یکی از موضوعات مهم در نظام حقوقی اراضی شهری ایران، مسئله‌ی نصاب مالکانه و چگونگی واگذاری آن به مالکان اراضی موات یا مشمول قانون زمین شهری است.
قانون‌گذار با تصویب قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، ضمن تعیین تکلیف وضعیت اراضی موات، بایر و دایر، حقوق محدودی را برای مالکان پیشین زمینهای موات قائل شده که در قالب مفهومی به نام نصاب مالکانه قابل اعمال است.
این نهاد حقوقی در واقع تلاشی برای ایجاد تعادل میان سیاست‌های دولت در جهت تأمین مسکن و حفظ حق مشروع مالکان سابق اراضی محسوب میشود.
نصاب مالکانه چیست
نصاب مالکانه در حقوق زمین شهری، امتیازی است که قانون‌گذار برای برخی از مالکان زمینهای شهری در نظر گرفته است تا در صورت اعلام موات بودن زمین، بتوانند تا سقف مشخصی از آن (معمولاً تا ۱۰۰۰ مترمربع) را برای عمران و احیا در اختیار داشته باشند.
این امتیاز صرفاً به افرادی تعلق می‌گیرد که:
- مالک رسمی یا دارای اسناد عادی معتبر از زمین بوده‌اند؛
- از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده‌اند؛
- و مسکن مناسبی در اختیار ندارند.
📌 به گفته‌ی وکیل زمین شهری آقای رسول خیابانی، نصاب مالکانه نوعی «حق بازمانده مالکیتی» است که در جهت حمایت از مالکانی پیش‌بینی شده که زمین‌شان در اجرای سیاست‌های عمومی دولت موات اعلام شده ولی همچنان فاقد مسکن مناسب هستند.
مستند قانونی نصاب مالکانه در قانون زمین شهری
مبنای اصلی نصـاب مالکـانه، ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ است. مطابق این ماده:
«کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته‌اند، مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ مترمربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسب عمران و احیاء کنند. در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه، اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد.»
بر اساس این ماده، واگذاری نصـاب مالکـانه نوعی اجازه قانونی مشروط به احیا است و در صورت عدم اجرای تعهد عمران در مهلت مقرر، حق مالک نسبت به آن زمین زائل میشود.
نصاب مالکانه در قانون اراضی شهری
در قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ نیز مقرراتی مشابه درباره نصـاب مالکـانه پیش‌بینی شده است. به موجب ماده ۸ قانون مزبور:
«نصاب مالکانه عبارت است از زمینی به مساحت کمتر از دو برابر بالاترین حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی در شهر محل وقوع زمین، حداکثر تا ۱۰۰۰ مترمربع.»
به بیان ساده، نصاب مالکانه در قانون اراضی شهری متغیر و وابسته به ضوابط تفکیکی شهری است، در حالی‌که در قانون زمین شهری به‌صورت عدد ثابت (۱۰۰۰ مترمربع) تعیین شده است.
از نظر حقوقی، افرادی که از مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری استفاده کرده‌اند، دیگر نمی‌توانند به استناد ماده ۷ قانون زمین شهری درخواست نصاب مالکانه مجدد نمایند.
نحوه محاسبه نصاب مالکانه زمین شهری
نصـاب مالکانه معمولاً بر مبنای حداکثر متراژ مجاز واگذاری (تا ۱۰۰۰ مترمربع) محاسبه میشود، اما در عمل این میزان ممکن است بسته به موقعیت زمین، ضوابط طرح تفصیلی شهر و تصمیم کمیسیون‌های موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری متفاوت باشد.
در صورت وجود چند مالک، نصاب مالکانه بین آن‌ها به نسبت سهم مشاعی تقسیم میشود.
شرایط دریافت نصاب مالکانه
برای برخورداری از امتیاز نصاب مالکانه، متقاضی باید شرایط زیر را دارا باشد:
- مالک قانونی زمین باشد (اعم از سند رسمی یا عادی معتبر با تأیید مرجع قضایی).
- زمین او موات اعلام شده باشد (و نه بایر یا دایر).
- از تسهیلات مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری استفاده نکرده باشد.
- فاقد مسکن مناسب باشد.
- متعهد به عمران و احیا در مهلت مقرر گردد؛ در غیر این صورت، حق اعطایی ساقط میشود.
روند قانونی درخواست نصاب مالکانه
روند قانونی بهره‌مندی از نصـاب مالکانه شامل مراحل زیر است:
- تقدیم درخواست به اداره کل راه و شهرسازی محل وقوع ملک به همراه مدارک مالکیت.
- بررسی اصالت اسناد و استعلام از مراجع ذی‌ربط (ثبت، شهرداری، جهاد کشاورزی و…)
- ارسال پرونده به هیأت نمایندگی سازمان ملی زمین و مسکن جهت تصمیم‌گیری.
- در صورت تأیید، واگذاری زمین تا سقف ۱۰۰۰ مترمربع به نام متقاضی انجام میشود.
- مالک مکلف به عمران و احیا در مهلت مقرر قانونی است.
📌 به توصیه‌ی وکیل زمین شهری آقای رسول خیابانی، در فرایند اداری و اعتراض به تصمیمات سازمان زمین شهری، آشنایی با آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری و رویه کمیسیون‌های موضوع ماده ۱۲ برای موفقیت در اخذ نصاب مالکانه اهمیت ویژه‌ای دارد.
مرجع رسیدگی به اختلافات نصاب مالکانه
چنانچه اداره راه و شهرسازی از انجام تکلیف قانونی در واگذاری نصاب مالکانه امتناع کند، محاکم عمومی صلاحیت رسیدگی ندارند؛ بلکه موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.
🟩 نمونه رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری:
در رأی وحدت رویه شماره ۹۳ مورخ ۱۳۸۰/۳/۲۷ آمده است:
«دعوای مطالبه بهای روز ملک به عنوان نـصاب مالکانه از سازمان مسکن و شهرسازی، در صورتی که شکایت خواهان مبنی بر الزام آن سازمان به اجرای مقررات ماده ۷ قانون زمین شهری در دیوان عدالت اداری رد شده باشد، تلاشی در جهت بی‌اثر ساختن رأی قطعی مرجع مذکور بوده و قابل پذیرش نیست.»
نمونه دادخواست مطالبه حق مالکانه
خواهان: … فرزند …، به نشانی …
خوانده: … موجر مغازه استیجاری، به نشانی …
موضوع خواسته: مطالبه حق مالکانه بابت رضایت به انتقال سرقفلی و تصرف ملک مورد اجاره
شرح دادخواست:
اینجانب …، مستأجر قانونی مغازه واقع در …، با رعایت تمامی تعهدات قراردادی و پرداخت به موقع اجاره بها، با درخواست غیرموجه خوانده جهت دریافت مبلغ حق مالکانه مواجه شده‌ام.
حق مالکانه موضوعی است که میان موجر و مستأجر جهت رضایت انتقال سرقفلی توافق می‌گردد و پرداخت آن توسط دستگاه‌های اجرایی یا شهرداری‌ها به موجب قانون مصوب ۱۳۵۸ پیش‌بینی نشده است.
خوانده با استناد به ادعای مالکیت و مطالبه مبلغ، عملاً حقوق قانونی مستأجر را تضییع نموده و موجب بروز اختلاف شده است.
با ارائه مدارک قانونی شامل قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت اجاره و مستندات مالکیت ملک، اثبات می‌گردد که مطالبه خوانده فاقد مبنای قانونی است.
با توجه به مفاد قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه‌های عمومی و عمرانی، مطالبه حق مالکانه از شهرداری یا هر دستگاه دولتی قابل اجبار نیست و صرفاً در قالب توافق خصوصی میان موجر و مستأجر قابل طرح است.
اینجانب با رعایت حقوق قانونی خود، از محضر دادگاه محترم تقاضا دارم با استناد به مدارک ارائه شده و قوانین جاری، نسبت به رد درخواست غیرقانونی خوانده و صدور حکم به نفع خواهان و تأیید حقوق مستأجر را دارم.
📌 این یک نمونه متن بود، برای تنظیم دادخواست فنی و تخصصی با وکیل زمین شهری آقای رسول خیابانی ارتباط بگیرید.
مطالبه حق مالکانه موجر
مطابق قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، شهرداری یا سایر دستگاه‌های اجرایی تنها مکلف به پرداخت موارد زیر هستند:
- ارزش ملکیت و اعیانی ملک به مالک رسمی آن.
- ارزش سرقفلی و کسب و پیشه به مستأجر قانونی مغازه.
با این حال، حق مالکانه که عبارت است از مبلغی که مالک (موجر) از مستأجر برای رضایت به انتقال سرقفلی به غیر دریافت می‌کند، موضوعی خارج از تعهد قانونی شهرداری و دستگاه‌های اجرایی است و پرداخت آن به عهده دولت یا شهرداری نمی‌باشد.
📌 به بیان دیگر، موجر نمی‌تواند مطالبه این مبلغ را از شهرداری یا دستگاه تملک‌کننده مطالبه کند و این موضوع صرفاً میان موجر و مستأجر قابل توافق یا طرح دعوی خصوصی است.
قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها
به موجب قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب ۱۳۷۰، حتی در مواردی که اقدامات تملکی سازمان زمین شهری ابطال شود،
سازمان ثبت مکلف است سند مالکیت را به نام دولت یا خریداران اراضی از دولت تنفیذ نماید. این قانون در عمل امکان احقاق حق بسیاری از مالکان پیشین را محدود ساخته است.
آرای وحدت رویه و تفسیر قضایی
- رأی وحدت رویه شماره ۱۵۹ مورخ ۹/۸/۱۳۷۱:
اقدامات تملیکی سازمان‌های دولتی باید مبتنی بر طرح مصوب باشد؛ در غیر این صورت، فاقد وجاهت قانونی است.
- رأی وحدت رویه شماره ۲۰۴ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۷۳:
تملک زمین‌ها بدون رعایت طرح مصوب یا انقضای قانون سابق، فاقد وجاهت است.
این آراء مؤید آن است که دولت در واگذاری یا تملک اراضی باید دقیقاً در چارچوب قوانین خاص از جمله قانون زمین شهری و آیین‌نامه اجرایی آن عمل کند.
مشاوره حقوقی الزام به واگذاری نصاب مالکانه
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در خصوص الزام به واگذاری نصاب مالکانه می‌توان با وکلای مجرب زمین شهری تماس گرفت تا مراحل قانونی و پیگیری پرونده به‌طور صحیح انجام شود.
مشاوره حقوقی در این زمینه شامل بررسی مدارک مالکیت، ضوابط قانونی و تنظیم دادخواست یا شکایت در دیوان عدالت اداری جهت احقاق حق مالکانه است.
سخن پایانی
در نظام حقوقی ایران، نصـاب مالکانه ابزاری است برای ایجاد تعادل بین حقوق مالکان سابق و سیاست‌های دولت در جهت عمران و توسعه شهری.
با این حال، بهره‌مندی از این امتیاز مشروط به احراز شرایط خاص و پیگیری از مسیر دیوان عدالت اداری است.
از این‌رو، طرح صحیح دعوا و ارائه مدارک معتبر مالکیت از اهمیت بسزایی برخوردار است و توصیه میشود در دعاوی مربوط به الزام به واگذاری نصاب مالکانه از وکیل متخصص در دعاوی زمین شهری بهره گرفته شود.
پرسش های متداول
نصـاب مالکانه چیست؟
نصـاب مالکانه امتیازی است که به مالکین زمینهای موات داده میشود تا قطعه یا قطعاتی جمعاً تا ۱۰۰۰ مترمربع دریافت و در مهلت مقرر عمران کنند.
حد نصـاب مالکانه زمین شهری چقدر است؟
طبق قانون زمین شهری ۱۳۶۶ حداکثر نصـاب مالکانه ۱۰۰۰ مترمربع است و در قانون اراضی شهری ۱۳۶۰ ممکن است کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع باشد.
چگونه می‌توان نصـاب مالکانه را دریافت کرد؟
مالک باید با ارائه مدارک مالکیت به اداره کل راه و شهرسازی مراجعه کند، استعلام‌ها انجام شود و پس از تصویب، زمین به وی اختصاص یابد تا در مهلت تعیین‌شده عمران و احیا گردد.
دیدگاه شما