الزام به فک رهن
فک رهن یکی از دعاوی مهم در حقوق مدنی است که زمانی مطرح می‌شود که مالی در رهن قرار گرفته و پس از پرداخت دیون یا انجام تعهدات، راهن (مالک مال) یا شخص ثالث خواهان رفع وثیقه از ملک یا مال مورد رهن باشد. در برخی موارد، مرتهن (طلبکار) علی‌رغم انجام تعهدات توسط راهن، از فک رهن امتناع می‌کند که در این شرایط، دعوای الزام به فک رهن مطرح می‌شود.
مفهوم رهن و فک رهن
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، “رهن عقدی است که به موجب آن، بدهکار مالی را برای وثیقه در اختیار طلبکار قرار می‌دهد.“ این مال تا تسویه بدهی در اختیار مرتهن باقی می‌ماند و راهن نمی‌تواند آن را به‌صورت مستقل انتقال دهد. فک رهن به معنای آزادسازی مال مورد وثیقه پس از انجام تعهدات است.
مواردی که الزام به فک رهن مطرح می‌شود
- پرداخت کامل بدهی توسط راهن: اگر بدهکار مبلغ وام یا تعهدات خود را پرداخت کرده باشد، ولی مرتهن از فک رهن امتناع کند، وی می‌تواند الزام به فک رهن را از دادگاه بخواهد.
- عدم ایفای تعهد از سوی شخص ثالث: در برخی موارد، خریدار یک ملک در رهن، متعهد به پرداخت بدهی و فک رهن می‌شود، اما از انجام آن خودداری می‌کند. در این شرایط، فروشنده می‌تواند الزام او را به فک رهن از دادگاه بخواهد.
- تخلف بانک‌ها یا مؤسسات مالی: در بسیاری از موارد، بانک‌ها پس از تسویه وام توسط وام‌گیرنده، به‌دلایل اداری از فک رهن امتناع می‌کنند که این امر می‌تواند با طرح دعوا حل شود.
مقدمه طرح دعوای الزام به فک رهن
در صورتی که بانک یا وام‌دهنده از پذیرش تسویه‌حساب و آزادسازی وثیقه امتناع کند، متعهد می‌تواند مبلغ بدهی را در صندوق امانات اداره ثبت یا حساب سپرده دادگستری تودیع کرده و مراتب را به بانک اعلام نماید. پس از این اقدام، امکان طرح دادخواست الزام به فک رهن فراهم شده و خواهان می‌تواند از دادگاه درخواست کند که بانک را به اجرای فک رهن ملزم نماید. این فرآیند مانع از سوءاستفاده بانک یا طلبکار و جلوگیری از ادامه محدودیت‌های حقوقی بر مال مرهونه خواهد شد.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن
۱. پرداخت دیون یا ایفای تعهدات توسط راهن یا شخص ثالث
۲. عدم اقدام مرتهن به فک رهن با وجود انجام تعهدات
۳. طرح دادخواست در دادگاه صالح همراه با مستندات قانونی
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن
- سند مالکیت ملک در رهن
- قرارداد رهن یا وام
- مدارک پرداخت بدهی یا انجام تعهدات
- اظهارنامه ارسال‌شده به مرتهن برای درخواست فک رهن
مشاوره حقوقی در زمینه فک رهن با بررسی اسناد و شرایط قرارداد، بهترین راهکارهای قانونی را برای تسریع فرآیند آزادسازی وثیقه و جلوگیری از مشکلات حقوقی ارائه می‌دهد.
مشاوره حقوقی فک رهن: تماس با 09125514504
رای وحدت رویه الزام به فک رهن
در رویه قضایی، الزام به فک رهن زمانی پذیرفته می‌شود که خواهان بتواند اثبات کند که تعهدات خود را ایفا کرده است. همچنین، دادگاه‌ها در مواردی که فک رهن به تعلل بانک‌ها و مؤسسات مالی مربوط باشد، ملزم به صدور رأی به نفع وام‌گیرنده هستند.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.
الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن
الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن به این معناست که شخص راهن (مالک ملک یا مال مورد رهن) از مرتهن (طلبکار) می‌خواهد که سند رهنی را آزاد کند، اما به نحوی که حقوق طلبکار همچنان حفظ شود. این موضوع معمولاً در مواردی مطرح می‌شود که بدهکار قصد انتقال ملک را دارد یا به دلایلی نیاز به آزادسازی سند دارد، اما هنوز تمام بدهی خود را تسویه نکرده است.
نکته: در دعوای الزام متعهد به فک رهن، ضرورتی به طرف دعوی قرار گرفتن مرتهن وجود نیست.
راهکارهای الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن
۱. پرداخت بدهی یا تأمین آن
- اگر بدهکار (راهن) بتواند تمام بدهی را بپردازد، می‌تواند از مرتهن بخواهد که فک رهن کند.
- در برخی موارد، می‌توان به جای پرداخت نقدی، تضمین یا وثیقه‌ای دیگر برای حفظ حقوق مرتهن ارائه داد.
۲. صدور حکم دادگاه
- در صورتی که مرتهن بدون دلیل موجه از فک رهن امتناع کند، راهن می‌تواند از دادگاه درخواست کند که او را ملزم به فک رهن کند.
- اگر بین طرفین اختلافی وجود داشته باشد، دادگاه بررسی می‌کند که آیا حقوق مرتهن رعایت شده است یا خیر.
۳. جایگزینی وثیقه
- راهن می‌تواند وثیقه دیگری را جایگزین مال مورد رهن کند، مشروط بر اینکه مرتهن این جایگزینی را بپذیرد.
۴. انتقال تعهد به شخص ثالث
- در برخی موارد، شخص ثالثی حاضر به پرداخت بدهی و قبول تعهدات می‌شود که می‌تواند موجب فک رهن شود.
۵. استفاده از شرط فک رهن در قراردادها
- در معاملات املاک، شرط فک رهن می‌تواند در قرارداد ذکر شود، تا در صورت تخلف، امکان الزام قانونی وجود داشته باشد.
عدم امکان الزام به فک رهن بدون رضایت مرتهن
در صورتی که ملک مورد معامله در رهن باشد و هیچ دلیلی مبنی بر رضایت مرتهن (مثل بانک یا وام‌دهنده) نسبت به انجام معامله وجود نداشته باشد، دادگاه دعوای الزام به انجام تعهد شامل رفع بازداشت، فک رهن و تنظیم سند رسمی را قابل استماع ندانسته و قرار رد دعوا صادر می‌کند.
🔹 دلایل صدور قرار رد دعوا:
- حقوق مرتهن مقدم بر تعهدات قراردادی است
- تا زمانی که مرتهن (بانک یا وام‌دهنده) اجازه ندهد یا بدهی تسویه نشود، ملک همچنان در وثیقه باقی می‌ماند و انتقال رسمی آن ممکن نیست.
- عدم امکان الزام خوانده به امری که خارج از اختیار اوست
- اگر فروشنده ملک در رهن، متعهد به فک رهن و انتقال سند شده باشد ولی مرتهن با فک رهن موافقت نکند، دادگاه نمی‌تواند او را مجبور به انجام تعهدی کند که نیاز به رضایت شخص ثالث (مرتهن) دارد.
- عدم احراز شرایط صحت معامله
- طبق ماده 793 قانون مدنی، راهن بدون رضایت مرتهن نمی‌تواند در مال مرهونه تصرفی کند که با حقوق مرتهن منافات داشته باشد.
نتیجه: اگر در قرارداد بیع شرط رفع بازداشت و فک رهن ذکر شده باشد اما فروشنده موفق به اخذ رضایت مرتهن نشود، خریدار نمی‌تواند دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را مطرح کند، زیرا این دعوا به دلیل عدم امکان قانونی، با قرار رد مواجه خواهد شد.
امکان توقیف اموال محکوم علیه برای فک رهن
استعلام
محکوم علیه به فک رهن و الزام به تنظیم سند درخصوص ملکی محکوم است آیا توجه به ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی که اظهار شده است ( … و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا ء از محکوم علیه مطالبه نماید ) قاضی شعبه می تواند قبل از هر اقدامی بابت فک رهن به تقاضای محکوم له از اموال محکوم علیه توقیف و به طریق مزایده وجه الرهانه را اخذ و فک رهن را انجام دهد؟ /ب
نظریه مشورتی شماره ۱۵۲/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۶/۲۹اداره کل حقوقی قوه قضاییه
درفرض سوال که فک رهن مستلزم پرداخت طلب مرتهن است، محکوم له نمی تواند به استناد این قسمت از ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر می دارد …یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه نماید درخواست کند بدهی محکوم علیه به مرتهن توسط قسمت اجرا از اموال محکوم علیه توقیف و تحویل وی (محکوم له)شود، زیرا این مبلغ طلب شخص ثالث (مرتهن) است و تحویل آن به محکوم له به منزله اجرای حکم نمی باشد.
الزام به فک رهن مالی یا غیر مالی
الزام به فک رهن یک دعوای مالی محسوب می‌شود.
هزینه دادرسی و تقویم مال
- از آنجا که این دعوا مربوط به مال غیرمنقول است، باید مقوم شود.
- هزینه دادرسی بر اساس جدول ارزش معاملاتی املاک که در سیستم خدمات الکترونیک قضایی تعریف شده، محاسبه می‌شود.
نتیجه: الزام به فـک رهـن یک دعوای مالی غیرمنقول است اما محکومیت مالی محسوب نمی‌شود.
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
دادخواست الـزام به فـک رهـن زمانی مطرح می‌شود که مالی (معمولاً ملک یا خودرو) به عنوان وثیقه در رهن شخص یا بانک قرار گرفته و راهن (متعهد) برخلاف تعهد خود، اقدام به فک رهن نکرده باشد.
📝 ارکان اصلی دادخواست:
- طرفین دعوا:
- خواهان: کسی که ذی‌نفع در فک رهن است (مثلاً خریدار ملکی که در رهن بانک است).
- خوانده: کسی که تعهد به فک رهن داشته (مثلاً فروشنده ملک یا بانک).
- خواسته:
- الـزام خوانده به فـک رهـن ملک/مال غیرمنقول از وثیقه، بر اساس تعهدات قراردادی یا قانونی.
- دلایل و مستندات:
- سند رهنی یا مبایعه‌نامه که نشان دهد خوانده موظف به فک رهن بوده است.
- استعلام از بانک یا ثبت اسناد در مورد وضعیت رهنی مال.
- شهادت شهود یا سایر مدارک مرتبط.
- تقویم خواسته و هزینه دادرسی:
- دعوا مالی غیرمنقول محسوب شده و هزینه آن بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌شود.
- مرجع صالح:
- دادگاه محل وقوع ملک برای املاک غیرمنقول.
نتیجه: در این دادخواست، خواهان از دادگاه درخواست می‌کند که خوانده را ملزم به انجام تعهد خود کرده و فک رهن را انجام دهد.
استفاده از وکیل در دعوای الزام به فک رهن به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، اثبات تعهدات قراردادی و محاسبه صحیح هزینه دادرسی، اهمیت زیادی دارد. وکیل با تنظیم دقیق دادخواست، ارائه مستندات معتبر و پیگیری مراحل قانونی، شانس موفقیت دعوا را افزایش داده و از اطاله دادرسی جلوگیری می‌کند.
ارتباط با وکیل الزام به فک رهن: 09125514504
وکیل فک رهن
وکیل فک رهن با تسلط بر قوانین مدنی و ثبتی، می‌تواند در دعاوی مرتبط با آزادسازی مال مرهونه از رهن بانک یا اشخاص، نقش موثری ایفا کند. او با بررسی اسناد، ارائه راهکارهای قانونی مانند تودیع مبلغ بدهی در صندوق دادگستری و پیگیری مذاکرات با مرتهن، روند فک رهن را تسهیل می‌کند. همچنین، در صورت امتناع مرتهن از پذیرش پرداخت یا رفع وثیقه، وکیل می‌تواند از طریق طرح دعوای الزام به فک رهن در دادگاه، حقوق موکل خود را استیفا نماید. داشتن وکیل در این زمینه، از اطاله دادرسی و مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری می‌کند.
نتیجه‌گیری
الزام به فک رهن یکی از دعاوی شایع در دادگاه‌های حقوقی است که معمولاً در معاملات املاک و تسهیلات بانکی مطرح می‌شود. در صورت امتناع مرتهن از آزادسازی مال، راهن می‌تواند با طرح دعوا و ارائه مدارک لازم، الزام مرتهن به فک رهن را از دادگاه درخواست کند. آگاهی از قوانین و مدارک مورد نیاز در این زمینه، روند رسیدگی به این دعاوی را تسهیل خواهد کرد.
بدون دیدگاه