اخذ به شفعه در آپارتمان
اخذ به شفعه یکی از حقوقی است که در قوانین مدنی ایران برای شریک یک مال غیرمنقول پیش‌بینی شده است. این حق به شریک یک ملک مشاع اجازه می‌دهد تا در صورت فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، بتواند آن سهم را با پرداخت همان مبلغ خریداری کند و از ورود شخص ثالث به ملک جلوگیری نماید. اما سؤال این است که آیا اخذ به شفعه در آپارتمان‌ها که دارای مالکیت اختصاصی و مشاعی هستند، امکان‌پذیر است؟ در این مقاله این موضوع را بررسی می‌کنیم.
مفهوم اخذ به شفعه
برابر با ماده 808 قانونی مدنی:
هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصهٔ خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده‌است به او بدهد و حصهٔ مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
این حق برای جلوگیری از ورود افراد غریبه به ملک مشاع در نظر گرفته شده است.
نکات مهم :
- موضوع حق شفعه، بایدمال مشاع باشد و نمی‌توان شفعه را نسبت به اموال مفروز، جاری دانست.[
- حق شفعه در مورد اموال غیرمنقول قابل تقسیم اعمال می‌شود.
شرایط اعمال اخذ به شفعه
طبق قانون، برای اینکه حق شفعه قابل اعمال باشد، شرایط زیر لازم است:
- ملک باید غیرمنقول و مشاع باشد؛ یعنی میان دو شریک مشترک باشد.
- انتقال باید از طریق عقد بیع (خرید و فروش) باشد؛ در صورتی که انتقال از طریق هبه، صلح یا ارث باشد، اخذ به شفعه ممکن نیست.
- فقط در مورد دو شریک امکان‌پذیر است؛ اگر بیش از دو شریک باشند، حق شفعه وجود ندارد.
اخذ به شفعه در آپارتمان ممکن نیست
اخذ به شفعه بیشتر در املاک دارای زمین مشاع مانند باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی کاربرد دارد. در آپارتمان‌ها، هر واحد دارای سند مالکیت اختصاصی است، اما زمین و مشاعات بین مالکان مشترک است. از آنجا که واحدهای آپارتمانی مشاع محسوب نمی‌شوند، بلکه دارای مالکیت مستقل هستند، حق شفعه در مورد فروش یک واحد آپارتمانی قابل اجرا نیست.
استثنا: اگر یک آپارتمان به‌طور مشاع بین دو نفر باشد (مثلاً دو نفر با هم یک واحد را خریداری کرده باشند و سهم هرکدام مشخص باشد)، در صورت فروش سهم یکی از شرکا، شریک دیگر ممکن است بتواند از حق شفعه استفاده کند.
حق شُفعه در ملک مشاع
حق شُفعه در ملک مشاع یکی از حقوقی است که قانون مدنی ایران برای شرکای ملک مشاع در نظر گرفته است. طبق این حق، اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، سایر شرکا حق دارند آن سهم را به همان شرایط و قیمتی که فروخته شده، تملک کنند. این حق به منظور جلوگیری از ورود افراد غریبه به شراکت و حفظ حقوق شرکا ایجاد شده است.
حق شفعه: ملاک تعیین قیمت معامله یا قیمت روز
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/07/03
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
حق شفعه و ملاک قرار دادن مبلغ زمان معامله یا قیمت روز
پرسش
ملکی ما بین دو نفر مشترک بوده و دو نفر مالک هستند. یکی از شرکا در خارج از کشور بوده و شریکی که در ایران حضور دارد سهم خود را در سال 1355 به یک نفر به مبلغ دو میلیون تومان می‌فروشد. شریک دیگر که در خارج از کشور بوده در سال 1395 به کشور مراجعه و متوجه فروش سهم شریک خود می‌شود و نسبت به اعمال حق شفعه اقدام می‌نماید. در صورت وجود شرایط اخذ به شفعه، مبلغ زمان معامله در سال 55 ملاک است و یا قیمت امروز ملک که اخذ به شفعه اعمال می‌شود؟
نظر هیئت عالی
گرچه ماده 808 ق.م مقرر می‌دارد: «… شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند…». اما بدان معنا نیست که عین همان مبلغ باید پرداخت شود، بلکه با لحاظ رأی وحدت رویه شماره 733 مورخ 93/9/5 هیئت عمومی دیوان عالی کشور ارزش مبیع باید ملاحظه و قیمت روز ثمن محاسبه و مورد توجه قرار گیرد.
نمونه رای اخذ به شفعه
شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
شماره دادنامه : 9309982163400645
پیام: در ارتباط با بیع آپارتمان، حق شفعه صرفا در شرایطی قابل اعمال است که یک واحد آپارتمان، قابل تقسیم باشد.
شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
شماره دادنامه: 9209970270400638
پیام: در دعوای اعمال اخذ به شفعه،اگر خواهان ، گواهی اداره ثبت اسناد و املاک محل (تصمیم واحد ثبتی) دایر بر قابل تقسیم و افراز بودن ملک موضوع خواسته را ارائه و ابراز نکرده باشد، با توجه به اینکه اخذ به شفعه در مورد اموال غیرمنقول قابل تقسیم قابل اعمال است، دعوای وی قابل استماع نیست.
موارد سقوط حق شفعه
- اگر شفیع در استفاده از این حق تأخیر کند.
- اگر سهم مشاع به‌صورت غیر از بیع (مثلاً هبه یا صلح) منتقل شود.
- اگر شریک سهم خود را به شریک دیگر بفروشد، نه به شخص ثالث.
- اگر شفیع قیمت تعیین‌شده را نپردازد.
اخذ به شفعه ایقاع است
اخذ به شفعه یک ایقاع است، نه عقد. ایقاع به عملی حقوقی گفته می‌شود که با اراده‌ی یک‌طرفه محقق می‌شود و نیاز به قبول طرف دیگر ندارد.
دلیل ایقاع بودن اخذ به شفعه:
- نیاز به اراده‌ی یک‌طرفه: شفیع (شریک ملک مشاع) با اعلام اراده‌ی خود و پرداخت ثمن معامله، حق شفعه را اعمال می‌کند.
- عدم نیاز به قبول خریدار: خریدار ملزم به پذیرش این اقدام نیست و نمی‌تواند از آن جلوگیری کند.
- ماهیت قهری: با انجام تشریفات قانونی، ملک به شفیع منتقل می‌شود، حتی اگر خریدار ناراضی باشد.
بنابراین، اخذ به شفعه یک ایقاع است که موجب انتقال قهری مالکیت می‌شود.
اخذ به شفعه فضولی
اخذ به شفعه فضولی زمانی رخ می‌دهد که شخصی بدون داشتن اختیار قانونی، از طرف شریک دیگر، اقدام به اخذ به شفعه کند. در این حالت، اقدام او غیرنافذ است، یعنی تا زمانی که شریک دیگر آن را تنفیذ نکند، فاقد اثر حقوقی خواهد بود.
وضعیت حقوقی اخذ به شفعه فضولی
- اگر شریک آن را تنفیذ کند → اخذ به شفعه صحیح و معتبر می‌شود و آثار قانونی آن از ابتدا بر شراکت حاکم خواهد شد.
- اگر شریک آن را رد کند → اخذ به شفعه باطل تلقی شده و اثری نخواهد داشت.
نکات کلیدی
- اخذ به شفعه یک حق مالی است و اعمال آن ماهیتاً نوعی ایقاع محسوب می‌شود.
- چون اخذ به شفعه در اصل حقی شخصی برای شریک است، انجام آن توسط غیر، نیاز به وکالت یا اذن قبلی از طرف شریک دارد.
- در صورت عدم اذن، اقدام شخص فضولی محسوب شده و نیاز به تنفیذ دارد.
- اگر شریک قبل از رد یا قبول، فوت کند، ورثه او حق دارند آن را تنفیذ یا رد کنند.
اخذ به شفعه در وقف
وقف یک حکم خاص فقهی و حقوقی دارد و از نظر ماهیت با اموال عادی تفاوت دارد. نظر به اینکه وقف، خروج مال از ملکیت شخصی و اختصاص آن به یک امر خاص است، بسیاری از فقها و حقوق‌دانان معتقدند که در اموال موقوفه، اخذ به شفعه جاری نیست. مهم‌ترین دلایل این نظر عبارتند از:
- وقف از ملکیت خارج می‌شود
طبق ماده 55 قانون مدنی، مالی که وقف می‌شود، از ملکیت شخص واقف خارج شده و به‌طور کلی تحت قواعد وقف قرار می‌گیرد. از این‌رو، چون ملک موقوفه در مالکیت اشخاص حقیقی نیست، حقی برای شریک دیگر جهت اخذ به شفعه باقی نمی‌ماند. - وقف غالباً قابل فروش نیست
طبق ماده 349 قانون مدنی، فروش مال موقوفه جز در شرایط خاصی (مانند تخریب یا عدم امکان بهره‌برداری) جایز نیست. بنابراین، وقتی فروش وقف محدودیت دارد، اعمال شفعه در آن عملاً ممکن نخواهد بود. - شفعه برای جلوگیری از ورود شخص ثالث است، اما وقف هدف خاصی دارد
هدف از اخذ به شفعه، جلوگیری از ورود شخص ثالث به شراکت است. اما در وقف، هدف اصلی، حفظ منافع موقوف‌علیهم است نه شراکت بین افراد.
با توجه به موارد فوق، در اموال موقوفه، حق شفعه قابل اعمال نیست، زیرا این اموال خارج از مالکیت شخصی قرار گرفته و تحت شرایط خاصی اداره می‌شوند. البته اگر ملکی که هنوز به‌طور رسمی وقف نشده باشد، به فروش برسد و شرایط شفعه را داشته باشد، ممکن است بتواند مشمول شفعه گردد، اما پس از تحقق وقف، این حق منتفی است.
اخذ به شفعه اکراهی
اخذ به شفعه اکراهی یعنی حالتی که شریکِ ملک مشاع، تحت اجبار یا اکراه، حق شفعه خود را اعمال کند.
بر اساس قواعد عمومی قراردادها در حقوق ایران، هر عملی که تحت اکراه انجام شود، غیرنافذ است، مگر اینکه بعد از رفع اکراه، شخص اکراه‌شده آن را تأیید کند. بنابراین:
- اگر شریک تحت اکراه حق شفعه را اعمال کند، اخذ به شفعه غیرنافذ خواهد بود. در این حالت، وی می‌تواند پس از رفع اکراه آن را تأیید یا رد کند.
- اگر شریک تحت اکراه از اخذ به شفعه خودداری کند، پس از رفع اکراه می‌تواند ادعا کند که به دلیل اکراه از حق خود استفاده نکرده و همچنان حق شفعه را دارد (مشروط به اینکه شرایط قانونی همچنان برقرار باشد).
به‌طور کلی، در صورتی که اکراه اثبات شود، فرد اکراه‌شده می‌تواند به استناد ماده ۲۰۲ قانون مدنی، اخذ به شفعه را غیرنافذ اعلام کند.
مهلت استفاده از حق شفعه
مطابق با ماده 821 قانون مدنی ایران، حق شفعه باید به فوریت پس از اطلاع از وقوع بیع اعمال شود. در غیر این صورت، صاحب حق شفعه ممکن است حق خود را از دست بدهد.
لزوم اعمال فوری حق شفعه
طبق رویه قضایی، فوریت در اعمال این حق به معنای عدم تأخیر غیرموجه است. یعنی شفیع (شریک باقی‌مانده) باید بلافاصله پس از اطلاع از معامله، اراده خود را برای اجرای حق شفعه اعلام کند. اگر بدون عذر موجه تأخیر کند، ممکن است دادگاه این حق را ساقط بداند.
چه مواردی فوریت را از بین نمی‌برد؟
- ناآگاهی از معامله (تا زمانی که شفیع مطلع نشده باشد، مهلت اعمال حق شفعه شروع نمی‌شود).
- عذر موجه مانند بیماری شدید یا عدم امکان دسترسی فوری به مرجع قانونی.
چگونه باید اقدام کرد؟
شفیع باید به‌صورت رسمی و قانونی (مانند اظهارنامه رسمی یا اقدام قضایی) فوراً اراده خود را برای اعمال حق شفعه اعلام کند و وجه معامله را بپردازد.
اظهارنامه حق شفعه
اظهارنامه حق شفعه سندی رسمی است که شفیع (شریک ملک مشاع) به خریدار یا فروشنده ارسال می‌کند تا اراده خود را برای استفاده از حق شفعه اعلام نماید. این حق در ماده 808 قانون مدنی ایران پیش‌بینی شده است و به شریک ملک مشاع اجازه می‌دهد در صورت فروش سهم شریک دیگر، آن را تملک کند و از ورود شخص ثالث جلوگیری نماید.
استفاده از وکیل در تنظیم اظهارنامه حق شفعه باعث می‌شود که ادعا به‌درستی و با رعایت تمامی نکات قانونی مطرح شود و از بروز ایرادات شکلی که ممکن است موجب از بین رفتن این حق شود، جلوگیری گردد.
دریافت مشاوره حقوقی و تنظیم اظهارنامه اخذ به شفعه : تماس با 09125514504
نمونه دادخواست اخذ به شفعه
دادخواست اخذ به شفعه به معنای تقاضای یکی از شرکای ملک مشاع برای خرید سهم فروخته‌شده شریک دیگر به استناد حق شفعه است.
مراحل تنظیم دادخواست اخذ به شفعه:
- تنظیم دادخواست رسمی به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
- ارائه مستندات شامل سند مالکیت مشاع، قرارداد فروش، و سایر مدارک لازم
- اثبات حق شفعه و ارائه دلایل قانونی
- پرداخت قیمت معامله به خریدار طبق حکم دادگاه
نمونه متن دادخواست اخذ به شفعه
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان …
با سلام
اینجانب … به استناد ماده 808 قانون مدنی، درخواست اخذ به شفعه نسبت به سهم فروخته‌شده ملک مشاع به پلاک ثبتی … واقع در … را دارم.
نظر به اینکه فروش سهم مشاعی توسط شریکم (آقای/خانم …) به شخص ثالث (آقای/خانم …) انجام شده، درخواست دارم با قبول این دادخواست و صدور حکم مقتضی، بنده بتوانم سهم فروخته‌شده را تملک کنم.
دعاوی اخذ به شفعه دارای پیچیدگی‌های حقوقی و قانونی متعددی است که نیازمند دانش تخصصی در تنظیم دادخواست، ارائه مستندات، و دفاع از حقوق شفیع است. استفاده از وکیل در این دعاوی ضرورت و مزایای مهمی دارد.
لایحه دفاعیه اخذ به شفعه
لایحه دفاعیه اخذ به شفعه، متنی حقوقی است که توسط خوانده دعوای شفعه تنظیم می‌شود تا از حقوق خود در برابر ادعای شفیع دفاع کند. در این لایحه معمولاً به دلایلی مانند عدم تحقق شرایط قانونی شفعه، عدم اهلیت شفیع، یا وجود موانع قانونی برای اخذ به شفعه استناد می‌شود. هدف آن رد دعوای شفیع و جلوگیری از انتقال سهم فروخته‌شده به وی است.
نگارش لایحه دفاعیه تخصصی اخذ به شفعه: تماس 09125514504
وکیل اخذ به شفعه
وکیل اخذ به شفعه متخصصی است که از طرف موکل خود، که یکی از شرکای ملک مشاع است، برای طرح یا دفاع از دعوای اخذ به شفعه اقدام می‌کند. این وکیل با آگاهی از قوانین مدنی و رویه قضایی، دادخواست لازم را تنظیم کرده، مدارک مربوطه را ارائه می‌دهد و در جلسات دادگاه از حقوق موکل خود دفاع می‌کند. او همچنین می‌تواند در برابر ادعاهای طرف مقابل، مانند ادعای عدم تحقق شرایط اخذ به شفـعه، دفاعیات لازم را مطرح کند تا موکلش بتواند سهم موردنظر را تملک نماید.
نتیجه‌گیری
حق شفعه در املاک مشاع یکی از راه‌های جلوگیری از ورود اشخاص ثالث به ملک مشترک است. اما در مورد آپارتمان‌ها، از آنجا که هر واحد دارای مالکیت مستقل است، اخذ به شفعه معمولاً قابل اجرا نیست، مگر اینکه یک واحد آپارتمانی به‌صورت مشاع بین دو نفر باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی توصیه می‌شود.
پرسش های متداول
- اخـذ به شفعـه چیست؟
- اخذ به شفعه حقی است که به یک شریک ملک مشاع اجازه می‌دهد سهم شریک دیگر را در صورت فروش، با همان قیمت خریداری کند.
- آیا اخـذ به شفعـه در آپارتمان قابل اجراست؟
- خیر، مگر اینکه یک واحد به‌صورت مشاع بین دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد.
- چه املاکی مشمول اخـذ به شفعـه هستند؟
- املاک غیرمنقولی که مشاع بین دو شریک باشند، مانند زمین، باغ، و خانه‌های بدون سند تفکیکی.
- آیا در فروش یک واحد آپارتمانی، همسایه‌های دیگر می‌توانند از حق شفعـه استفاده کنند؟
- خیر، چون هر واحد آپارتمانی مالکیت مستقل دارد و مشاع محسوب نمی‌شود.
- اگر یک مغازه یا آپارتمان دو مالک مشاع داشته باشد و یکی سهم خود را بفروشد، آیا شریک دیگر می‌تواند اخـذ به شفعه کند؟
- بله، اگر ملک به‌صورت مشاع باشد، شریک دیگر می‌تواند از حق شفعه استفاده کند.
بدون دیدگاه