در حقوق مدنی، دعوی الزام به تحویل مبیع یکی از دعاوی مهم در قراردادهای فروش است که در صورت تخلف فروشنده از تحویل مال مورد معامله، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه، فروشنده را به تحویل مبیع الزام کند.
با این حال، تحویل مبیع خصوصاً در مورد املاک و اموال غیرمنقول شرایط و موانع خاص قانونی دارد که در این مقاله به آن‌ها پرداخته شده است.
تعریف دعوی الزام به تحویل مبیع
دعوی الـزام به تحویل مبیع به معنی درخواست خریدار برای تحویل مال مورد معامله است.
برخلاف تصور رایج، این دعوا ملازمه با مالکیت رسمی خریدار ندارد و یکی از آثار بیع صحیح، تحویل مبیع است. اما در عمل این دعوی معمولا تحت شرایط خاصی پذیرفته می‌شود.
الزام به تحویل مبیع غیرمنقول و شرط مالکیت رسمی
تحـویل مبیـع غیرمنقول منوط به انتقال رسمی مالکیت و تنظیم سند رسمی است.
در واقع، بدون تنظیم سند رسمی یا حکم لازم‌الاجراء دادگاه، دعوی الـزام به تحـویل مبیـع غیرمنقول قابل استماع نیست.
به همین دلیل، خواسته تحـویل مبیـع به طور مستقل قابل رسیدگی نیست و باید همراه با الزام به تنظیم سند رسمی و صورتمجلس تفکیکی باشد.
دعوی الزام به تحویل مبیع و خلع ید
از نظر حقوقی، دعوی الـزام به تحـویل مبیع در عمل نوعی دعوی خلع ید است؛
زیرا خریدار برای تحویل گرفتن ملک باید ید فروشنده یا شخص ثالث را از ملک انتزاع کند.
به همین دلیل، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار، رسیدگی به این دعوی وجاهت قانونی ندارد.
الزام به تحویل مبیع با سند عادی
الـزام به تحـویل مبیـع بر مبنای سند عادی، در صورت وجود شرایط قانونی، یکی از راه‌های حمایت از حقوق خریدار در معاملات غیررسمی است.
فروشندگان گاهی به‌دلیل افزایش قیمت ملک، از انجام تعهدات خود امتناع می‌کنند.
در این زمینه، محاکم سه رویکرد دارند:
برخی با استناد به قانون مدنی، اسناد عادی را معتبر دانسته و حکم به تحویل می‌دهند؛
برخی با استناد به قانون ثبت، اسناد عادی را در دعوا نمی‌پذیرند؛
و گروه سوم ضمن پذیرش بیع عادی، اثبات آن را به دلایل دیگری مانند اقرار یا شهادت مشروط می‌کنند.
اختلاف آراء موجب سردرگمی اصحاب دعوا و تزلزل در امنیت معاملات می‌گردد.
بنظر می رسد دیدگاه دسته سوم منطبق‌تر بر انصاف و مصالح طرفین تلقی می‌شود.
شرایط استماع دعوی الزام به تحویل مبیع
برای استماع دعوی الـزام به تحـویل مبیـع، موارد زیر باید محقق شده باشد:
- وجود سند رسمی مالکیت یا حکم لازم‌الاجراء دادگاه
- صدور صورتمجلس تفکیکی و پایانکار ملک موضوع دعوی
- احراز مالکیت رسمی خریدار بر ملک
بدون تحقق این شرایط، دادگاه نمی‌تواند دعوی تحـویل مبیـع را بررسی کند.
الزام به تحویل مبیع بدون شرط تصرف فروشنده
در دعوای الـزام به تحـویل مبیـع، احراز اینکه بایع در حال حاضر تصرف واقعی بر مبیع دارد یا خیر، شرط پذیرش دعوا نیست؛
چراکه تکلیف بایع به تحـویل مبیـع، ریشه در قرارداد بیع دارد و از آثار آن به شمار می‌رود (مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدنی).
به عبارت دیگر، منشأ دعوا تعهد قراردادی است، نه تصرف عینی.
بنابراین اگر مبیع در تصرف شخص ثالثی باشد که به‌صورت غیرقانونی ملک را در اختیار دارد، خریدار می‌تواند علیه متصرف، دعوای خلع ید مطرح کند و این امر مانعی برای طرح دعوای الزام به تحـویل مبیـع علیه بایع نخواهد بود.
عدم استماع دعوای تحویل مبیع مشاعی
در صورتی که مبیع به‌صورت مشاعی به چند نفر فروخته شده باشد، طرح دعوای تحویـل مبیع علیه بایع نیست.
نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع منقول
ریاست محترم شورای حل اختلاف/دادگاه محترم عمومی حقوقی
اینجانب … به موجب قرارداد مورخ … یک دستگاه … از خوانده خریداری نمودم و ثمن معامله نیز به‌طور کامل پرداخت گردیده است.
با وجود مراجعات مکرر، خوانده از تحویـل مبیـع (مال منقول موضوع معامله) امتناع می‌نماید.
لذا با استناد به ماده ۳۶۲ قانون مدنی، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویـل مبیـع مورد معامله مورد استدعاست.
ضمناً تصویر قرارداد و رسید پرداخت به پیوست تقدیم می‌گردد.
شرط مطالبه وجه التزام ناشی از عدم تحویل مبیع
مطالبه وجه التزام ناشی از تأخیر در تحویـل مبیـع زمانی برای خریدار امکان‌پذیر است که وی کلیه تعهدات قراردادی خود، از جمله پرداخت به‌موقع ثمن معامله را انجام داده باشد.
در صورت قصور خریدار در اجرای تعهداتش، استناد به وجه التزام و درخواست خسارت فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.
شرایط و موانع الزام به تحویل مبیع در دعاوی ملکی
دعوی الـزام به تحـویل مبیع تنها زمانی قابل رسیدگی است که درخواست تنظیم سند رسمی نیز مطرح شده باشد؛
در غیر این صورت دادگاه آن را نمی‌پذیرد.
همچنین، اگر ملک مورد معامله به صورت دقیق و مشخص تعیین نشده باشد، این خواسته در حکم دعوی غیرمنجز محسوب می‌شود و رسیدگی به آن ممکن نیست.
الزام به تحویل مبیع آپارتمان
در معاملات آپارتمان نیز تحویل مبیع منوط به وجود سند رسمی یا حکم لازم‌الاجراء از دادگاه است. به عبارت دیگر، بدون تنظیم سند رسمی یا حکم دادگاه، نمی‌توان فروشنده را به تحویل آپارتمان الزام کرد.
نکته: تا زمانی که عملیات ساختمانی یک واحد مسکونی به‌طور کامل پایان نیافته باشد، طرح دعوای الـزام به تحـویل آن بدون طرح هم‌زمان دعوای الزام به تکمیل ساختمان، قابل رسیدگی نیست و به دلیل فقدان شرایط قانونی، با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد
اثر معامله ملک مرهونه بر الزام به تحویل مبیع
ر صورتی که ملک مرهونه (رهنی) معامله شود و قرارداد بیع بعد از عقد رهن منعقد شود، چون مرتهن حق عینی مقدم بر کل پلاک ثبتی دارد، اگر مرتهن معامله را تنفیذ نکند، بیع باطل است و فروشنده نمی‌تواند به الزام به تحویل مبیع محکوم شود،
زیرا موضوع معامله عملاً از بین رفته است (سالبه به انتفاء الموضوع). این وضعیت ناشی از تقدم حق مرتهن نسبت به حقوق خریدار است.
سخن پایانی
دعوی الـزام به تحـویل مبیع، به ویژه در معاملات غیرمنقول، نیازمند احراز مالکیت رسمی و تنظیم سند است. خریدار نمی‌تواند صرفا با سند عادی یا قرارداد عادی، فروشنده را به تحویل ملک ملزم کند.
بنابراین، پیش از طرح دعوی، تنظیم سند رسمی و صدور صورتمجلس تفکیکی از ملزومات قانونی است.
پرسش های متداول
دعوای الزام به تحویـل مبیـع در چه شرایطی قابل استماع است؟
در صورت وجود سند رسمی یا حکم لازمالاجرا و صدور صورتمجلس تفکیکی.
آیا فروشنده بدون تصرف فعلی بر مبیع نیز ملزم به تحویل است؟
بله، چون الزام به تحویل ناشی از تعهد قراردادی است نه تصرف عینی.
. آیا با سند عادی می‌توان الزام به تحویل مبیع را مطالبه کرد؟
در صورت وجود شرایط قانونی، بله؛ اما رویه محاکم متفاوت است.
دیدگاه شما