در بسیاری از پرونده‌های مرتبط با اراضی، تشخیص نوع زمین ـ یعنی موات، بایر یا دایر بودن آن ـ نقش سرنوشت‌سازی دارد.
این تشخیص بر عهده کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری است که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت می‌کند.
اما اگر مالک یا ذی‌نفع نسبت به رأی این کمیسیون معترض باشد، چه راهکارهایی برای اعتراض در اختیار دارد؟
در این مقاله به بررسی نحوه اعتراض به رأی کمیسیـون مـاده ۱۲، مهلت اعتراض، فرآیند رسیدگی دادگاه، استعلام کمیسیـون مـاده ۱۲ و نمونه دادخواست اعتراض خواهیم پرداخت.
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست؟
ماده ۱۲ قانون زمین شهری (اصلاحی ۱۳۷۰/۱۱/۳) مقرر می‌دارد:
تشخیص عمران و احیاء، تأسیسات متناسب، نوع زمین دایر و تشخیص زمین بایر از موات بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی (اکنون وزارت راه و شهرسازی) است.
بر همین اساس، کمیسیونی تخصصی در این وزارتخانه تشکیل می‌شود که با بازدید از محل و بررسی سوابق ثبتی، اقدام به صدور رأی درباره ماهیت زمین می‌نماید.
صلاحیت کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
بر اساس ماده ۱۲ قانون زمین شهری، صلاحیت کمیسیون مـاده ۱۲ صرفاً به تشخیص نوعیت زمین محدود می‌شود؛
یعنی این کمیسیون فقط مجاز به اعلام موات، بایر یا دایر بودن اراضی است.
هرچند بسیاری از متقاضیان تصور می‌کنند کمیسیون می‌تواند درباره نوع کاربری زمین (مسکونی، تجاری، صنعتی و…) نیز تصمیم‌گیری کند، اما این برداشت نادرست است.
تعیین کاربری اراضی در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون شورای‌عالی شهرسازی و معماری است و نه کمیسیون ماده ۱۲.
در واقع، اداره کل راه و شهرسازی و کمیسیون ماده ۱۲، هیچ‌گونه اختیاری در خصوص تغییر یا تعیین کاربری اراضی ندارند و ورود به این حوزه خارج از حدود وظایف آنها محسوب می‌شود.
دستورالعمل اجرایی ماده ۱۲ قانون زمین شهری
دستورالعمل اجرایی ماده ۱۲ روند بررسی اراضی مشکوک به موات یا بایر را تبیین می‌کند. این دستورالعمل موارد زیر را در بر می‌گیرد:
- نحوه تشکیل و ترکیب کمیسیون
- نحوه دعوت مالک برای حضور در معاینه محل
- اعلام نظر کتبی به مالک یا آگهی در روزنامه
- رعایت تشریفات قانونی در صورت عدم حضور یا دسترسی به مالک
مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲
مطابق ماده ۱۲ قانون زمین شهری، مهلت اعتراض به تشخیص کمیسیون به‌شرح زیر است:
- ۳ ماه از تاریخ ابلاغ کتبی نظر کمیسیون به مالک یا ذی‌نفع
- در صورت عدم حضور مالک یا استنکاف از دریافت نظریه، ۳ ماه از تاریخ درج آگهی دوم در روزنامه کثیرالانتشار
🔸 نکته مهم: اگر در مهلت مقرر، هیچ اعتراضی به دادگاه صالح تسلیم نشود، نظر کمیسیون قطعی و لازم‌الاجرا خواهد بود.
استعلام کمیسیون ماده ۱۲
برای تشخیص نوع زمین، اداره راه و شهرسازی (از طریق اداره املاک) معمولاً اقدام به استعلام وضعیت ثبتی، سابقه احیاء، مجوز ساخت یا احداث تأسیسات می‌کند.
همچنین مالک یا متقاضی نیز می‌تواند به صورت مستقیم درخواست استعلام ماده ۱۲ ارائه دهد تا درباره ماهیت زمین اظهار نظر شود.
ابطال رای کمیسیون ماده 12 با قولنامه عادی
در دعاوی اعتراض به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، موضوع احراز مالکیت رسمی خواهان بسیار کلیدی و اساسی است.
بر اساس رویه قضایی مستقر و نیز اصول حقوقی حاکم، صرف داشتن قولنامه یا سند عادی (مانند مبایعه‌نامه دستی یا غیررسمی)، برای اثبات مالکیت و consequently استماع دعوا کفایت نمی‌کند، مگر در شرایط خاصی که بررسی می‌شود.
نمونه دادخواست اعتراض به کمیسیون ماده ۱۲
در ادامه یک نمونه دادخواست حقوقی برای اعتراض به رأی کمیسیون مـاده ۱۲ ارائه شده است:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان (نام شهرستان)
با سلام و احترام
اینجانب …………. فرزند ………… به موجب سند مالکیت شماره ………. مالک رسمی پلاک ثبتی ………. بخش …….. واقع در ………. می‌باشم. اخیراً کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری، واقع در اداره کل راه و شهرسازی استان ……..، رأی به موات بودن پلاک مذکور صادر نموده است که در تاریخ ………… به بنده ابلاغ گردید.
با توجه به شواهد و مدارک موجود از جمله: سابقه زراعت، احداث تأسیسات، پرداخت عوارض نوسازی و مالیات و… اعتراض خود را به رأی فوق اعلام می‌دارم.
لذا مستند به ماده ۱۲ قانون زمین شهری، صدور حکم بر ابطال نظریه کمیسیون و اعلام دایر بودن ملک مورد تقاضا را دارم.
با تشکر
امضاء – تاریخ
ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ درباره ملک مشاع
در املاک مشاع، مالکیت در تمام اجزاء مشترک است.
اگر رأی کمیسیون مـاده ۱۲ نسبت به بخشی از ملک مشاع ابطال شود، رد دعوا نسبت به بخش دیگر منطقی نیست.
چنین تفکیکی در رسیدگی، با وصف اشاعه، مصداق ترجیح بلا مرجح خواهد بود.
ابطال رای ماده ۱۲ بدون ابطال سند
رأی کمیسیـون مــاده ۱۲ صرفاً ناظر بر تعیین وضعیت زمین از حیث دولتی یا شخصی بودن آن است؛
سند مالکیت رسمی صادرشده ممکن است بر اساس اشتباه در نظریه کمیسیون یا بدون آن صادر شده باشد؛
- بنابراین، اعتراض به رأی کمیسیون مـاده ۱۲ به‌خودی‌خود قابل طرح و رسیدگی است، ولو اینکه هنوز سند رسمی صادر نشده باشد یا خواهان تقاضای ابطال سند نکرده باشد.
نتیجه:
صدور قرار رد دعوای ابطال رأی کمیسیون به استناد اینکه ابطال آن نیازمند ابطال سند رسمی است، فاقد وجاهت قانونی و مغایر اصول دادرسی است، زیرا:
«ابطال نظریه کمیسیون ماده ۱۲ مقدمه‌ای برای ابطال سند نیست، بلکه حق مستقلی برای احقاق حق متصرف یا مدعی مالکیت است.»
نکات مهم در رسیدگی به اعتراض
- رسیدگی خارج از نوبت است و مطابق تبصره ۱ ماده ۱۲، نیازی به رعایت تشریفات آیین دادرسی نیست.
- اعتراض به رأی کمیسیـون مانع اجرای مفاد قانون زمین شهری نیست.
- بار اثبات دایر بودن زمین بر عهده مالک یا معترض است.
- در صورت صدور رأی قطعی از سوی دادگاه به نفع مالک، دولت موظف به اصلاح نظریه خود خواهد بود.
سخن پایانی
کمیسیون مـاده ۱۲ یکی از مهم‌ترین نهادها در تعیین نوع زمین در نظام حقوقی ایران است.
اما تصمیمات این کمیسیون نهایی نیست و طبق قانون، قابلیت اعتراض در دادگاه دارد.
آگاهی از مهلت اعتراض، نحوه تنظیم دادخواست و تهیه مستندات مؤثر می‌تواند نقش کلیدی در احقاق حقوق مالکانه داشته باشد.
در صورت نیاز به مشاوره تخصصی یا تنظیم دادخواست، توصیه می‌شود از خدمات وکلای مجرب در دعاوی ملکی استفاده نمایید.
پرسش های متداول
آیا برای ابطال رأی کمیسیـون مـاده ۱۲، ابطال سند مالکیت لازم است؟
خیر، این دو دعوا از هم مستقلاند.
رأی کمیسیـون مـاده ۱۲ چه موضوعی را بررسی می‌کند؟
تعیین دولتی یا شخصی بودن اراضی.
آیا دادگاه می‌تواند دعوای ابطال رأی کمیسیون را فقط به‌دلیل وجود سند مالکیت رد کند؟
خیر، چنین قراری فاقد وجاهت قانونی است.
آیا اعتراض به رأی کمیسیـون نیاز به اثبات مالکیت رسمی دارد؟
نه الزاماً؛ تصرف یا ادله کافی هم می‌تواند مطرح شود.
دیدگاه شما