الزام به تنظیم سند رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی

در نظام حقوقی ایران، اسناد رسمی از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند و به عنوان ابزار اصلی اثبات مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول محسوب می‌شوند. با این حال، در مواردی ممکن است ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد و مالکان آن با چالش‌های قانونی برای تنظیم سند رسمی مواجه شوند. در این مقاله، به بررسی ابعاد حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی می‌پردازیم.

فاقد سابقه ثبتی یعنی چه

ملک فاقد سابقه ثبتی به ملکی اطلاق می‌شود که هنوز در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد. این امر معمولاً به دلیل عدم طی فرآیند ثبت اولیه یا نبود اسناد کافی برای اثبات مالکیت رخ می‌دهد. چنین املاکی غالباً در مناطق روستایی یا حاشیه‌ای دیده می‌شوند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/04/01
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر رباط کریم

موضوع

منظور از «عدم سابقه ثبتی ملک»

پرسش

حسب ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356؛ توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد با شرایطی جایز است. با این لحاظ منظور از «عدم سابقه ثبتی ملک» چیست؟

نظر هیات عالی

با لحاظ مقررات ثبتی و ملحوظ داشتن رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور منظور از ملک فاقد سابقه ثبتی:
1- ملکی است که در جریان عملیات ثبتی قرار نگرفته است.
2- ملکی در جریان عملیات ثبتی قرار گرفته تلقی می‌شود که اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310/12/26 با اصلاحات و الحاقات بعدی نسبت به آن منتشر شده باشد.

« مشاوره حقوقی تخصصی با پرداخت هزینه مشاوره «

ضرورت تنظیم سند رسمی

تنظیم سند رسمی برای املاک، مزایای بسیاری دارد، از جمله:

• اثبات مالکیت: سند رسمی به عنوان مدرک معتبر برای مالکیت ملک در مراجع قضایی و اداری شناخته می‌شود.
• امکان انجام معاملات: معاملات مربوط به املاک ثبت‌شده ساده‌تر و مطمئن‌تر است.
• حفظ حقوق مالک: مالک با ثبت ملک خود از خطرات احتمالی مانند تصرف عدوانی یا دعاوی مالکیت جلوگیری می‌کند.

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی (املاکی که هنوز در دفتر ثبت اسناد رسمی به ثبت نرسیده‌اند)، در نظام حقوقی ایران به یکی از مسائل رایج تبدیل شده است. برای اثبات مالکیت چنین املاکی، لازم است اقدامات زیر انجام شود:

جمع‌آوری اسناد و مدارک مالکیت

• سند عادی: اگر قرارداد یا مبایعه‌نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شده باشد، می‌توان از آن به‌عنوان دلیل مالکیت استفاده کرد.
• قبض‌ها یا رسیدهای پرداختی: اگر مبلغ معامله به صورت نقدی یا اقساطی پرداخت شده، مدارک پرداختی (چک، فیش و…) قابل استفاده است.
• گواهی‌های محلی: شهادت افرادی که بر معامله یا تصرف ملک مطلع بوده‌اند، می‌تواند در اثبات مالکیت مؤثر باشد.

طرح دعوا در دادگاه

در مواردی که مالکیت ملک با اختلاف یا چالش مواجه شود، لازم است به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح شود. مراحل به شرح زیر است:

• تنظیم دادخواست اثبات مالکیت و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی.
• ارائه اسناد و مدارک مالکیت به دادگاه.
• درخواست از دادگاه برای ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری.

استفاده از شهادت شهود

شهادت شهود در املاکی که سابقه ثبتی ندارند اهمیت زیادی دارد. این افراد باید در دادگاه حاضر شوند و اطلاعات خود را به‌صورت مکتوب یا شفاهی ارائه کنند.

کارشناسی رسمی

در بسیاری از موارد، دادگاه برای تعیین وضعیت مالکیت و بررسی مدارک، از کارشناس رسمی دادگستری استفاده می‌کند. کارشناس با بررسی مدارک و شواهد، نظریه کارشناسی خود را به دادگاه ارائه می‌دهد.

استفاده از تصرف به‌عنوان دلیل مالکیت

مطابق ماده 35 قانون مدنی، تصرف در ملک به‌عنوان مالکیت فرض می‌شود، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. بنابراین، اگر کسی به مدت طولانی یک ملک را در اختیار داشته باشد و هیچ ادعای مخالفی مطرح نشود، این تصرف می‌تواند به‌عنوان دلیلی برای مالکیت مطرح گردد.

ثبت ملک پس از اثبات مالکیت

پس از صدور رأی قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت، می‌توانید برای ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک اقدام کنید. این امر نیازمند ارائه مدارک مالکیت و رأی دادگاه به اداره ثبت است.

در پرونده‌های املاک فاقد سابقه ثبتی، حضور وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند به شما در ارائه ادله مناسب و پیشبرد پرونده کمک کند.

تماس با وکیل امور ملکی : 09125514504

تحویل مبیع در فروش ملک فاقد سابقه ثبتی

استعلام

احتراما مستدعی است نظریه مشورتی آن اداره محتر م را در پاسخ به سوال ذیل مرقوم فرمایید:

شخص «الف» طی مبایعه نامه ای ملکی مزروعی را به مساحت ۲۰۰۰ متر مربع را به شخص «ب» می فروشد به جهت عدم تحویل مبیع مبیع شخص «ب» دعوی اثبات مالکیت و تحویل مبیع به طرفیت شخص «الف» مطرح کرده است با توجه به قانون منع خرد شدن اراضی زراعی و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغ ها آیا چنین دعوایی قابلیت استماع دارد./ع

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۸۰۶ مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۳۰  اداره کل حقوقی قوه قضاییه

با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و قوانین موضوعه حاکم، در صورتی که ملک موضوع عقد بیع فاقد سابقه ثبتی باشد، دعوای اثبات مالکیت مسموع است؛ اما در صورت داشتن سابقه ثبتی، دعوای مذکور قابل استماع نیست. در خصوص دعوای تحویل ملک نیز با لحاظ رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور اقدام می شود. بدیهی است در مقام استفاده از ملک مذکور و تفکیک یا افراز آن، رعایت حکم مقرر در ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ ضروری است.

موانع حقوقی ملک فاقد سابقه ثبتی

فرآیند الزام به تنظیم سند رسمی برای املاک فاقد سابقه ثبتی ممکن است با چالش‌هایی همراه باشد، از جمله:

• نبود اسناد کافی: در صورت عدم وجود مدارک معتبر، اثبات مالکیت دشوار می‌شود.
• ادعاهای معارض: ممکن است افراد دیگری ادعای مالکیت بر ملک داشته باشند.
• مشکلات حقوقی در اثبات معامله: برخی معاملات به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی ممکن است باطل شوند.

معرفی ملک فاقد سابقه ثبتی به عنوان سهم الارث

استعلام

چنانچه محکوم علیه در اجرای ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، سهم الارث خود از یک باب منزل مسکونی فاقد سابقه ثبتی متعلق به مورث خود که در تصرف وراث می باشد را جهت فروش و پرداخت بدهی موضوع محکومیت معرفی کند، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:

الف- آیا پذیرش مال مذکور با توجه به شرایط یادشده امکانپذیر است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، علت را بیان فرمایید.

ب- در صورت پذیرش مال مذکور، با توجه به مواد ۵۱ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ که به توقیف مال محکوم علیه به میزان محکوم به و به میزان مشاع تصریح دارد و از آنجایی که مال فوق فاقد سابقه ثبتی است و توقیف و فروش به میزان مشاع امکان پذیر نیست، آیا در صورت عدم موافقت دیگر شرکا (دیگر وراث)، توقیف و فروش کل ملک و پرداخت بدهی محکوم علیه از محل سهم وی و پرداخت سهم دیگر وراث به آنان امکان پذیر است؟

ج- در فرض فروش سهم الارث محکوم علیه از ملک فوق (فاقد سابقه ثبتی)، از آنجایی که صدور حکم به خلع ید مشاعی و صدور دستور فروش در املاک فاقد سابقه ثبتی در محاکم امکان پذیر نیست، تکلیف خریدار با فرض قبول چنین سهمی چگونه است؟

نظریه مشورتی شماره 7/1401/968 مورخ 1401/09/27اداره کل حقوقی قوه قضاییه

الف و ب – اولا، در فرض پرسش که محکوم علیه سهم الارث خود از یک باب منزل مسکونی فاقد سابقه ثبتی که در تصرف دیگر وراث است را جهت فروش و پرداخت محکوم به معرفی کرده است؛ با لحاظ حکم مقرر در ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف سهم الارث مشاعی محکوم علیه در مال غیر منقول به میزان محکوم به و سهم الارث مشاعی وی جایز است.

ثانیا، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه با رعایت شرایط مقرر در ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ با منع قانونی مواجه نیست.

ثالثا، در فرض پرسش، هرچند ملک در تصرف محکوم علیه نمی باشد؛ چنانچه تصرفات مالکانه مورث وی در منزل مسکونی و تعلق آن به مورث و ماترک بودن آن محرز باشد، توقیف سهم الارث مشاعی محکوم علیه به نسبت سهم وی در منزل مسکونی (ماترک) وفق مواد ۵۱، ۱۰۱ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ مجاز است و فروش و مزایده آن با رعایت مقررات فوق و مواد ۸۶۸ و ۸۷۱ قانون مدنی بلامانع است.

بنا به مراتب یادشده و در اجرای بخش اخیر ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، توقیف سهم مشاع محکوم علیه به نسبت سهم الارث وی در منزل مسکونی (ماترک) از طریق تحقیق و معاینه محل و تنظیم صورتجلسه ممکن است و در این خصوص موافقت دیگر شرکا و ورثه شرط نیست و مزایده و فروش آن نیز با رعایت ماده ۱۴۰ قانون یادشده و نیز مواد ۸۶۸ و ۸۷۱ قانون مدنی صورت می گیرد.

ج- در فرض فروش سهم الارث محکوم علیه و عدم توافق خریدار با دیگر شرکا و وراث در خصوص نحوه تصرف در ملک، چنانچه طرح دعوای خلع ید ضروری باشد، شخصی که برنده مزایده سهم مشاعی از مال غیرمنقول شده و این سهم به وی منتقل شده است، صورت جلسه تنظیمی دلیل مالکیت وی تلقی می شود و چون ملک فرض سؤال فاقد سابقه ثبتی است، هرگاه برنده مزایده قصد اقامه دعوا داشته باشد، به استناد صورت جلسه مزایده و مستندات موجود در پرونده می تواند با لحاظ ماده ۵۸۱ قانون مدنی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ دعوای خلع ید اقامه کند.

دادخواست اثبات مالکیت  ملک فاقد سابقه ثبتی

در ادامه، یک نمونه دادخواست مختصر برای اثبات مالکیت ملک فاقد سابقه ثبتی ارائه شده است:

نمونه دادخواست اثبات مالکیت

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،

اینجانب [نام کامل خواهان] به نشانی [آدرس خواهان]، به استحضار می‌رساند:

1. اینجانب مالک ملکی به مساحت [متراژ] مترمربع واقع در [آدرس ملک] هستم که فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک است.
2. این ملک از طریق [بیان نحوه تملک: خرید، ارث، یا هر شیوه دیگر] به مالکیت اینجانب درآمده است و مدارک و شواهد مالکیت اینجانب شامل [ذکر مدارک: قولنامه، مبایعه‌نامه، شهادت شهود، قبض پرداخت، و…] موجود است.
3. متأسفانه به دلیل [ذکر علت: اختلاف، درخواست اداره ثبت، یا هر علت دیگر]، مالکیت اینجانب بر ملک مذکور مورد اعتراض یا نیازمند اثبات در مرجع قضایی است.

لذا، با تقدیم این دادخواست و مستندات پیوست، تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات مالکیت اینجانب بر ملک مذکور به انضمام کلیه هزینه‌های دادرسی و کارشناسی مورد استدعا است.

نگارش دادخواست توسط وکیل ملکی با تجربه، می‌تواند تأثیر چشمگیری در ارائه مستندات صحیح، تنظیم دقیق ادعاها و تسریع در روند رسیدگی قضایی داشته باشد.

• نگارش دادخواست و لایحه دفاعیه اثبات مالکیت: 09125514504

نقش وکیل در فرآیند الزام به تنظیم سند

مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند روند الزام به تنظیم سند رسمی را تسهیل کند. وکیل با بررسی دقیق مدارک و ارائه دادخواست مناسب، شانس موفقیت پرونده را افزایش می‌دهد.

نتیجه‌گیری

الزام به تنظیم سند رسمی ملک فاقد سابقه ثبتی از جمله دعاوی مهم در حوزه حقوق املاک است. با توجه به اهمیت ثبت رسمی املاک، ضروری است مالکان با آگاهی کامل از مراحل قانونی و بهره‌گیری از تخصص وکلای مجرب، حقوق خود را تثبیت کنند. در نهایت، رعایت مقررات ثبت اسناد و املاک می‌تواند از بسیاری از مشکلات و دعاوی آینده جلوگیری کند.