ابطال سند رسمی یکی از پیچیدهترین دعاوی حقوقی در نظام حقوقی ایران است.
سند رسمی به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی است که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی تنظیم میشود. اعتبار این اسناد بهگونهای است که اصل بر صحت و قانونی بودن آنهاست و تنها با دلایل محکم و مطابق قانون میتوان نسبت به ابطال آن اقدام کرد.
از مهمترین موارد ابطال سند رسمی میتوان به معاملات صوری، معاملات مبتنی بر جعل یا تدلیس، انتقالات ناشی از تصمیمات باطل ادارات دولتی، یا معاملات برخلاف حقوق اشخاص ثالث اشاره کرد.
شرایط ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی تنها در مواردی امکانپذیر است که شرایط قانونی و فقهی زیر رعایت شود:
بطلان معامله اصلی
- مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی، اگر بیع یا معاملهای باطل یا فسخپذیر باشد، سند رسمی مربوط به آن معامله نیز فرع بر بطلان معامله، قابل ابطال است.
- بنابراین ابتدا باید بطلان یا فساد معامله اثبات شود، سپس ابطال سند رسمی قابلیت استماع دارد.
طرف دعوا مشخص باشد
- مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۷۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اگر ملکی به موجب سند رسمی به شخصی منتقل شده باشد، فقط صادرکننده سند و دارنده سند رسمی باید طرف دعوا قرار گیرند.
- ایادی قبلی (مثلاً دارندگان اسناد عادی) نیاز به طرف دعوا بودن ندارند، مگر به جهت جلب ثالث.
اثبات جعل یا مغایرت سند با واقع
- اگر سند رسمی جعلی باشد یا برخلاف واقع تنظیم شده باشد، دارنده سند یا متقاضی ابطال باید دعوای جعل یا مغایرت سند را به دادگاه تقدیم کند.
اثبات حقوق متضرر
- شخص متضرر باید مالکیت یا حق قانونی خود را نسبت به ملک یا موضوع سند اثبات کند تا بتواند ابطال سند رسمی را مطالبه نماید.
- بدون احراز حق قانونی، دادگاه نمیتواند سند رسمی را ابطال کند.
رای وحدت رویه ابطال سند رسمی
یکی از مهمترین آرای وحدت رویه در این زمینه، رأی شماره ۵۴۴ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۶۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است.
🔹 متن رأی:
«رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده ۹ قانون اراضی شهری و تبصره آن مصوب ۱۳۶۰ انجام شده، مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری مقدمتاً بر طبق بند ۲ ماده ۱۱ قانون دیوان مصوب ۱۳۶۰ به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری رسیدگی کند و در صورت احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری، دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقالات مربوطه رسیدگی نماید.»
🔸 اهمیت رأی:
این رأی بیانگر آن است که ابطال اسناد ناشی از تصمیمات اداری، نیازمند ابطال مقدماتی تصمیم اداری توسط دیوان عدالت اداری است.
نظریه مشورتی در مورد ابطال سند رسمی
🔹 نظریه شماره ۲۹۲۷/۹۵/۷ (۱۳۹۵/۱۱/۱۷)
مبنای قانونی: ماده ۳۶۵ قانون مدنی؛ بیع فاسد اثری در تملک ندارد.
اصل موضوع: ابطال سند رسمی بدون اثبات بطلان معامله قابل استماع نیست.
نتیجه: ابتدا باید بطلان بیع اثبات شود، سپس ابطال سند رسمی به عنوان فرع آن قابل رسیدگی است.
حتی اگر در دادخواست فقط «ابطال سند» ذکر شود، دادگاه آن را به منزله بطلان معامله تلقی میکند.
نظریه شماره ۷/۹۸/۱۱۷۱ (۱۳۹۸/۱۰/۱۰)- اصل موضوع: اگر ملکی با سند عادی خریداری شده و بعداً سند رسمی به شخص ثالث صادر شود، دعوای ابطال سند رسمی فقط علیه صادرکننده سند و خریدار رسمی مطرح میشود.
- نتیجه: نیازی نیست ایادی قبلی (خریداران عادی) طرف دعوا باشند، مگر برای جلب ثالث به دادرسی.
دفاع در مقابل ابطال سند رسمی
خوانده در دعوای ابطال سنـد رسمی میتواند با استناد به موارد زیر دفاع کند:
- اعتبار قانونی سند رسمی: طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک رسمی کسی است که ملک به نام او ثبت شده باشد. بنابراین، صرف ادعای خواهان کافی نیست.
- صدور سند بر مبنای حکم قطعی: چنانچه سند رسمی بر اساس حکم قطعی یا اجراییه تنظیم شده باشد، تا زمانی که رأی نقض نگردد، ابطال آن فاقد وجاهت قانونی است.
- طرح دعوا به طرفیت ناقص: دعوی ابطال سنـد رسمی باید به طرفیت ناقل و منتقلالیه مطرح شود و در غیر این صورت با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد.
📌 در دعاوی مربوط به ابطال سنـد رسمی، بهرهمندی از وکیل متخصص همچون آقای رسول خیابانی نقش تعیینکنندهای در حفظ حقوق و ارائه دفاع مؤثر دارد.
اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی
دعوی اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبت شده اصولاً قابل استماع نیست. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، صرفاً کسی مالک محسوب میشود که ملک به نام او یا مورثش به ثبت رسیده باشد.
🔹 رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ دیوان عالی کشور نیز مؤید این امر است که:
«دعوی اثبات مالکیت نسبت به املاک دارای سنـد رسمی قابلیت استماع ندارد.»
بنابراین، اگر شخصی مدعی خرید ملکی است ولی سنـد رسمی تنظیم نشده، باید دعوی الزام به تنظیم سنـد رسمی اقامه کند، نه دعوی اثبات مالکیت یا ابطال سند.
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی
خواهان: علی … فرزند … به نشانی …
خواندگان: ۱- محمد … (ناقل) ۲- رضا … (منتقلالیه)
خواسته: ابطال سنـد رسمی انتقال شماره … دفترخانه … و ابطال سند مالکیت شماره …
دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند رسمی مورد اعتراض
- شهادت شهود و اقرار خوانده
- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک
- مدارک و مستندات دال بر صوری بودن یا بطلان معامله
شرح دادخواست:
با عنایت به اینکه خوانده ردیف اول، ملکی متعلق به اینجانب را بدون اذن و اجازه، به موجب سنـد رسمی شماره … به خوانده ردیف دوم منتقل نموده است و این انتقال مبتنی بر تصمیم باطل سازمان زمین شهری بوده، با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۵۴۴ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۶۹، صدور حکم به ابطال سنـد رسمی و ابطال نقل و انتقالات بعدی مورد استدعاست.
ابطال سند رسمی اقرارنامه
سنـد رسمی اقرارنامه، همانند اقرار کتبی، از نظر قانونی دارای اعتبار است و در حکم اقرار شفاهی محسوب میشود.
با این حال، اگر کذب اقرار نزد مرجع قضایی ثابت شود، اثر خود را از دست داده و سند رسمی اقرارنامه نیز قابل ابطال خواهد بود (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۲۷۸، شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور، تاریخ ۱۳۹۳/۰۵/۱۱).
در مواردی که اقرارنامه مربوط به مطالبه مهریه باشد، دادگاه بدون ابطال سنـد رسمی اقرار نمیتواند در ضمن دعوای طلاق حکم به پرداخت مهریه صادر کند؛ بنابراین ابتدا باید دعوای ابطال سند اقرار مطرح گردد.
همچنین، اگر اقرارنامهای عادی توسط تمامی وراث امضا شده باشد، هر یک از وراث تنها میتواند نسبت به سهم خود درخواست ابطال سند نماید و درخواست ابطال کل سند توسط یکی از آنان، صرفاً به دلیل مخالفت با واقع، قابلیت استماع ندارد.
📌 برای پیشگیری از اشتباهات حقوقی و افزایش شانس موفقیت در دعاوی ابطال سنـد رسمی، مشاوره با وکیل متخصص ابطال سند مانند آقای رسول خیابانی ضرورت دارد.
ابطال سند رسمی ابراء مهریه
ابطال سنـد رسمی ابراء مهریه از دعاوی حساس حقوق خانواده است که مستلزم احراز قصد و اراده واقعی طرفین هنگام تنظیم سنـد میباشد. مطابق رأی شعبه دوازدهم دیوان عالی کشور به شماره دادنامه ۱۴۰۱۰۶۳۹۰۰۰۰۱۳۸۰۹۵ مورخ ۳۱/۰۲/۱۴۰۱، اصل بر سلامت روان و اراده زوجه است و صرف اضطراب، اختلاف شدید یا ضرب و جرح تا حدی که به اکراه واقعی منجر نشده باشد، موجب ابطال اقرارنامه نمیشود.
همچنین، بر اساس رأی شعبه دوازدهم دیوان عالی کشور به شماره دادنامه ۹۵۰۹۹۷۰۹۰۷۹۰۰۱۲۷ مورخ ۳۰/۰۴/۱۳۹۵، رسیدگی به دعوای ابطال سنـد رسمی ابراء مهریه در صلاحیت دادگاه عمومی است و دادگاه خانواده صلاحیت رسیدگی ندارد.
از سوی دیگر، ابراء مهریه به منزله بذل دین تلقی شده و رجوع زوجه از این ابراء قابل استماع نیست.
ابطال سند رسمی انتقال اجرایی
ابطال سند رسمی انتقال اجرایی مستلزم رسیدگی به صدور اجرائیه و عملیات اجرایی است و در صلاحیت رئیس ثبت محل قرار دارد، نه دادگاه عمومی.
مطابق رأی شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران (شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۱۳۱۳)، مادامی که رای قطعی دادگاه اعتبار دارد، سند انتقال اجرایی نیز معتبر است.
ابطال سند منوط به نقض یا اعاده دادرسی همان رای میباشد. در صورت اشتباه در شناسایی ملک، مالک واقعی یا برنده مزایده میتواند نسبت به ابطال سند و صدور سند مالکیت قانونی اقدام کند. مرجع صادرکننده سند موظف است دستور بازگرداندن وضعیت به قبل از اجرا را صادر نماید.
ابطال سند رسمی با قولنامه
ابطال سنـد رسمی با استناد به قولنامه یا مبایعهنامه عادی، معمولاً محکوم به بطلان است،
زیرا طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث اعتبار ندارد و تنها برای طرفین قرارداد و وراث آنها قابل استناد است. بنابراین نمیتوان سنـد رسمی را صرفاً بر مبنای یک قولنامه عادی باطل کرد، مگر آنکه دلایل قانونی دیگری دال بر بطلان معامله ارائه شود.
وکیل ابطال سند رسمی
استفاده از وکیل متخصص ابطال سند رسمی مانند آقای رسول خیابانی، میتواند نقش تعیینکنندهای در موفقیت پرونده داشته باشد، زیرا وکیل با تسلط بر قواعد قانونی، رویههای قضایی و شیوههای دفاعی، قادر است دعوی ابطال سند رسمی را بهصورت مؤثر و دقیق پیگیری کند و از تضییع حقوق موکل جلوگیری نماید.
سخن پایانی
دعوی ابطال سـند رسمی از مهمترین و پیچیدهترین دعاوی حقوقی است که بدون استناد به ادله معتبر و بدون رعایت تشریفات قانونی قابل پذیرش نیست.
مستندات قانونی مانند ماده ۲۲ قانون ثبت، ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۵۴۴ و ۵۶۹ نقش کلیدی در این دعاوی دارند.
پرسش های متداول
آیا سـند رسمی را با مبایعهنامه عادی میتوان ابطال کرد؟
خیر ،فقط در صورتی که سنـد رسمی با تقلب یا تدلیس صادر شده باشد، امکانپذیر است
چه شرایطی برای ابطال سـند رسمی لازم است؟
جعلی بودن سند، معامله صوری یا فقدان شرایط اساسی صحت معامله از جمله موارد ابطال است.
مدارک لازم برای درخواست ابطال سنـد رسمی چیست؟
اصل سند رسمی، مدارک شناسایی خواهان و مدارک اثبات بطلان سند ضروری است.
دیدگاه شما