در نظام حقوقی ایران، کمیسیون ماده ۵ یکی از مهم‌ترین مراجع تصمیم‌گیری در حوزه شهرسازی است؛ زیرا مصوبات آن به‌طور مستقیم بر حقوق مالکانه، طرح‌های تفصیلی، قابلیت ساخت‌وساز و ارزش اقتصادی املاک اثر می‌گذارد.
به همین دلیل، رسول خیابانی به‌عنوان وکیل متخصص کمیسیون ماده ۵ و وکیل اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵ همواره بر لزوم شناخت جایگاه قانونی این کمیسیون و مسیر صحیح اعتراض تأکید دارد.
در این مقاله، ضمن بررسی ساختار کمیسیون، نحوه اعتراض، مدارک لازم و نمونه دادخواست، به سازوکار ابطال رأی کمیسیون ماده ۵ نیز پرداخته می‌شود.
کمیسیون ماده ۵ چیست
بر اساس ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱، کمیسیون ماده ۵ مرجعی استانی است که وظیفه بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها را بر عهده دارد.این کمیسیون عملاً ستون اصلی تصمیم‌گیری در خصوص ضوابط ساخت‌وساز و کاربری اراضی است.
رسول خیابانی در مقام وکیل دعاوی شهرسازی این کمیسیون را مهم‌ترین مرجع اعمال تغییر در طرح‌های تفصیلی می‌داند.
اعضای کمیسیون ماده ۵
مطابق قانون اصلاحی ۱۳۹۰، اعضای کمیسیون ماده ۵ عبارت‌اند از:
- استاندار (رئیس کمیسیون)
- شهردار
- نماینده وزارت راه و شهرسازی
- نماینده وزارت جهاد کشاورزی
- نماینده سازمان میراث فرهنگی
- رئیس شورای اسلامی شهر (بدون حق رأی)
- نماینده سازمان نظام مهندسی (بدون حق رأی)
در تهران نیز کمیسیون با حضور معاونان دستگاه‌های ملی و شهردار تهران تشکیل می‌شود. تصمیمات کمیسیون با حداقل چهار رأی موافق معتبر است.
وظایف کمیسیون ماده ۵
طبق ماده ۵، مهم‌ترین وظایف این کمیسیون عبارت است از:
- تصویب و اصلاح طرح‌های تفصیلی
- بررسی تغییر کاربری‌ها در چهارچوب طرح جامع
- ارزیابی آثار شهرسازی مصوبات
- کنترل انطباق تغییرات با معیارهای شورای عالی شهرسازی
رسول خیابانی که پرونده‌های متعدد اصلاح کاربری را با موفقیت پیگیری کرده است، معتقد است که کمیسیون باید از تغییرات مغایر طرح جامع جلوگیری کند.
مدارک لازم برای طرح در کمیسیون ماده ۵
برای طرح درخواست در کمیسیون، تهیه مدارک زیر ضروری است:
- سند مالکیت یا مدارک احراز تصرف
- نقشه UTM و کروکی دقیق
- گزارش شهرسازی / معماری
- نظر مشاور طرح تفصیلی
- مستندات قانونی توجیه درخواست
- طرح توجیهی شهرسازی
داشتن مدارک کامل، احتمال موفقیت درخواست را افزایش می‌دهد؛ موضوعی که وکیل متخصص کمیسیون ماده ۵، آقای رسول خیابانی همواره بر آن تأکید داشته است.
طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵
طرح توجیهی، قلب پرونده در کمیسیون است. این سند باید شامل موارد زیر باشد:
- تحلیل اثرات تغییر پیشنهادی بر ترافیک
- بررسی سازگاری با طرح جامع و تفصیلی
- امکان‌سنجی فنی و زیست‌محیطی
- برآورد آثار حقوقی و اقتصادی
یک طرح توجیهی جامع می‌تواند نظر اعضا را تغییر دهد؛ به‌ویژه در پرونده‌هایی که رسول خیابانی به‌عنوان وکیل متخصص، استدلال‌های فنی و حقوقی را به‌صورت همزمان ارائه کرده است.
اعتراض به رای کمیسیون ماده ۵
هرچند تصمیمات کمیسیون ماده ۵ جنبه اداری دارد، اما قطعی و غیرقابل‌رسیدگی نیست.
مطابق اصول حقوق اداری و رویه قضایی، مرجع اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۵، دیوان عدالت اداری است.
افراد می‌توانند در صورت مغایرت رأی با طرح جامع، خروج از صلاحیت، یا تعارض با حقوق مالکانه، درخواست ابطال رای کمیسیون ماده ۵ را مطرح کنند.
نمونه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده ۵
در ادامه نمونه‌ای مختصر از متن دادخواست ارائه می‌شود:
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
اینجانب … به وکالت از آقای/خانم … با تقدیم این دادخواست، تقاضای ابطال رأی کمیسیون ماده ۵ مورخ … را به دلیل مغایرت با طرح جامع، عدم رعایت ضوابط ماده ۵، و خروج کمیسیون از حدود اختیارات قانونی مطرح می‌نمایم.
با توجه به ضمایم و نظریات کارشناسی، رأی صادره موجب تضییع حقوق مالکانه موکل گردیده و مطابق قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی، فاقد وجاهت است.
رسول خیابانی – وکیل متخصص اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۵
ابطال رأی کمیسیون چگونه انجام می‌شود
ابطال رأی کمیسیون زمانی ممکن است که:
- رأی با طرح جامع مغایر باشد.
- معیارهای شورای عالی شهرسازی رعایت نشده باشد.
- فرآیند کارشناسی دچار نقص یا تبعیض باشد.
- رأی موجب سلب حقوق مالکانه بدون توجیه قانونی شود.
تمام این موارد در دیوان قابل استناد است.
رسول خیابانی در بسیاری از پرونده‌ها با ارائه دلایل شهرسازی و حقوقی، موفق به ابطال کامل رأی کمیسیون شده است.
تأثیر مصوبات کمیسیون ماده ۵ بر تراکم و سطح اشغال
مصوبات کمیسیون ماده ۵ می‌تواند تراکم ساختمانی، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز یک ملک را تغییر دهد.
این تغییرات به‌صورت مستقیم بر ارزش اقتصادی ملک و امکان اجرای پروژه‌های ساختمانی اثر می‌گذارد.
به همین دلیل، رسول خیابانی به‌عنوان وکیل متخصص کمیسیون ماده ۵ همواره تأکید می‌کند که مالکان باید پیش از اقدام به ساخت‌وساز، از آخرین مصوبات کمیسیون اطلاع کامل داشته باشند.
تأثیر نظر کمیته فنی بر رأی نهایی کمیسیون
بر اساس تبصره ۱ ماده ۵، پیش از تشکیل جلسه اصلی کمیسیون، پرونده‌ها در کمیته فنی بررسی می‌شود.
این کمیته با حضور کارشناسان تخصصی تشکیل شده و نتایج بررسی آن در تصمیم‌گیری کمیسیون نقش تعیین‌کننده دارد.
هرچند نظر کمیته فنی الزام‌آور نیست، اما رأی کمیسیون معمولاً بدون پشتوانه کارشناسی این کمیته صادر نمی‌شود.
نقش طرح جامع شهری در اعتبار مصوبات کمیسیون ماده ۵
یکی از مهم‌ترین معیارهای قانونی برای ارزیابی مصوبات کمیسیون، انطباق با طرح جامع شهری است.
اگر تغییری که کمیسیون تصویب می‌کند باعث مغایرت اساسی با طرح جامع شود، آن مصوبه فاقد اعتبار بوده و قابل ابطال در دیوان است.
در بسیاری از پرونده‌هایی که وکیل رسول خیابانی پیگیری کرده، همین مغایرت قانونی مبنای ابطال رأی بوده است.
حدود اختیارات کمیسیون در تغییر کاربری اراضی
کمیسیون ماده ۵ اختیار تغییر کاربری دارد، اما این اختیار محدود به چهارچوب طرح جامع و ضوابط شورای عالی شهرسازی است.
اگر کمیسیون بدون رعایت این ضوابط تغییرات کاربری وسیع انجام دهد، رأی قابل ابطال است. بسیاری از آرای نقض‌شده در دیوان ناشی از همین تجاوز از حدود اختیارات بوده است.
تفاوت کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی
شورای عالی شهرسازی مرجع نظارت کلان بر طرح‌های جامع است، درحالی‌که کمیسیون ماده ۵ مسئول اصلاح و تصویب طرح‌های تفصیلی است.
اگر تغییری اثر بنیادی در طرح جامع داشته باشد، حتماً باید به تأیید شورای عالی برسد. عدم رعایت این سلسله‌مراتب می‌تواند منجر به ابطال رأی کمیسیون شود.
تحلیل حقوقی مصوبات کمیسیون ماده ۵
کمیسیون ماده ۵ به عنوان مرجع تصویب‌کننده طرح‌های تفصیلی، نقش محوری در تعیین سرنوشت توسعه شهری و حقوق مالکین ایفا می‌کند.
از این رو، واکاوی دقیق جایگاه، حدود صلاحیت و به ویژه آثار حقوقی مصوبات این کمیسیون، برای تضمین حقوق اشخاص و شفافیت در مدیریت شهری امری ضروری است.
اهمیت مطالعات ترافیکی در تغییرات پیشنهادی کمیسیون
هرگونه تغییر در تراکم، سطح اشغال یا کاربری می‌تواند روی ترافیک شهری اثر بگذارد. کمیسیون ماده ۵ موظف است اثرات ترافیکی را بررسی کند.
نبود مطالعات ترافیکی یکی از رایج‌ترین ایرادات شکلی برای ابطال رأی کمیسیون است؛ موضوعی که رسول خیابانی بارها در پرونده‌های مشابه به آن استناد کرده است.
جایگاه مصوبات کمیسیون در نظام ثبتی و حقوق مالکانه
هر رأی کمیسیون ماده ۵ که حقوق مالکانه افراد را محدود یا توسعه دهد، باید بر اساس ضوابط قانونی و اصول حقوق اداری صادر شود.
هرگونه تضاد میان رأی کمیسیون و اسناد رسمی ثبت شده، قابل طرح در دیوان و از موجبات ابطال رأی است.
تأثیر مصوبات کمیسیون بر پروژه‌های سرمایه‌گذاری شهری
سرمایه‌گذاران قبل از شروع پروژه‌های بزرگ، باید وضعیت ملک را از حیث مصوبات ماده ۵ بررسی کنند.
یک رأی کمیسیون می‌تواند سودآوری یک پروژه را تغییر دهد یا حتی آن را غیرممکن سازد. به همین دلیل، حضور وکیل متخصص در کنار سرمایه‌گذار ضروری است.
مبانی قانونی ابطال رأی کمیسیون ماده ۵
مهم‌ترین دلایل ابطال رأی عبارت‌اند از:
- مغایرت با طرح جامع
- خروج از حدود اختیارات
- عدم رعایت حقوق مالکانه
- نقص در تشریفات اداری
- فقدان گزارش کارشناسی معتبر
رسول خیابانی در مقام وکیل اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵ ، معمولاً از مجموعه‌ای از این ایرادات برای دفاع از حقوق موکلین خود استفاده می‌کند.
نقش وکیل متخصص در موفقیت اعتراض به رأی کمیسیون
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵ نیازمند استدلال‌های دقیق حقوقی، مطالعات شهرسازی و بهره‌گیری از اصول تخصصی طرح‌های جامع و تفصیلی است.
رسول خیابانی با تجربه گسترده در حوزه شهرسازی، همواره ترکیبی از استدلال حقوقی و تحلیل شهرسازی ارائه می‌دهد؛ موضوعی که احتمال موفقیت اعتراض را چندین برابر افزایش می‌دهد.
پرونده عملی – اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵
شرح ماوقع
اینجانب رسول خیابانی به‌عنوان وکیل مالک ملک واقع در پلاک ثبتی ۲۳۴/۸۷ بخش یک تهران، به استحضار می‌رسانم:
موکل اینجانب مالک ملکی با کاربری مسکونی مطابق طرح تفصیلی مصوب ۱۳۹۱ است. کمیسیون ماده ۵ در جلسه مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۲۵ بدون رعایت تشریفات قانونی و بدون اخذ نظر کمیته فنی، کاربری ملک موکل را از «مسکونی» به «فضای سبز عمومی» تغییر داده است.
این در حالی است که ملک مذکور در محدوده بافت مسکونی تثبیت‌شده قرار دارد و تغییر مذکور موجب سلب کامل حقوق مالکانه موکل شده است.
پس از ابلاغ رأی، علی‌رغم اعتراض اداری موکل، کمیسیون هیچ‌گونه پاسخ موجهی ارائه نکرده و به استناد مصوبه کمیسیون، شهرداری از صدور پروانه جلوگیری کرده است. لذا موکل ناچار شد از طریق اینجانب در دیوان عدالت اداری نسبت به ابطال رأی کمیسیون ماده ۵ اقدام نماید.
دفاعیات اینجانب رسول خیابانی در اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵
۱. خروج کمیسیون از حدود اختیارات قانونی
مطابق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تغییرات طرح تفصیلی باید در چهارچوب طرح جامع باشد. کاربری ملک موکل در طرح جامع «مسکونی» تعیین شده و تغییر آن به «فضای سبز» بدون تأیید شورای عالی شهرسازی، خلاف قانون و فاقد اعتبار حقوقی است.
۲. عدم رعایت تشریفات و نقض تشریفات دادرسی اداری
طبق تبصره ۱ ماده ۵، بررسی پرونده باید ابتدا در کمیته فنی انجام شود. در مانحن‌فیه، هیچ نظریه کارشناسی از کمیته فنی اخذ نشده و این امر طبق رویه قضایی مستنداً موجب ابطال رأی کمیسیون است.
همچنین کمیسیون باید دلایل فنی و شهرسازی برای تغییر کاربری ارائه کند؛ درحالی‌که رأی صادره فاقد هرگونه استدلال کارشناسی است.
۳. تضییع حقوق مالکانه و اصل لزوم جبران در صورت سلب مالکیت
تغییر کاربری ملک شخصی به فضای سبز، منجر به سلب کلی حقوق مالکانه می‌شود. مطابق اصول شهرسازی، اصل بر حفظ کاربری موجود است و تغییر به کاربری عمومی تنها در صورت وجود ضرورت قطعی و همراه با تعیین تکلیف حقوق مالکانه ممکن است.
در این پرونده نه تنها ضرورت اثبات نشده، بلکه حتی پیشنهاد تملک نیز ارائه نشده است.
۴. مغایرت با طرح جامع و فقدان گزارش توجیهی
بر اساس ماده ۴ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی، هرگونه تغییر باید مبتنی بر معیارهای شهرسازی، گزارش کارشناسی و بررسی‌های فنی باشد. در رأی مورد اعتراض:
- گزارش فنی وجود ندارد
- اثرات ترافیکی بررسی نشده
- ضرورت کاربری جدید روشن نیست
لذا مصوبه فاقد مبانی فنی و حقوقی است.
۵. نقض رویه قضایی دیوان عدالت
بنا بر رویه‌های متعدد، از جمله دادنامه‌های شعبه ۲۸ و ۴۲ دیوان عدالت اداری، تبدیل کاربری مسکونی به فضای سبز بدون طرح مصوب یا ضرورت قطعی، موجب ابطال است.
نتیجه اعتراض
با عنایت به جمیع مراتب فوق، استدلالات فنی و حقوقی ارائه‌شده، و نظر به اینکه رأی کمیسیون ماده ۵ موجب تضیع حقوق مالکانه موکل و صادره خارج از چارچوب قانونی و بدون رعایت تشریفات اداری بوده است، دیوان عدالت اداری به‌درستی رأی کمیسیون را ابطال نمود.
در نتیجه، کاربری ملک موکل مجدداً «مسکونی» شناخته شد و شهرداری مکلف گردید نسبت به صدور پروانه ساختمانی برابر ضوابط طرح تفصیلی اقدام کند.
اینجانب رسول خیابانی با اتکاء به مستندات قانونی و تجربه تخصصی در دعاوی کمیسیون ماده ۵، موفق شدم حقوق موکل را به‌طور کامل اعاده کنم.
سخن پایانی
ابطال رأی کمیسیون ماده ۵ فرآیندی کاملاً حقوقی و تخصصی است و برای موفقیت در آن باید قوانین شهرسازی، طرح جامع، ضوابط تفصیلی و رویه قضایی به‌طور دقیق مورد استناد قرار گیرد. نقش وکیل متخصص در این حوزه بسیار پررنگ است.
رسول خیابانی به‌عنوان وکیل اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵ با تجربه فراوان در پرونده‌های شهرسازی، توانسته است در بسیاری از موارد، آراء غیرقانونی کمیسیون را در دادگاه با موفقیت ابطال کند.
پرسش های متداول
اگر کمیسیون ماده ۵ به ملک من دستور دهد که بخشی از آن تبدیل به "معبر عمومی" شود، آیا میتوانم با این رای مخالفت کنم؟
بله، قطعاً. شما میتوانید به دیوان عدالت اداری شکایت کنید. اگر مصوبه کمیسیون مغایر با طرح جامع باشد، حقوق مالکانه شما را نقض کند یا تشریفات قانونی را رعایت نکرده باشد، دیوان آن را ابطال خواهد کرد.
دقیقاً به کجا باید برای اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵ مراجعه کنم؟
مرجع صالح برای این اعتراض، دیوان عدالت اداری است. شما با تقدیم یک دادخواست (شکایت) به دیوان و با استناد به دلایلی مانند مغایرت با قانون یا نقض حقوق مالکانه، میتوانید درخواست ابطال رأی را داشته باشید.
اگر کمیسیون به درخواست افزایش تراکم من رسیدگی نکند یا آن را رد کند، چه کار میتوانم بکنم؟
شما میتوانید با کمک یک وکیل متخصص به دیوان عدالت اداری شکایت کنید. اگر ثابت شود که تصمیم کمیسیون خارج از اختیارات قانونی، فاقد توجیه کارشناسی یا مخالف با ضوابط طرح تفصیلی است، دیوان حکم به ابطال آن خواهد داد.
دیدگاه شما