ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در پاسخ به مشکلات ناشی از فقدان اسناد رسمی و عدم امکان تنظیم آن‌ها برای املاک در اراضی غیر شهری و حتی شهری در موارد خاص، به تصویب رسید.
هدف ماده 147 قانون ثبت تعیین تکلیف وضع ثبتی املاکی است که تا پایان سال ۱۳۷۰ مورد تصرف اشخاص بوده و به دلیل موانع قانونی، صدور سند رسمی برای آن‌ها ممکن نشده است.
با اینکه این ماده در راستای تثبیت حقوق متصرفین و تنظیم ساختار ثبت اسناد کاربرد فراوان داشته، در عمل با چالش‌هایی در اجرای صحیح و نیز دعاوی ابطال سند مواجه شده است.
این مقاله به بررسی این چالش‌ها و نحوه ابطال سند صادره بر اساس این ماده می‌پردازد.
نکات توصیفی ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده ۱۴۷ قانون ثبت برای تعیین وضعیت ثبتی املاکی وضع شده است که تا پیش از تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ به دلیل موانع قانونی، امکان تنظیم سند رسمی برای آن‌ها وجود نداشته است.
- املاکی که مشمول این ماده می‌شوند شامل اعیانی‌ها، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغات هستند؛ چه در محدوده شهر و چه خارج از آن.
- چنانچه بین متصرف و مالک توافق وجود داشته باشد و تصرف متصرف بلامنازع و بدون معترض باشد، اداره ثبت پس از تأیید تصرف، سند مالکیت به نام متصرف صادر می‌کند.
- در مواردی که ملک به صورت مشاع انتقال یافته ولی تصرف به شکل مفروز انجام شده، لازم است علاوه بر توافق بین متصرف و مالک مشاعی، نقشه کلی ملک نیز تهیه و قطعه مورد تصرف در آن مشخص شود.
- در مناطقی نظیر مازندران که معمولاً مالک عرصه و اعیان متفاوت‌اند، چنانچه توافقی حاصل نشود، هیأت رسیدگی‌کننده با رعایت عرف محلی و حفظ حقوق مالک عرصه، صرفاً سند اعیان را صادر می‌کند.
- اگر متصرف سند عادی مالکیت ارائه نکند، ولی توافق طرفین برای هیأت محرز شود، هیأت موضوع ماده ۲ قانون می‌تواند دستور صدور سند مالکیت را صادر نماید.
- در صورت وجود اختلاف در تصرف، اعتراض ثالث، یا زمانی که مالک رسمی عرصه نهادهایی مانند دولت، شهرداری یا اوقاف باشد، مرجع رسیدگی، هیأت حل اختلاف است.
- چنانچه متصرف دارای سند عادی باشد و تقاضای صدور سند رسمی کند، پس از انتشار آگهی در دو نوبت و گذشت دو ماه بدون اعتراض، اداره ثبت می‌تواند اقدام به صدور سند رسمی نماید.
- در خصوص باغ‌ها، اگر مساحت قطعه مورد تصرف کمتر از حداقل مقرر در ضوابط وزارت مسکن یا کشاورزی باشد، مشمول ماده ۱۴۷ نبوده و امکان صدور سند برای آن وجود ندارد.
شرط اصلی ثبت اعیانی بر اساس ماده ۱۴۷
برای اینکه بتوان بنای احداث‌شده (اعیانی) را مطابق با ماده ۱۴۷ یا ۱۴۸ قانون ثبت، در سامانه ثبت رسمی اسناد وارد کرد، شرط اصلی آن است که احداث اعیانی قبل از تاریخ ۱۳۷۰/۰۱/۰۱ انجام شده باشد.
به بیان دیگر، صرف تصرف یا خرید ملک پس از این تاریخ کفایت نمی‌کند و باید سابقه تصرف و احداث اعیانی به پیش از این تاریخ بازگردد تا مشمول مزایای این مقررات قرار گیرد.
هیأت حل اختلاف ماده ۱۴۸ قانون ثبت
ماده ۱۴۸ قانون ثبت به تشکیل هیأت‌های حل اختلاف در هر حوزه ثبتی اختصاص دارد که وظیفه رسیدگی به درخواست‌های ثبت اعیانی یا اراضی دارای موانع ثبتی را بر عهده دارند. ترکیب هیأت شامل:
- یک قاضی دادگستری (با انتخاب رئیس قوه قضائیه)
- رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام او
- یک نفر خبره ثبتی (با انتخاب رئیس سازمان ثبت)
✅ اختیارات و فرآیند رسیدگی:
- جلسات هیأت طبق آیین‌نامه برگزار می‌شود و با بررسی اسناد، اظهارات شهود یا نظر کارشناسان، رأی صادر می‌گردد.
- در صورت عدم اعتراض در مهلت ۲۰ روزه، رأی لازم‌الاجراست.
- در صورت اعتراض، پرونده به دادگاه صالح ارسال و خارج از نوبت رسیدگی می‌شود.
📌 نکات کلیدی اجرایی:
- هیأت در اراضی موقوفه با موافقت متولی یا اداره اوقاف رأی می‌دهد.
- در اراضی دولتی یا شهرداری، در صورت احراز شرایط، ملک تا متراژ مشخص به قیمت منطقه‌ای یا عادله به متصرف انتقال می‌یابد.
- اراضی در کاربری‌های خدماتی، حریم رودخانه‌ها یا خطوط برق، مشمول این قانون نیستند.
- تنها تصرفاتی که تا ۱۳۷۰/۱/۱ در آن‌ها احداث بنا صورت گرفته، قابل رسیدگی هستند.
📍 تبصره‌های مهم:
- تبصره‌ها شرایطی چون قیمت‌گذاری کارشناسی، محدوده متراژ، تشریفات ثبت اولیه، نحوه انتقال سند در اراضی بدون سابقه ثبت یا در حال ثبت، استملاک اتباع خارجی و تعیین صلاحیت حوزه ثبتی را روشن می‌کنند.
- متصرف صرفاً برای یک پرونده می‌تواند از مزایای این ماده استفاده کند.
مشکلات سند ماده ۱۴۷
ماده 147 قانون ثبت به ظاهر روشی برای صدور سند مالکیت در موارد خاص است، اما در عمل با اشکالات زیر روبه‌روست:
- عدم احراز واقعی مالکیت
در بسیاری موارد، هیأت‌های حل اختلاف بدون بررسی دقیق سابقه مالکیت، صرفاً بر مبنای تصرف، دستور صدور سند را صادر می‌کنند.
- عدم رعایت حقوق سایر مالکین مشاعی یا معارض
چنانچه متصرف در ملک مشاعی بدون جلب رضایت تمامی شرکا درخواست صدور سند کند، ممکن است سند صادره ناقض حقوق سایرین باشد.
- عدم اطلاع‌رسانی مؤثر و واقعی در درج آگهی‌ها
مقررات ماده ۶ از ماده ۱۴۷ مقرر می‌دارد که آگهی‌ها دو نوبت در فاصله پانزده روز منتشر شود. در عمل بسیاری از ذی‌نفعان به دلایل مختلف از انتشار آگهی مطلع نمی‌شوند.
- صدور سند نسبت به زمین‌های دولتی یا موقوفه
در برخی موارد سند به نام متصرف صادر می‌شود در حالی که ملک در مالکیت شهرداری، دولت یا اوقاف است. در این موارد ماده صراحت دارد که باید موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع شود، ولی در عمل گاه این روند نادیده گرفته می‌شود.
ابطال رای هیأت حل اختلاف ماده ۱۴۷
طبق قانون، هیأت‌های حل اختلاف وظیفه رسیدگی به اختلافات مربوط به تصرفات را دارند و آرای آن‌ها در صورت عدم اعتراض در مهلت قانونی، قطعی تلقی می‌شود.
⏱ مهلت اعتراض:
مطابق ماده ۶ و نظریه نشست قضایی مورخ ۱۳۸۳/۰۸/۰۳، مهلت اعتراض به آراء هیأت حل اختلاف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی در روزنامه رسمی است. پس از گذشت این مهلت، اعتراض به رأی قابلیت طرح در قالب «ابطال رأی هیأت حل اختلاف» را ندارد.
❌ نتیجه:
در صورت انقضای مهلت، دادگاه به استناد بند ۱۱ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوا بدون ورود به ماهیت صادر می‌نماید.
مرجع رسیدگی به دعوی ابطال سند ماده ۱۴۷
با صدور سند مالکیت بر اساس رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده 147 قانون ثبت، چنانچه اعتراضی در مهلت قانونی نشده باشد، صرفاً امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه وجود دارد.
موارد طرح دعوی:
- اگر خواهان مدعی مالکیت باشد ولی سند به نام دیگری صادر شده باشد:
باید دعوی اثبات مالکیت و ابطال سند را مطرح کند. - اگر مالک عرصه باشد ولی سند به نام متصرف (مالک اعیانی) صادر شده باشد:
می‌تواند دادخواست ابطال سند از حیث عرصه را به دادگاه تقدیم کند. - اگر متقاضی بعد از صدور سند مطلع شده و سند ناقض حقوق اوست:
وی می‌تواند در دادگاه با ارائه دلایل کافی، تقاضای ابطال سند رسمی صادرشده بر مبنای ماده ۱۴۷ را نماید.
نکته مهم:
صدور سند رسمی حتی با رأی هیأت، مانع مراجعه متضرر به دادگاه نیست. دادگاه صلاحیت رسیدگی به اصل مالکیت و ابطال سند را دارد.
پیام حقوقی نهایی
اگر سندی وفق ماده ۱۴۷ قانون ثبت صادر شده باشد و خارج از مهلت دو ماهه مقرر در آن، تقاضای ابطال آن مطرح شود، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی است، نه هیأت حل اختلاف.
خواهان باید دعوای خود را تحت عنوان «ابطال سند رسمی» یا «اثبات مالکیت و ابطال سند» مطرح کند، نه «ابطال رأی هیأت».
رای وحدت رویه ابطال سند ماده 147
رأی وحدت رویه شماره ۵۵۱ ـ مورخ ۱۳۶۹/۱۲/۲۱
هیات عمومی دیوان عالی کشور
موضوع: صلاحیت عام محاکم دادگستری در رسیدگی به دعوای الزام به انتقال ملک با وجود هیأت‌های موضوع ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت
ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب تیرماه ۱۳۶۵ و تبصره‌های آن که به‌طور موقت و با شرایط مشخص، اجازه مراجعه متقاضیان سند مالکیت را به هیأت‌های مقرر در آن قانون داده است، به معنای سلب صلاحیت عام محاکم دادگستری نمی‌باشد. بنابراین، دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاه‌های دادگستری اقامه می‌گردد، باید مورد رسیدگی قرار گیرد.
دادخواست ابطال سند مالکیت ماده ۱۴۷
دادخواست ابطال سند مالکیت ماده 147 قانون ثبت معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخصی مدعی است سند رسمی صادرشده بر پایه رأی هیأت حل اختلاف، ناقض حقوق مالکانه اوست و تقاضای رسیدگی و ابطال آن را دارد. این دادخواست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقامه می‌شود.
نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت ماده ۱۴۷
دادخواست
خواهان: علی رضایی
خوانده: حسن مرادی
خواسته: ابطال سند رسمی شماره ۱۲۳۴ مورخ ۱۴۰۱/۵/۱ صادره به نام خوانده بر اساس رأی هیأت حل اختلاف ماده ۱۴۷ قانون ثبت
دلایل و مستندات: مدارک مالکیت رسمی، گواهی ثبتی، نقشه ثبتی و پاسخ استعلام
شرح دادخواست: با عنایت به اینکه ملک مورد نظر در مالکیت رسمی اینجانب بوده و سند صادره به نام خوانده خارج از تشریفات قانونی و بدون احراز مالکیت واقعی صادر شده، مستنداً به مواد ۲۲ و ۱۴۷ قانون ثبت و ماده ۱ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت، صدور حکم به ابطال سند مورد تقاضاست.
✅ برای تنظیم دقیق دادخواست و مشاوره حرفه‌ای ماده 147 قانون ثبت ، پیشنهاد می‌شود با جناب آقای رسول خیابانی، وکیل پایه‌یک دادگستری و متخصص در دعاوی ثبتی مشورت نمایید.
سخن پایانی
- سندهای صادره بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت در صورتی که در مهلت قانونی دو ماهه مورد اعتراض واقع نشوند، اعتبار حقوقی پیدا می‌کنند.
- پس از انقضای این مهلت ماده 147 قانون ثبت، امکان اعتراض به رأی هیأت وجود ندارد، اما همچنان میتوان به سند رسمی صادره اعتراض کرد و از دادگاه تقاضای ابطال نمود.
- دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است و باید براساس مدارک، مالکیت خواهان یا تضییع حقوق او اثبات گردد.
پرسش های متداول
آیا امکان ابطال سند صادرشده بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت وجود دارد؟
بله، اگر سند صادرشده ناقض حقوق مالکانه فردی باشد، میتوان با ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، تقاضای ابطال سند را مطرح کرد.
مهلت اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف ماده ۱۴۷ چقدر است؟
طبق قانون، حداکثر دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی فرصت اعتراض وجود دارد. پس از آن، اعتراض به رأی ممکن نیست و فقط امکان طرح دعوای ابطال سند در دادگاه باقی میماند.
اگر ملک متعلق به من باشد اما سند ماده ۱۴۷ به نام دیگری صادر شود، چه کنم؟
باید با ارائه دلایل مالکیت، دادخواست اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهید.
دیدگاه شما