌تواند از ادله استفاده کند.
مدارک پرداخت وجه پارکینگ
در صورتی که محل پارک خودرو به صورت جداگانه و با مبلغ اضافی فروخته شده باشد، مدارک پرداخت وجه آن می‌تواند برای اثبات حق شما کمک‌کننده باشد. فیش‌ها، پرداخت‌ها، و سایر مدارک‌هایی که نشان می‌دهند شما مبلغی را برای پرداخت هزینه می‌کنند، نیاز دارند.
معامله مستقل پارکینگ آپارتمان
طبق قوانین ایران، معامله مستقل پارکینگ آپارتمان در بیشتر موارد باطل تلقی می‌شود، مگر اینکه پارکینگ به عنوان یک بخش مستقل و دارای سند مالکیت جداگانه باشد. در قوانین مدنی ایران و آیین‌نامه‌های مربوط به معاملات املاک، محل پارک خودرو در آپارتمان معمولاً به عنوان ملک مشاع یا وابسته به واحد مسکونی شناخته می‌شوند و نمی‌توانند به صورت جداگانه مورد معامله قرار گیرند.
دلایل بطلان معامله مستقل پارکینگ آپارتمان
- نبود سند مستقل برای پارکینگ: در اکثر ساختمان‌ها، محل پارک خودرو به عنوان بخشی از واحد مسکونی در سند مالکیت ذکر می‌شود و سند جداگانه‌ای ندارد. بنابراین فروش پارکینگ به طور مستقل از واحد مسکونی به لحاظ قانونی امکان‌پذیر نیست.
- مغایرت با حقوق سایر مالکین: محل پارک خودرو بخشی از فضاهای مشاع یا اختصاصی ساختمان محسوب می‌شود و فروش آن به صورت جداگانه ممکن است با حقوق و منافع سایر مالکان در مجتمع مسکونی تضاد داشته باشد.
- تصریح قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی: بر اساس قوانین تملک آپارتمان‌ها، فضاهایی که به صورت مشترک یا اختصاصی به واحدها تخصیص داده شده‌اند، نمی‌توانند به صورت مستقل معامله شوند. قوانین مربوط به ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی معمولاً اجازه نمی‌دهند که پارکینگ به عنوان یک بخش مجزا خرید و فروش شود.
- ابطال به دلیل شروط قراردادی: در بسیاری از قراردادهای خرید آپارتمان، شرط شده که محل پارک خودرو به صورت لاینفک از واحد مسکونی است و مالک حق فروش یا اجاره جداگانه آن را ندارد.
- سوءتفاهمات و مشکلات در ثبت سند: در صورت معامله مستقل محل پارک خودرو بدون سند جداگانه، اداره ثبت اسناد و املاک نیز این نوع معامله را معتبر نمی‌شناسد و از ثبت آن خودداری می‌کند.
نظریه مشورتی فروش آپارتمان همراه پارکینگ
چنانچه یک واحد آپارتمان به همراه پارکینگ به خریدار فروخته شود؛ اما مشخص شود که واحد فروخته شده فاقد پارکینگ است، آیا با این استدلال که معامله نسبت به بخشی از مبیع (پارکینگ) باطل است، می توان به استناد رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور قیمت روز پارکینگ را با جلب نظر کارشناس به خریدار داد؛ یا قیمت زمان قرارداد ملاک است؟
نظریه شماره 7/1401/1362 مورخ 1402/04/25 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
پرسش مطرح شده دارای فروض مختلفی است؛ از جمله آن که ممکن است تعهد به تأمین پارکینگ شده باشد که در این صورت متعهد به انجام تعهد ملزم می شود و چنانچه از عهده انجام آن برنیاید، وفق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۴۶ اقدام می شود.
همچنین در فرضی که پارکینگ به عنوان عین معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا کشف شود که پارکینگ فروخته شده متعلق به غیر بوده است، با توجه به این که در این فرض مبیع جزئا مستحق للغیر درآمده است، موضوع مشمول رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است.
ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی: هر گاه محکوم‌به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم‌به نقدی مقرر است.
رای وحدت رویه شماره 811 – 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور
در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، ، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید.
رای دادگاه الزام به تحویل پارکینگ
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای م. الف. و خانم م. ز. به طرفیت آقای م. الف. و خانم الف. الف. بخواسته الزام به تحویل پارکینگ ۳ بجای پارکینگ ۴ طبق رسیدگی با توجه به اظهارات طرفین دعوی و ملاحظه مبایعنامه و سند رسمی تنظیم شده پارکینگ شماره ۴ به خواهانها متعلق بوده است و به ایشان منتقل گردیده است و دلیلی خلاف آن به دادگاه ارائه نگردیده است لذا دعوی وارد تشخیص داده نمی شود و به استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می گردد رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر استان تهران است.
دادرس شعبه ۲۱۳ دادگاه عمومی تهران- رضا حاجی آقایی خیابانی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. ق. و خانم م. ز. به طرفیت آقای م. الف. و خانم الف. الف. از دادنامه شماره ۹۴۰۲۵۹ – ۹۴۰۲۴۱ شعبه ۲۱۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی بدوی به خواسته الزام به تحویل پارکینگ ۳ بجای پارکینگ ۴ در آپارتمان مورد معامله بشرح
دادنامه مرقوم صادر شده است از آنجا که اولا به دلالت اسناد و مدارک تجدیدنظرخواهانها مالک رسمی پارکینگ شماره ۴ ملک هستند و اینکه تحویل فرع بر مالکیت رسمی است و دلیلی بر مالکیت رسمی بر پارکینگ شماره ۳ ابراز نشده است لذا دعوی در مورد تجدیدنظرخوانده دوم که طرف
معامله ایشان بوده است به سیاق مطروح قابل استماع نبوده و مقتضی صدور قرار رد دعوی بوده است از طرف دیگر نسبت به خوانده دیگر بدوی (آقای م. الف. ) به لحاظ اینکه طرف معامله خواهان های بدوی نبوده است طرح خواسته به لحاظ عدم توجه آن قابل استماع نبوده از این روی نیز دعوی
اقتضای صدور قرار رد داشته است. از این روی با استناد به مقررات مواد ۲ – ۳۴۸ و ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی بدوی را صادر و اعلام میدارد.
شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار
احمد کرمی-سلیمان حیدری حویق
نمونه اظهارنامه تحویل پارکینگ
بسمه‌تعالی
فرستنده: مشخصات فرستنده
گیرنده: مشخصات گیرنده
موضوع: درخواست تحویل پارکینگ
ریاست محترم … (نام اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی مرتبط)
با سلام و احترام،
به استحضار می‌رساند اینجانب (نام شما) به‌موجب قرارداد رسمی به شماره (شماره قرارداد) مورخ (تاریخ قرارداد)، یک واحد آپارتمان به همراه یک پارکینگ اختصاصی را از جناب‌عالی (نام خوانده) خریداری نموده‌ام. در قرارداد ذکر شده، پارکینگ اختصاصی به‌عنوان بخشی از موضوع معامله قید گردیده است. متأسفانه با وجود اتمام مراحل تحویل آپارتمان، پارکینگ مورد نظر تاکنون به اینجانب تحویل داده نشده است.
پیگیری‌های شفاهی اینجانب برای تحویل محل پارک خودرو تاکنون به نتیجه نرسیده است و عدم تحویل پارکینگ علاوه بر نقض مفاد قرارداد، موجب بروز مشکلات زیادی برای اینجانب شده است. لذا از حضرت‌عالی تقاضا دارم، ظرف مهلت قانونی (مدت زمان مورد نظر، معمولاً ۱۰ روز) نسبت به تحویل محل پارک خودرو مذکور اقدام فرمایید. در غیر این‌صورت، برای پیگیری حقوق خود ناچار به مراجعه به مراجع قضایی خواهم بود و مسئولیت هرگونه هزینه و خسارت قانونی و قضایی بر عهده حضرت‌عالی خواهد بود.
با احترام،
نام و نام خانوادگی: … امضاء
نمونه دادخواست الزام به تحویل پارکینگ
به منظور تهیه دادخواست الزام به تحویل پارکینگ، باید مواردی مانند مشخصات دقیق خواهان و خوانده، مستندات مربوط به محل پارک خودرو و ادله مرتبط ارائه شوند. در ادامه نمونه‌ای از متن دادخواست الزام به تحویل پارکینگ آورده شده است.
نمونه دادخواست
ریاست محترم مجتمع قضایی (نام مجتمع)
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب (نام و نام خانوادگی خواهان) به‌موجب قرارداد رسمی شماره (شماره قرارداد) مورخ (تاریخ قرارداد)، یک واحد آپارتمان واقع در (آدرس دقیق ملک) از خوانده (نام و نام خانوادگی خوانده) خریداری نمودم که مطابق بندهای قرارداد مذکور، دارای یک واحد پارکینگ نیز می‌باشد. با این حال، پس از اتمام قرارداد و تحویل آپارتمان، متأسفانه پارکینگ مذکور توسط خوانده به اینجانب تحویل نگردیده است و با وجود پیگیری‌های مکرر، تاکنون اقدامی در جهت تحویل آن صورت نگرفته است.
با توجه به موارد فوق و عدم انجام تعهد از سوی خوانده، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تحویل محل پارک خودرو مربوطه و تأمین حقوق اینجانب را دارم. همچنین، مستندات مربوط به قرارداد و موقعیت پارکینگ مورد ادعا به‌منظور بررسی بیشتر، پیوست می‌باشد.
نکات مهم برای دادخواست الزام به تحویل پارکینگ:
- مشخصات کامل و دقیق خواهان و خوانده و شماره قرارداد درج شود.
- دلایل و مستندات معتبر از جمله قرارداد فروش و سند مالکیت که در آن موضوع محل پارک خودرو ذکر شده باشد، ارائه گردد.
- خواسته به‌صورت دقیق و مشخص مطرح شود تا دادگاه به‌طور کامل با خواسته خواهان آشنا گردد.
- آدرس دقیق ملک و پارکینگ به‌طور کامل در دادخواست نوشته شود.
تهیه این دادخواست با رعایت اصول و مستندات مناسب، شانس صدور حکم به نفع خواهان را افزایش خواهد داد.
وکیل امور ملکی
اگر مالک آپارتمان یا فروشنده به تعهدات خود برای تحویل محل پارک خودرور عمل نکند، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه اقدام به درخواست الزام به تحویل پارکینگ کند. در این حالت، وکیل امور ملکی می‌تواند کمک زیادی به خریدار کند تا حقوق وی را طبق قرارداد تضمین نماید.
بدون دیدگاه