ابطال مزایده ملک ورثه ای
ابطال مزایده ملک ورثه ای، زمانی رخ می‌دهد که طلبکاران متوفی یا یکی از ورثه برای وصول طلب خود اقدام به فروش ملک می‌کنند.
با این حال، گاهی این مزایده‌ها بدون رعایت قوانین صورت می‌گیرد و باعث تضییع حقوق سایر وراث می‌شود. در این موارد، امکان ابطال مزایده وجود دارد.
دلایل مهم برای ابطال مزایده
از جمله مهم‌ترین دلایل حقوقی برایابطال مزایده ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- عدم اطلاع‌رسانی صحیح به ورثه
- نبود ارزیابی دقیق و به‌روز ملک
- انجام مزایده بدون رضایت سایر وراث
- فروش ملک به قیمتی بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی
نحوه اقدام برای ابطال مزایده
وراث می‌توانند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست ابطال عملیات اجرایی و ابطال مزایده ملک را مطرح کنند. لازم است اسناد مالکیت، گواهی انحصار وراثت و مستندات مربوط به تخلفات مزایده ضمیمه دادخواست شود.
حضور یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و ارث، مانند آقای رسول خیابانی، می‌تواند مسیر حقوقی را هموارتر کند.
ایشان با بررسی دقیق مدارک و استناد به قوانین ثبتی و اجرایی، شانس پیروزی در پرونده را به‌طور چشمگیری افزایش می‌دهد.
دادخواست ابطال ملک ورثه ای: تماس با 09125514504
مزایده ملک موروثی چقدر زمان میبرد
مدت زمان مزایده ملک موروثی به چند عامل بستگی دارد و نمی‌توان زمان دقیقی برای همه موارد مشخص کرد، اما معمولاً این روند چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر طول می‌کشد. در ادامه، مراحل اصلی و زمان تقریبی هر بخش را برات توضیح می‌دم:
۱. صدور گواهی انحصار وراثت
قبل از هر اقدامی، باید گواهی انحصار وراثت صادر شود که معمولاً ۲ تا ۳ ماه طول می‌کشد، بسته به همکاری وراث و ترافیک شعب شورای حل اختلاف.
۲. ارزیابی ملک و شروع عملیات اجرایی
اگر ملک بابت بدهی متوفی یا به درخواست یکی از ورثه یا طلبکاران وارد مرحله مزایده شود، ابتدا باید توسط کارشناس رسمی قیمت‌گذاری شود. این مرحله حدود ۱ تا ۲ ماه زمان میبرد.
۳. آگهی مزایده و برگزاری آن
پس از ارزیابی، آگهی مزایده در روزنامه رسمی منتشر می‌شود. از زمان انتشار آگهی تا روز برگزاری مزایده معمولاً ۳۰ تا ۴۵ روز فاصله است.
۴. تحویل ملک به خریدار (در صورت نهایی شدن)
اگر مزایده برگزار و شخصی برنده شود، با تأیید دادگاه و واریز وجه، تحویل ملک طی ۲ تا ۳ ماه آینده انجام می‌شود.
✅ در مجموع، اگر همه چیز روان پیش برود، کل فرایند مزایده ممکن است بین ۶ تا ۹ ماه زمان ببرد.
اما اگر اعتراض، شکایت، یا تقاضای ابطال مزایده مطرح شود، این زمان می‌تواند تا یک سال یا بیشتر هم طول بکشد.
فروش نرفتن ملک ورثه ای در مزایده
در صورتی که ملک ورثه‌ای در مزایده به فروش نرود، ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی راهکارهای قانونی را مشخص کرده است. بر اساس این ماده، اگر مالی در مزایده خریداری نداشته باشد، محکوم‌له می‌تواند یکی از سه اقدام را انجام دهد:
۱. معرفی مال دیگری از محکوم‌علیه برای توقیف و مزایده،
۲. قبول همان مال به قیمت ارزیابی‌شده در قبال طلب،
۳. یا تقاضای تجدید مزایده.
در صورت تجدید مزایده، ملک حتی به قیمتی کمتر از ارزیابی نیز قابل فروش خواهد بود و هزینه آگهی جدید بر عهده محکوم‌له است. اگر طلبکاران متعدد باشند، تصمیم اکثریت آن‌ها از نظر مبلغ طلب برای تجدید مزایده ملاک عمل خواهد بود.
تکلیف ملک ورثه ای پس از دو بار مزایده و عدم فروش
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/02/01
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر دهگلان
موضوع
تکلیف ملک مشاع پس از دو بار مزایده و عدم فروش
پرسش
در صورتی‌که حکم به فروش ملک مشاع صادر شده و اقدام به عملیات اجرایی از طریق مزایده شود لیکن به علت نبودن خریدار، با وجود دو بار مزایده، ملک به فروش نرفته باشد، تکلیف چیست؟ آیا مطابق ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی، مزایده توقیف می‌شود (متوقف) و یا ممکن است باز هم مزایده برای ادامه عملیات اجرایی تکرار شود؟
نظر هیئت عالی
با توجه به صراحت ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه پس از برگزاری مزایده نوبت دوم، محکومٌ‌به خریداری نداشته باشد و محکوم‌ٌله نیز حاضر نباشد که مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند، مال مورد مزایده به مالک مسترد خواهد شد.
با فرض اینکه تصمیم دادگاه در قالب دستور فروش ملک مشاعی باشد، نظر به اینکه دستور فروش اعتبار امر مختومه را ندارد، تجدید دستور فروش در مقاطع زمانی بعدی بلامانع به نظر می‌رسد.
اولویت وراث در مزایده
در مزایده اموال موروثی، یکی از موضوعات مهم، بحث اولویت وراث در خرید ملک است. هرچند قانون اجرای احکام مدنی صراحتی در اعطای حق تقدم به وراث در مزایده ندارد، اما در عمل و طبق برخی آرای قضایی، وراث نیز مانند سایر اشخاص حق شرکت در مزایده را دارند و اگر یکی از آن‌ها بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، می‌تواند برنده مزایده شود.
با این حال، نکته مهم این است که اگر چند وارث خواهان خرید ملک باشند، اما توافق نداشته باشند، دادگاه ناچار است ملک را از طریق مزایده به فروش برساند. در این صورت، هیچ وارثی صرفاً به‌دلیل رابطه وراثتی اولویتی در خرید ندارد، مگر اینکه قیمت پیشنهادی او از سایرین بالاتر باشد.
✅ به‌طور خلاصه:
وراث اولویتی در مزایده ندارند، مگر اینکه خود در مزایده شرکت کرده و برنده شوند. اما اگر همه ورثه توافق کنند، می‌توانند قبل از مزایده با تقسیم یا فروش توافقی، مانع از ورود ملک به مزایده شوند.
مشاوره با وکیل متخصص در امور مزایده، مانند آقای رسول خیابانی، نقش کلیدی در حفظ حقوق موکل و جلوگیری از اشتباهات جبران‌ناپذیر در روند فروش یا ابطال مزایده دارد.
مشاوره حقوقی مزایده املاک: تماس با 09125514504
هزینه مزایده ملک موروثی
هزینه مزایده ملک ورثه ای شامل چند بخش است که بسته به شرایط پرونده ممکن است متفاوت باشد، اما به‌طور کلی می‌توان موارد زیر را در نظر گرفت:
۱. هزینه کارشناسی ملک
برای ارزیابی قیمت ملک، معمولاً یک کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود که دستمزد او بسته به ارزش ملک، موقعیت و متراژ آن متغیر است. این هزینه معمولاً از چند میلیون تا ده‌ها میلیون تومان ممکن است باشد.
۲. هزینه آگهی مزایده
آگهی مزایده باید در روزنامه رسمی و یا کثیرالانتشار چاپ شود. هزینه این آگهی نیز بسته به تعداد دفعات چاپ و حجم آگهی، معمولاً بین ۵۰۰ هزار تا چند میلیون تومان متغیر است. در صورت تجدید مزایده، هزینه آگهی مجدد بر عهده محکوم‌له است (طبق ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی).
۳. هزینه دادرسی (در صورت وجود دعوا)
اگر یکی از وراث یا شخص ثالث نسبت به مزایده اعتراض داشته باشد و دعوایی مطرح شود، هزینه دادرسی نیز به آن اضافه خواهد شد.
۴. هزینه حق‌الزحمه وکیل (در صورت داشتن وکیل)
در صورتی که از خدمات وکیل متخصص مانند آقای رسول خیابانی استفاده شود، بسته به پیچیدگی پرونده و توافق طرفین، حق‌الزحمه جداگانه‌ای دریافت می‌شود.
نمونه درخواست مزایده ملک موروثی
درخواست مزایده ملک موروثی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که وراث بخواهند ملکی که به ارث برده‌اند را به فروش برسانند.
این درخواست باید به دادگاه یا اداره اجرای احکام تقدیم شود و شامل اطلاعاتی همچون مشخصات کامل ملک (آدرس، شماره سند مالکیت، مساحت)، گواهی انحصار وراثت و سایر مستندات قانونی است.
در درخواست باید دلایل نیاز به فروش ملک (مثلاً برای تقسیم ارث یا تسویه بدهی‌ها) ذکر شود.
پس از دریافت درخواست، دادگاه یا اجرای احکام دستور توقیف ملک و برگزاری مزایده را صادر می‌کند. این فرایند می‌تواند شامل ارزیابی ملک توسط کارشناس و انتشار آگهی مزایده در روزنامه‌های رسمی باشد.
مرجع رسیدگی به دعوی بطلان مزایده
مرجع رسیدگی به دعوی ابطال مزایده ملک ، در صورتی که عملیات اجرایی به پایان رسیده باشد و مزایده به طور کامل انجام شده باشد، دادگاه عمومی محل است. این موضوع طبق ماده 2 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 27/06/1935 مطرح شده است.
دلیل این امر:
- اگر مزایده به پایان رسیده و عملیات اجرایی به اتمام رسیده باشد، رئیس اداره ثبت اسناد دیگر اختیار رسیدگی به دعوی بطلان مزایده را ندارد و این موضوع خارج از حدود اختیارات وی است.
- در این صورت، رسیدگی به دعوی بطلان مزایده به دادگاه عمومی محل ارجاع می‌شود تا دلایل و مستندات طرفین را بررسی کرده و در خصوص اعتبار یا بطلان مزایده تصمیم‌گیری کند.
این رویه معمولاً در مواردی است که اعتراض به نحوه برگزاری مزایده یا اشتباهات اجرایی در فرآیند مزایده مطرح می‌شود.
دعوای ابطال مزایده پس از پایان عملیات
اگر عملیات مزایده به پایان رسیده باشد و دستور تملیک (انتقال مالکیت به خریدار) صادر شده باشد، دعوایابطال مزایده ملک به‌خاطر غیرواقعی بودن قیمت ارزیابی شده توسط کارشناس رسمی دادگستری به‌طور کلی قابل پذیرش نیست.
دلیل این امر این است که قانون‌گذار فرصت اعتراض به قیمت ارزیابی یا دیگر مسائل مرتبط با مزایده را قبل از برگزاری مزایده پیش‌بینی کرده است.
در واقع، این اعتراض باید در مرحله پیش از برگزاری مزایده و هنگام ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی مطرح شود، نه پس از برگزاری و انجام مزایده.
مهلت شکایت نسبت به تشریفات مزایده
مهلت شکایت نسبت به تشریفات مزایده طبق ماده 142 قانون اجرای احکام مدنی، به مدت یک هفته از تاریخ وقوع تخلف است.
شکایت می‌تواند نسبت به تنظیم صورت ملک، ارزیابی آن، تخلف از مقررات مزایده، یا سایر اقدامات دادورز (مامور اجرا) مطرح شود. شکایت باید به دادگاهی که دادورز در آنجا ماموریت دارد، ارائه شود.
دادگاه در وقت فوق‌العاده به موضوع رسیدگی کرده و در صورت وارد بودن شکایت، اقدامات خلاف مقررات را ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد کرد. تا زمانی که دادگاه به موضوع شکایت اظهار نظر نکرده، سند انتقال ملک صادر نمی‌شود.
برای جلوگیری از مشکلات قانونی و بهبود شانس موفقیت در اعتراض به مزایده، مشاوره با وکیل متخصص مانند رسول خیابانی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در تسریع روند و دفاع از حقوق شما داشته باشد.
شکایت ابطال مزایده : تماس با 09125514504
ضمانت اجرای عدم ابلاغ قانونی صحیح در مزایده:
در صورتی که احراز شود نظریه کارشناس و تاریخ برگزاری مزایده به نحو صحیح به ذی‌نفعان ابلاغ نشده باشد، دادگاه ممکن است حکم بر ابطال مزایده ملک صادر کند.
در چنین شرایطی، کلیه ابلاغ‌ها باید تجدید شده و مراحل قانونی مجدداً از سر گرفته شود. عدم رعایت اصول ابلاغ قانونی می‌تواند منجر به بطلان مزایده و اثرات منفی بر اعتبار فرآیند اجرایی شود.
« مشاوره حقوقی با پرداخت هزینه »
وکیل ابطال مزایده ملک ورثه ای
اگر قصد اعتراض به مزایده ملک موروثی یا ابطال آن را دارید، مشاوره با وکیل متخصص در امور مزایده و ارث می‌تواند به شما کمک کند تا با توجه به قوانین اجرایی و شرایط خاص ملک ورثه‌ای، از حقوق خود دفاع کنید.
وکیل متخصص مانند رسول خیابانی می‌تواند شما را در مراحل مختلف اعتراض به مزایده، از جمله بررسی صحت ابلاغ‌ها، ارزیابی ملک، و سایر تخلفات احتمالی، راهنمایی کرده و شانس موفقیت شما را افزایش دهد.
دیدگاه شما