تصرف زمین توسط شهرداری بدون رعایت تشریفات قانونی، یکی از مشکلات رایج بین شهروندان و نهادهای عمومی است.
در این مقاله، به بررسی ابعاد حقوقی شکایت از شهرداری بابت تصرف زمین، مقررات مربوط به نحوه تملک زمین توسط شهرداری، و ابزارهای قانونی در اختیار مالکان برای احقاق حق می‌پردازیم.
نحوه تملک زمین توسط شهرداری
شهرداریها برای اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی نیاز به تملک اراضی و املاک دارند.
این تملک باید مطابق با قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها صورت گیرد.
بر اساس ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها، شهرداریها مکلف‌اند حداکثر ظرف ۱۸ ماه از تاریخ اعلام رسمی طرح، نسبت به انجام معامله قطعی، انتقال سند رسمی، و پرداخت بهای ملک یا عوض آن اقدام کنند.
در غیر این صورت، مالکین می‌توانند حقوق مالکانه خود را همچنان اعمال کنند.
✅ مهلت قانونی برای تملک: ۱۸ ماه پس از اعلام رسمی طرح
✅ در صورت تأخیر، مالک حق تجدید بنا، اجاره، فروش، رهن و … دارد.
ماده واحده تملک اراضی توسط شهرداری
طبق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰، شهرداریها در صورت عدم توافق با مالک درخصوص قیمت، باید قیمت روز ملک را از طریق هیأتی متشکل از سه کارشناس رسمی دادگستری تعیین کنند. رأی این هیأت، قطعی و لازم‌الاجراست.
در مواردی که مالک کارشناس خود را معرفی نکند، یا دلایل قانونی مثل عدم صدور سند مالکیت یا فوت مالک وجود داشته باشد، دادگاه باید ظرف ۱۵ روز کارشناس تعیین کند. به موجب تبصره ۴ این ماده واحده، تعیین کارشناس منوط به احراز اخطار قبلی شهرداری به مالک و سپری شدن یک‌ماه مهلت آن است.
قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها
این قانون تضمین‌کننده حقوق مالکان املاکی است که در طرح‌های عمرانی و توسعه شهری قرار گرفته‌اند.
طبق تبصره ۱، در صورتی که زمان اجرای طرح بیش از ده سال باشد، مالک از همه حقوق قانونی خود برخوردار است.
همچنین تبصره ۲ شهرداری را مکلف به ثبت دقیق وضعیت ملک هنگام صدور پروانه می‌داند تا در زمان اجرای طرح، مبنای محاسبه خسارت قرار گیرد.
💡 مالکان دارای پروانه پیش از تصویب طرح، در اولویت دریافت زمین عوض هستند (تبصره ۳).
💡 تا ۲۰٪ از اراضی جدید در محدوده توسعه، می‌تواند به عنوان عوض ملک‌های تملک‌شده اخذ شود (تبصره ۴).
قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها
براساس این قانون، ارزش ملک باید براساس قیمت روز تعیین شود، نه قیمت زمان تصویب طرح.
تبصره ۷ این قانون، بخش‌هایی از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی را در مورد شهرداریها لغو کرده، اما سایر مواد همچنان معتبر هستند؛
از جمله ماده ۹ این لایحه که اجازه توقیف اموال شهرداری در صورت امتناع از پرداخت بها را صادر می‌کند.
نکته مهم:
بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تصرف شهرداری بدون رعایت تشریفات قانونی، غصب محسوب می‌شود و مالک حق دارد علیه آن اقامه دعوی کند.
حقوق مالک در صورت تبدیل ملک به خیابان توسط شهرداری
یکی از موضوعات پرتکرار در دعاوی ملکی علیه شهرداریها، زمانی است که شهرداری بدون رعایت تشریفات قانونی، اقدام به تصرف ملکی کرده و آن را به خیابان، پیاده‌رو یا فضای عمومی تبدیل می‌کند.
در این حالت، سؤال اصلی این است که آیا مالک می‌تواند دعوای خلع ید یا مطالبه اجرت‌المثل مطرح کند؟
مطابق با دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۷۰۰۶۲۶ شعبه ۶۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
«در فرضی که شهرداری بدون طی تشریفات قانونی ملک اشخاص را تصرف و به خیابان عمومی تبدیل کرده باشد، این ملک در حکم مال تلف‌شده است و از این‌رو، دعوای خلع ید و اجرت‌المثل قابل استماع نیست؛ بلکه تنها حق مالک، مطالبه بهای روز ملک است.»
این رأی مستند به ماده ۳۱۱ قانون مدنی نیز هست که مقرر می‌دارد:
«غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد نماید، و اگر عین تلف شده باشد باید مثل یا قیمت آن را بدهد؛ و اگر به علت دیگری رد عین ممکن نباشد، باید بدل آن را بدهد.»
نتیجه:
اگر ملک توسط شهرداری تصرف و به خیابان تبدیل شده باشد، مالک حق طرح دعوای خلع ید یا مطالبه اجرت‌المثل ندارد زیرا ملک در حکم مال تلف‌شده است.
تنها حق مالک در این وضعیت، مطالبه بهای روز ملک است.
اما اگر ملک تصرف شده و هنوز امکان بازگشت به حالت سابق وجود داشته باشد، مالک می‌تواند هم دعوای خلع ید و هم مطالبه اجرت‌المثل را مطرح کند.
مطالبه قیمت ملک از شهرداری بدون طرح مصوب
در دعاوی مربوط به تصرف ملک توسط شهرداری، تنها زمانی می‌توان دعوای الزام به پرداخت بهای عادله را مطرح کرد که شهرداری ملک را در چارچوب یک طرح مصوب شهری یا عمرانی و با رعایت تشریفات قانونی (از جمله اعلام رسمی طرح، رعایت مهلت ۱۸ ماه، و تقویم از طریق کارشناسان رسمی) تصرف کرده باشد.
در غیر این صورت، یعنی اگر شهرداری بدون وجود طرح مصوب و بدون طی مراحل قانونی، اقدام به تصرف ملک کند، مالک نمی‌تواند دعوای مطالبه قیمت یا الزام به تقویم مطرح کند. بلکه تنها دعوای صحیح در چنین شرایطی، دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی است.
این موضوع در رأی شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۷۷۳ صادره از شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز تصریح شده است:
“اعمال مقررات قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها در خصوص پرداخت بهای عادله املاک، منوط به وجود طرح مصوب است. در غیر این صورت، دعوی خلع ید باید طرح شود نه الزام شهرداری به پرداخت بهای عادله ملک تصرف‌شده.”
بنابراین، در صورت نبود طرح مصوب، صرف تصرف ملک توسط شهرداری، مجوزی برای مطالبه قیمت روز نیست و دعوای الزام به پرداخت بها در این وضعیت وجاهت قانونی ندارد.
مرجع صالح برای دعاوی مطالبه بهای زمین از شهرداری
در دعاوی مربوط به مطالبه بهای زمین یا ملک تصرف‌شده توسط شهرداری، بسیاری از مالکین ممکن است در خصوص مرجع صالح دچار ابهام شوند.
بر اساس نظر مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه و رویه قضایی جاری، این دعاوی در صلاحیت محاکم دادگستری (دادگاه‌های عمومی) است و مراجعه ابتدایی به دیوان عدالت اداری ضروری نمی‌باشد.
اظهار نظر دیوان در دعاوی مطالبه بهای زمین تملک‌شده
با وجود اینکه دعاوی مطالبه بهای زمین در دادگاه‌های عمومی مطرح می‌شود، رسیدگی نهایی به این دعاوی منوط به اظهار نظر دیوان عدالت اداری است.
بر اساس دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۱۲۲۷ شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، دیوان عدالت اداری باید ابتدا بررسی و تأیید کند که خواهان ذی‌حق است یا خیر.
پس از صدور رأی مبنی بر ذی‌حق بودن خواهان، دادگاه عمومی صلاحیت رسیدگی و صدور حکم نهایی را خواهد داشت.
این سازوکار به منظور جلوگیری از طرح دعاوی بی‌اساس و تضمین دقت و صحت رسیدگی‌ها اتخاذ شده است.
نمونه دادخواست مطالبه قیمت زمین از شهرداری
دادخواست مطالبه قیمت زمین از شهرداری، متنی حقوقی است که مالک به واسطه تصرف یا تملک غیرقانونی زمین خود توسط شهرداری، تقاضای پرداخت قیمت روز ملک را مطرح می‌کند.
این دادخواست باید با ذکر مشخصات دقیق ملک، مستندات قانونی مانند قانون نحوه تقویم ابنیه و طرح مصوب شهرداری، و ادله مالکیت تنظیم شود.
همچنین، درخواست پرداخت خسارت تأخیر و هزینه‌های دادرسی نیز معمولاً در متن درج می‌شود.
برای تنظیم دادخواست و پیگیری حقوقی موثر، با وکیل متخصص، آقای رسول خیابانی تماس بگیرید.
درخواست زمین معوض از شهرداری
در صورتی که شهرداری به دلیل اجرای طرح‌های عمرانی یا توسعه شهری، ملکی را از مالکین تملک کند، مطابق قوانین جاری کشور موظف است در قبال آن، زمین معوض یا بهای عادله پرداخت نماید.
درخواست زمین معوض یعنی مالک می‌خواهد به جای دریافت پول نقد، زمین یا ملکی هم‌ارزش یا متناسب با ملک تملک‌شده از شهرداری دریافت کند.
شرایط و مراحل درخواست زمین معوض از شهرداری
- محدوده طرح و اعلام رسمی:
شهرداری پس از تصویب و اعلام رسمی طرح‌های عمرانی یا توسعه، نسبت به تملک اراضی واقع در محدوده طرح اقدام می‌کند. - مطابق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها:
طبق این قانون، مالکین املاکی که در طرح‌های مصوب قرار دارند، می‌توانند درخواست زمین معوض داشته باشند و شهرداری مکلف به تأمین آن در صورت وجود امکانات است. - اولویت مالکین:
مالکینی که ملکشان در مسیر توسعه معابر یا میادین است، در دریافت زمین معوض اولویت دارند. - عدم امکان تامین زمین معوض:
در صورتی که شهرداری نتواند زمین معوض مناسبی در محدوده‌های مجاز فراهم کند، ممکن است مالک به دریافت بهای نقدی یا روش‌های دیگر ترغیب شود.
برای راهنمایی دقیق‌تر و تنظیم مستندات حقوقی، می‌توانید با وکیل متخصص امور ملکی و شهرداری، آقای رسول خیابانی، مشورت نمایید.
خرید و فروش ملک در طرح شهرداری
وقتی ملکی در محدوده یا بستر اجرای طرح شهرداری مانند خیابان یا میدان قرار می‌گیرد، مالکیت آن ملک همچنان باقی است و مالک حق انتقال آن را دارد.
به عبارت دیگر، صرف قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری، به‌معنای از بین رفتن مالکیت نیست و مالک یا منتقل‌الیه همچنان از حقوق مالکانه برخوردارند.
بر اساس دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۵۷۰ دیوان عالی کشور، تا قبل از انتقال رسمی سند به شهرداری، ملک در مالکیت شخص باقی است و حق انتقال و مطالبه قیمت یا مثل آن محفوظ است.
شکایت تصرف عدوانی علیه شهرداری
اگر شهرداری بدون توافق یا پرداخت قیمت عادله، ملکی را در اختیار بگیرد، مالک می‌تواند علیه آن، دعوی تصرف عدوانی مطرح کند.
این دعوی زمانی قابل طرح است که تصرف بدون حکم، قرارداد یا رضایت مالک باشد. با توجه به نظر اداره حقوقی قوه قضائیه، تصرفات این‌چنینی فاقد مشروعیت قانونی است.
در صورت اثبات تصرف غاصبانه شهرداری، دادگاه می‌تواند حکم به خلع ید صادر کرده و همچنین مالک را مستحق دریافت قیمت روز ملک، خسارت تأخیر در پرداخت، و هزینه‌های دادرسی بداند.
اگر شهرداری مقررات تملک را رعایت نکرده باشد → تصرف غاصبانه است → خلع ید و اجرت‌المثل ممکن است.
اگر شهرداری در چارچوب قانونی عمل کرده باشد (هرچند ناقص) → عمل عدوانی تلقی نمی‌شود → باید دعوا از جنس مطالبه قیمت، الزام به تملک یا تقویم باشد، نه خلع ید.
سخن پایانی
شکایت از شهرداری بابت تصرف زمین، فرآیندی حقوقی و حساس است که نیازمند استناد دقیق به قوانین و استفاده از ظرفیت‌های قانونی همچون:
- اثبات عدم توافق یا اخطار قبلی شهرداری
- استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری
- استناد به ماده ۹ لایحه تملک برای توقیف اموال شهرداری
- طرح دعوی تصرف عدوانی یا خلع ید
است. در این مسیر، مشاوره با اقای رسول خیابانی، وکیل متخصص در حوزه دعاوی اراضی و املاک شهری می‌تواند بسیار مؤثر باشد.
پرسش های متداول
آیا شهرداری می‌تواند بدون رضایت مالک، زمین را تصرف کند؟
خیر. تصرف زمین بدون رعایت تشریفات قانونی مانند اعلام طرح، تقویم رسمی و پرداخت بها، غاصبانه محسوب می‌شود و مالک می‌تواند اقامه دعوی کند.
در صورت تبدیل ملک به خیابان توسط شهرداری، آیا می‌توان دعوای خلع ید یا اجرت‌المثل مطرح کرد؟
خیر. اگر ملک به خیابان عمومی تبدیل شده باشد، در حکم مال تلف‌شده است و فقط مطالبه بهای روز ملک امکان‌پذیر است.
دعوای مطالبه قیمت زمین از شهرداری را باید در کجا مطرح کرد؟
این دعاوی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی هستند و نیازی به مراجعه ابتدا به دیوان عدالت اداری نیست، مگر برای احراز ذی‌حق بودن خواهان.
دیدگاه شما