تاخیر در تحویل واحد پیش فروش

تاخیر در تحویل واحد پیش فروش

تاخیر در تحویل واحد پیش‌ فروش شده، یکی از مشکلات رایج در معاملات املاک است که می‌تواند مشکلات و اختلافات زیادی بین خریدار و فروشنده ایجاد کند. این مسئله می‌تواند دلایل متعددی داشته باشد و از نظر قانونی قابل پیگیری باشد. در ادامه به نکات مهم مرتبط با این موضوع پرداخته می‌شود.

دلایل تاخیر در تحویل واحد پیش‌ فروش

1. مشکلات مالی سازنده: یکی از رایج‌ترین دلایل تاخیر، مشکلات مالی و نبود بودجه کافی برای ادامه پروژه است.
2. مشکلات فنی و ساخت‌وساز: بروز مسائل فنی در طول ساخت‌وساز مانند تأمین نشدن مصالح، مشکلات سازه‌ای و یا حوادث غیرمترقبه.
3. مجوزهای قانونی: گاهی ممکن است سازنده نتواند به موقع مجوزهای لازم را از مراجع ذی‌صلاح دریافت کند که این امر می‌تواند منجر به تاخیر در تحویل شود.
4. اختلافات با پیمانکاران: مشکلات و اختلافات بین سازنده و پیمانکاران نیز می‌تواند یکی از دلایل اصلی تاخیر باشد.

قانون تاخیر تحویل آپارتمان

قانون تأخیر تحویل آپارتمان پیش‌ فروش شده در بسیاری از کشورها و از جمله در ایران، با هدف حمایت از خریداران تنظیم شده و شامل مجازات‌ها و جریمه‌هایی برای سازندگان متخلف است. این قوانین معمولاً در قالب قانون پیش‌فروش ساختمان و سایر مقررات مرتبط تنظیم می‌شوند. در ایران، قانون پیش‌ فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، به موضوعات مربوط به پیش‌ فروش، تعهدات سازنده، و حقوق خریدار پرداخته است. در ادامه توضیحات مربوط  ضمانت اجرای تأخیر در تحویل واحد پیش فروش شده بیان می گردد.

 برابر با ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان  چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

۱- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده

۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

امکان انتقال واحد پیش فروش شده به دیگری

انتقال واحد پیش‌ فروش شده به فرد دیگر از نظر قانونی امکان‌پذیر است، اما شرایط و الزاماتی وجود دارد که باید رعایت شود. این انتقال معمولاً به عنوان انتقال حق و حقوق قرارداد پیش‌ فروش شناخته می‌شود و نیاز به موافقت طرفین و در برخی موارد مجوز رسمی دارد. در ادامه، به نکات مهم در این خصوص اشاره شده است:

موافقت سازنده یا فروشنده

برای انتقال قرارداد پیش‌ فروش به فرد دیگر، موافقت سازنده یا فروشنده معمولاً ضروری است. بسیاری از قراردادهای پیش‌ فروش شامل بندی هستند که در آن ذکر شده است انتقال واحد بدون رضایت فروشنده امکان‌پذیر نیست. لذا خریدار اولیه باید با سازنده مذاکره کرده و رضایت او را برای انتقال بگیرد.

تنظیم سند رسمی انتقال

برابر با ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، انتقال واحد پیش‌فروش باید به صورت رسمی ثبت شود. این کار معمولاً در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و نیاز به تنظیم یک سند انتقال دارد که در آن تمامی حقوق و تعهدات خریدار اولیه به خریدار جدید منتقل می‌شود.

 پرداخت هزینه‌ها

در برخی موارد، برای انتقال قرارداد، پرداخت هزینه‌های انتقال یا عوارض مرتبط الزامی است. این هزینه‌ها ممکن است توسط سازنده یا دفتر اسناد رسمی مشخص شود.

اطلاع به اداره ثبت اسناد

برابر با ماده۳ قانون مذکور، قرارداد پیش‌ فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

انجام تسویه حساب‌ها

برای انتقال قرارداد، باید اطمینان حاصل شود که تمامی پرداخت‌های مربوط به خریدار اولیه تا تاریخ انتقال انجام شده باشد. در غیر این صورت، ممکن است مشکلاتی برای انتقال رسمی قرارداد ایجاد شود.

تنظیم قرارداد جدید 

بسته به شرایط قرارداد اولیه، ممکن است لازم باشد که یک قرارداد جدید بین سازنده و خریدار جدید تنظیم شود که شرایط و تعهدات را مشخص کند.

صورتجلسه تحویل آپارتمان پیش فروش

صورتجلسه تحویل آپارتمان پیش‌ فروش یکی از اسناد مهمی است که باید بین سازنده و خریدار تنظیم و امضا شود. این سند به عنوان تاییدیه تحویل ملک از سوی فروشنده و پذیرش آن توسط خریدار عمل می‌کند. در ادامه، نمونه‌ای از صورتجلسه تحویل آپارتمان آورده شده است:

صورتجلسه تحویل آپارتمان پیش‌ فروش

مشخصات طرفین:

• سازنده/فروشنده: [نام و نام خانوادگی/شرکت]
• خریدار: [نام و نام خانوادگی]
• آدرس ملک: [آدرس کامل آپارتمان]

تاریخ تحویل: [تاریخ روز تحویل] شماره قرارداد پیش‌فروش: [شماره قرارداد] تاریخ تنظیم صورتجلسه: [تاریخ تنظیم صورتجلسه]

مشخصات واحد تحویلی:

• طبقه: [طبقه واحد]
• شماره واحد: [شماره واحد]
• مساحت: [مساحت دقیق به مترمربع]
• تعداد اتاق‌ها: [تعداد اتاق‌ها]
• امکانات: [لیست امکانات شامل پارکینگ، انباری، آسانسور و سایر موارد]

وضعیت آپارتمان در زمان تحویل: واحد مورد نظر توسط خریدار بازدید و بررسی شده و موارد زیر تایید می‌گردد:

• وضعیت نهایی کارهای ساختمانی: [تکمیل یا ناقص بودن]
• وضعیت تجهیزات داخلی (برق‌کشی، لوله‌کشی و…): [توضیحات کامل]
• وضعیت رنگ و نقاشی دیوارها: [توضیحات]
• نقص‌های موجود (در صورت وجود): [توضیحات در مورد نقص‌های مشاهده شده]

تعهدات سازنده: در صورت وجود هر گونه نقص، سازنده متعهد می‌شود که در بازه زمانی مشخص نسبت به رفع آن اقدام نماید:

• نوع نقص: [توضیح نقص]
• زمان رفع نقص: [بازه زمانی برای رفع نقص]

تعهدات خریدار: خریدار ضمن پذیرش واحد، تایید می‌نماید که ملک را با مشخصات فوق و وضعیت فعلی تحویل گرفته است. هرگونه استفاده از واحد بعد از این تاریخ به منزله تایید کامل تحویل و پذیرش مسئولیت است.

امضای طرفین:

• سازنده/فروشنده: [نام و نام خانوادگی] – امضا
• خریدار: [نام و نام خانوادگی] – امضا

گواهان (در صورت وجود):

1. نام و نام خانوادگی گواه اول – امضا
2. نام و نام خانوادگی گواه دوم – امضا

این صورتجلسه باید به همراه مدارک و مستندات مرتبط تنظیم شود و نسخه‌هایی از آن در اختیار طرفین قرار گیرد تا در صورت بروز اختلاف، به عنوان سند قانونی مورد استفاده قرار گیرد.

نمونه اظهارنامه-تاخیر-در-تحویل-آپارتمان

در صورتی که سازنده در تحویل آپارتمان پیش‌فروش شده تاخیر داشته باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، وی را به انجام تعهداتش ملزم کند و خواسته‌های خود را به صورت قانونی اعلام نماید. در ادامه یک نمونه اظهارنامه برای این موضوع آورده شده است:

نمونه اظهارنامه تاخیر در تحویل آپارتمان پیش‌ فروش

مشخصات اظهارکننده (خریدار):

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل]
• نشانی: [آدرس کامل]
• شماره تماس: [شماره تماس]

مشخصات مخاطب (سازنده/فروشنده):

• نام و نام خانوادگی/شرکت: [نام کامل]
• نشانی: [آدرس کامل]
• شماره تماس: [شماره تماس]

موضوع: اظهارنامه بابت تاخیر در تحویل آپارتمان پیش‌ فروش

متن اظهارنامه: احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی] به موجب قرارداد پیش‌فروش به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد آپارتمان واقع در [آدرس ملک] را از جناب‌عالی/شرکت محترم خریداری نموده‌ام. طبق بند [شماره بند] قرارداد، تاریخ تحویل واحد مذکور حداکثر تا [تاریخ تعیین‌شده در قرارداد] بوده که تاکنون این تعهد عملی نشده است.

با توجه به تاخیر به‌وجود آمده و به‌منظور حفظ حقوق خود، بدین‌وسیله درخواست می‌گردد حداکثر ظرف مدت [مدت زمان مشخص، مثلاً ۱۰ روز کاری] از تاریخ دریافت این اظهارنامه، نسبت به تحویل واحد مذکور و انجام تعهدات قرارداد اقدام فرمایید. در غیر این صورت، اینجانب حق خود را برای پیگیری قانونی، طرح دعوی و مطالبه خسارات ناشی از تاخیر در تحویل محفوظ می‌دارم.

خواهشمند است اقدامات لازم را انجام داده و نتیجه را به اینجانب اعلام نمایید.

با تقدیم احترام
[نام و نام خانوادگی خریدار]
[امضا و تاریخ]

این اظهارنامه باید به‌صورت رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی یا اداره پست ارسال شود تا دارای ثبت قانونی باشد. استفاده از مشاوره وکیل امور ملکی می‌تواند به تنظیم دقیق‌تر و قانونی‌تر اظهارنامه کمک کند.

نمونه دادخواست الزام به تحویل آپارتمان پیش فروش

در صورت تاخیر سازنده در تحویل آپارتمان پیش‌ فروش شده، خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست الزام به تحویل ملک را ثبت کند. در ادامه، یک نمونه دادخواست برای این منظور آورده شده است:

نمونه دادخواست الزام به تحویل آپارتمان پیش‌ فروش شده

خواهان: [نام و نام خانوادگی خریدار]
خوانده: [نام و نام خانوادگی یا شرکت سازنده]
وکیل/نماینده قانونی (در صورت وجود): [نام و مشخصات وکیل]
موضوع دادخواست: الزام به تحویل آپارتمان پیش‌فروش شده

شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می‌رساند که اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب قرارداد پیش‌فروش به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، اقدام به خرید یک واحد آپارتمان واقع در [آدرس ملک] از خوانده محترم نمودم. مطابق بند [شماره بند مربوطه] قرارداد، خوانده متعهد بوده که آپارتمان مذکور را حداکثر تا تاریخ [تاریخ تحویل] تحویل اینجانب نماید.

با وجود سپری شدن مهلت قانونی، خوانده محترم هنوز به تعهد خود عمل ننموده و آپارتمان را تحویل نداده است. این امر موجب ضرر و زیان مادی و معنوی برای اینجانب شده و حقیر را ناگزیر به طرح این دادخواست کرده است.

لذا مستنداً به مواد [اشاره به مواد قانونی مربوطه در قانون مدنی و قانون پیش‌ فروش ساختمان]، بدین وسیله تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل آپارتمان مورد نظر به همراه کلیه ملزومات و امکانات قید شده در قرارداد را دارم.

دلایل و مستندات:

1. تصویر قرارداد پیش‌فروش
2. رسیدهای پرداختی
3. مکاتبات و اخطارهای قبلی
4. گواهی عدم تحویل (در صورت وجود)

خواسته‌ها:

1. الزام خوانده به تحویل آپارتمان پیش‌فروش شده
2. پرداخت جریمه تأخیر در تحویل مطابق قرارداد
3. جبران خسارت‌های وارده در صورت اثبات

با تقدیم احترام
[امضا و تاریخ]
[نام و نام خانوادگی خواهان]

توضیحات تکمیلی: پیشنهاد می‌شود پیش از ثبت دادخواست، با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید تا دادخواست شما به بهترین نحو تنظیم شده و ضمائم مورد نیاز به دادگاه ارائه شود.

راهکارهای پیشنهادی برای خریداران

1. مطالعه دقیق قرارداد: قبل از امضای قرارداد، اطمینان حاصل کنید که شرایط و بندهای مرتبط با تاخیر در تحویل و جریمه‌های دیرکرد به وضوح مشخص شده باشد.
2. پیگیری حقوقی: در صورت وقوع تاخیر، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا بهترین راهکار قانونی برای پیگیری حقوقی اتخاذ شود.
3. بررسی سابقه سازنده: پیش از خرید، سابقه سازنده را از نظر تحویل به موقع پروژه‌ها بررسی کنید تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

وکیل قرارداد پیش فروش ساختمان

وکیل متخصص در قراردادهای پیش‌ فروش ساختمان می‌تواند نقش بسیار مهمی در حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان ایفا کند. این وکیل‌ها به دلیل تجربه و دانش حقوقی خود، می‌توانند به درک و اجرای بهتر تعهدات طرفین کمک کنند و در صورت بروز اختلافات، بهترین راهکارهای قانونی را ارائه دهند.

وظایف وکیل قرارداد پیش‌ فروش ساختمان

1. تنظیم و بررسی قرارداد:
   • وکیل می‌تواند در تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان، بندهای مهمی مانند زمان تحویل، جریمه تأخیر، مشخصات دقیق واحد و تعهدات طرفین را به‌طور شفاف مشخص کند تا از ابهامات و سوءتفاهمات جلوگیری شود.
   • بررسی قراردادهای پیش‌فروش از قبل تنظیم‌شده برای اطمینان از رعایت قوانین و حفظ حقوق خریدار یا فروشنده.
2. مشاوره حقوقی:
   • ارائه مشاوره حقوقی به خریداران برای آگاهی از مفاد قرارداد و حقوق قانونی خود.
   • راهنمایی سازندگان در خصوص رعایت تعهدات و قوانین مرتبط با پیش‌فروش ساختمان.
3. پیگیری مجوزها و اسناد قانونی:
   • وکیل می‌تواند صحت مجوزهای ساختمانی و مدارک قانونی مربوط به پروژه را بررسی کرده و اطمینان حاصل کند که پیش‌فروش ملک به‌صورت قانونی انجام شده است.
4. حل اختلافات و دعاوی حقوقی:
   • در صورت بروز تاخیر در تحویل آپارتمان یا نقص در تعهدات، وکیل می‌تواند به عنوان نماینده خریدار یا فروشنده به مراجع قضایی مراجعه کرده و درخواست جبران خسارت، جریمه تأخیر و حتی فسخ قرارداد را مطرح کند.
5. انتقال حقوق قرارداد:
   • وکیل می‌تواند در انتقال حقوق و تعهدات قرارداد پیش‌فروش به خریدار جدید نیز مشاوره و کمک کند تا تمامی فرآیندهای قانونی و رسمی به درستی انجام شوند.

چرا استخدام وکیل قرارداد پیش‌ فروش ساختمان مهم است؟

• حفظ حقوق طرفین: وکیل می‌تواند با تنظیم بندهای دقیق و قانونی در قرارداد از حقوق طرفین در مقابل مشکلات آینده محافظت کند.
• پیشگیری از مشکلات قانونی: با استفاده از مشاوره وکیل، می‌توان از بروز مشکلات و دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری کرد.
• پیگیری دعاوی: در صورت بروز اختلافات یا تأخیر در تحویل، وکیل می‌تواند فرآیند دادرسی را سریع‌تر و کارآمدتر پیش ببرد.

نکات مهم در انتخاب وکیل قرارداد پیش‌ فروش

• تجربه و تخصص: وکیل باید دارای سابقه کافی در امور ملکی و قراردادهای پیش‌فروش باشد.
• اطلاع از قوانین محلی: قوانین و مقررات مرتبط با پیش‌فروش ساختمان ممکن است در مناطق مختلف متفاوت باشد؛ لذا وکیل باید به قوانین محلی مسلط باشد.
• توانایی مذاکره و پیگیری: وکیل باید توانایی مذاکره و پیگیری موثر در مراجع قضایی و ادارات مرتبط را داشته باشد.

استخدام وکیل متخصص می‌تواند باعث کاهش ریسک‌های مرتبط با خرید و فروش پیش‌ فروش ساختمان شود و طرفین را از بسیاری از مشکلات قانونی و مالی مصون دارد.

سخن پایانی

تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروش می‌تواند مشکلات زیادی برای خریداران به وجود آورد. با این حال، اطلاع از حقوق قانونی و نحوه پیگیری قضایی می‌تواند به کاهش خسارات احتمالی و حفظ منافع خریداران کمک کند.