طرح هادی روستایی یکی از مهمترین ابزارهای برنامهریزی کالبدی و توسعه روستاهاست که آثار مستقیم و گاه سنگینی بر حقوق مالکانه اشخاص دارد.
بسیاری از اختلافات حقوقی در سالهای اخیر، ناظر بر اعتراض به طرح هادی روستایی، نحوه اجرای آن، تملک اراضی، صدور پروانه ساختمانی و حتی اجرای احکام قلع و قمع بوده است.
در این مقاله، با استناد به نظریات مشورتی معتبر اداره کل حقوقی قوه قضاییه و با تحلیل تخصصی، ابعاد حقوقی این موضوع بررسی میشود.
طرح هادی روستایی چیست
مطابق تعریفهای قانونی، طرح هادی روستایی طرحی است که کلیات نحوه استفاده از زمینها، گسترش آتی روستا، معابر و کاربریها را مشخص میکند.
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۲۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۶/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه و نیز نظریه شماره ۷/۹۸/۱۲۳۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۰۶، طرح هادی ذاتاً طرح تملکی محسوب نمیشود؛
زیرا صرفاً بیانکننده کلیات کاربری اراضی است و با طرحهای تملکی موضوع لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک مصوب ۱۳۵۸ تفاوت ماهوی دارد.
تصویب طرح هادی، به معنای تملک زمین است؟
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۲۳۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۰۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، صرف اعلام یا تصویب طرح هادی روستایی، به معنای تملک اراضی اشخاص نیست و هیچگونه حق تصرف یا سلب مالکیت برای دستگاه اجرایی ایجاد نمیکند.
تملک زمانی محقق میشود که دستگاه مجری، عملاً بخشی از ملک را برای اجرای پروژههایی نظیر احداث جاده، مدرسه یا تأسیسات عمومی مورد استفاده قرار دهد که در این صورت، رعایت مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی الزامی است.
به تأکید رسول خیابانی، وکیل متخصص دعاوی اراضی، بسیاری از دعاوی موفق بر همین تفکیک استوار شدهاند.
آیا صرف تصویب طرح هادی موجب تملک میشود؟
مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۲۳۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۰۶:
- صرف اعلام یا تصویب طرح هادی، به معنای تملک اراضی نیست.
- دعوای مطالبه بهای عادله، صرفاً در صورت اجرای عملی طرح و تصرف ملک قابل طرح است.
- در صورت وجود طرح تملکی واقعی، دعوا باید به طرفیت دستگاه اجرایی مجری طرح اقامه شود.
این تحلیل، یکی از مبانی اصلی دفاع حقوقی در پروندههای اعتراض به طرح هادی روستا است که در رویه عملی وکلا از جمله رسول خیابانی، بسیار مورد استناد قرار میگیرد.
نقش بنیاد مسکن در اجرای طرح هادی
بر اساس مقررات، تهیه و اجرای طرح هادی روستایی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
شناخت دقیق نقش بنیاد مسکن در مقابل دهیاری، به ویژه در دعاوی تملک و مطالبه بهای عادله، اهمیت زیادی دارد.
به گفته رسول خیابانی، تعیین صحیح خوانده دعوا، یکی از مهمترین عوامل موفقیت در پروندههای اعتراض به طرح هادی است.
امکان اعتراض به طرح هادی روستایی
پاسخ مثبت است، اما با ظرافتهای حقوقی مهم.
از یک سو، تا زمانی که طرح هادی به قوت خود باقی است، شکایت علیه شهرداری یا دهیاری صرفاً به سبب اجرای مفاد طرح، قابلیت استماع ندارد؛ زیرا این نهادها مجری طرح مصوب هستند.
اما از سوی دیگر، هرگاه اجرای طرح منجر به تضییع حقوق مالکانه، تصرف اراضی، یا ایجاد محدودیت خارج از حدود مصوبه شود، امکان اعتراض در مراجع صالح، بهویژه دیوان عدالت اداری، وجود دارد.
به تأکید رسول خیابانی، وکیل اعتراض به طرح هادی، تمایز میان «اعتراض به اصل طرح» و «اعتراض به نحوه اجرا» کلید موفقیت در این دعاوی است.
نحوه اعتراض به طرح هادی روستایی
نحوه اعتراض به طرح هادی روستایی معمولاً در قالبهای زیر انجام میشود:
- اعتراض به مصوبه یا بازنگری طرح در دیوان عدالت اداری
- طرح دعوای الزام به پرداخت بهای عادله در صورت تصرف
- اعتراض به تصمیمات دهیاری یا بنیاد مسکن در اجرای طرح
- شکایت از امتناع از صدور پروانه ساختمانی در محدوده طرح
در هر یک از این موارد، استناد دقیق به نظریات مشورتی و قوانین مرتبط، نقش تعیینکننده دارد.
اعتراض به تعریض معابر در طرح هادی روستا
تعریض معابر روستایی یکی از مصادیق شایع اجرای طرح هادی است که گاه بدون پرداخت بهای عادله انجام میشود.
در چنین شرایطی، مالک میتواند با استناد به نظریات مشورتی و اصول مالکیت، دعوای مطالبه قیمت یا اعتراض به نحوه اجرا را مطرح کند. صرف قرار گرفتن ملک در مسیر تعریض، مجوز تصرف رایگان نیست.
امکان اعتراض به امتناع صدور پروانه ساختمانی
امتناع دهیاری از صدور پروانه ساختمانی در محدوده طرح هادی، از مهمترین زمینههای شکایت است.
آقای رسول خیابانی وکیل متخصص طرح هادی اظهار می دارد:
مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۲۹۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۲۹، صدور پروانه در محدوده طرح هادی تکلیف قانونی دهیاری است. هرگونه امتناع غیرموجه، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.
حقوق مالکین اراضی واقع در طرح هادی
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۲۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۶/۱۶:
- مالک به محض تملک زمین، در صورت اجرای طرح و تصرف، محق به دریافت بهای عادله روز است.
- وجود طرح هادی، مشروط به پرداخت بهای عادله در زمان اجرا میباشد.
- دهیاری نمیتواند به این بهانه که در زمان احداث جاده وجود نداشته، از پاسخگویی شانه خالی کند؛ مگر آنکه دستگاه اجرایی دیگری مسئول باشد.
- دهیاری به عنوان نهاد عمومی غیردولتی مکلف به پرداخت هزینه دادرسی است.
همچنین در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۲۸۲ (بند ۱) تصریح شده که حتی اگر خریدار از قرار گرفتن زمین در طرح هادی مطلع بوده باشد، این آگاهی مانع استحقاق وی برای مطالبه قیمت عادله نخواهد بود.
مطالبه بهای عادله زمین در طرح
مطالبه بهای عادله از پرتکرارترین دعاوی مرتبط با طرح هادی است.
هرگاه دهیاری یا دستگاه اجرایی در اجرای طرح، ملک اشخاص را تصرف کند، مالک مستحق دریافت بهای عادله روز بدون لحاظ اثر طرح خواهد بود.
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۲۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۶/۱۶ صراحتاً بر این حق تأکید دارد و دهیاری را مکلف به پاسخگویی میداند.
زمان مطالبه بهای عادله زمین
طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۲۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۶/۱۶، اگر اجرای طرح هادی منجر به تصرف واقعی ملک یا محدودیت عملی در انتفاع مالک شود، مالک مستحق دریافت بهای عادله روز ملک در زمان اجرا خواهد بود.
دهیاری یا دستگاه اجرایی نمیتواند به بهانه اینکه طرح هادی «تملکی» نیست، از پرداخت خسارت شانه خالی کند؛ زیرا تصرف بدون جبران، مغایر اصل ۴۷ قانون اساسی و قاعده فقهی «لاضرر» است.
مسئول پرداخت خسارت در اجرای طرح هادی
مطابق نظریات مشورتی متعدد اداره کل حقوقی قوه قضاییه، از جمله نظریه شماره ۷/۹۸/۱۲۳۵، مسئول پرداخت بهای عادله و خسارات وارده، دستگاهی است که عملاً اقدام به اجرای طرح و تصرف ملک کرده است.
اگر اجرای معبر یا تأسیسات توسط شرکت گاز، اداره راه یا سایر دستگاههای اجرایی انجام شده باشد، دعوا باید به طرفیت همان نهاد طرح شود و دهیاری نمیتواند با استناد به فقدان نقش مستقیم، مسئولیت را از خود سلب نماید.
در چنین پروندههایی، بهرهگیری از تجربه رسول خیابانی، وکیل متخصص دعاوی طرح هادی و تملک اراضی، نقش تعیینکنندهای در شناسایی مرجع صالح، استناد صحیح به نظریات مشورتی و احقاق حقوق مالکین خواهد داشت.
مرجع اعتراض به طرح هادی روستایی
مرجع اعتراض به طرح هادی روستایی بسته به موضوع دعوا متفاوت است:
- اعتراض به مصوبات و تصمیمات اداری: دیوان عدالت اداری
- دعاوی مالی ناشی از تصرف و تملک: دادگاه عمومی حقوقی
- مسائل اجرایی روستا: دهیاری و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
نکته مهم اینکه طبق رویه حقوقی، تهیه و اجرای طرح هادی روستایی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و اصولاً متوجه وزارت راه و شهرسازی نیست.
صلاحیت دیوان عدالت اداری
یکی دیگر از سؤالات پرجستجو، مرجع صالح رسیدگی به اختلافات ناشی از طرح هادی است.
دیوان عدالت اداری مرجع رسیدگی به اعتراضات نسبت به تصمیمات و اقدامات اداری دهیاریها و بنیاد مسکن است، در حالی که دعاوی مالی ناشی از تصرف ملک، در صلاحیت دادگاههای عمومی حقوقی قرار دارد.
این تفکیک، محور اصلی بسیاری از دفاعیات حقوقی در رویه وکلایی مانند رسول خیابانی محسوب میشود.
شکایت از دهیاری بابت اجرای طرح هادی
در مواردی که دهیاری خارج از حدود مصوبه طرح هادی اقدام به تعریض معبر، تصرف یا جلوگیری از انتفاع ملک میکند، امکان طرح شکایت علیه دهیاری وجود دارد.
اگرچه شکایت صرفاً به دلیل اجرای طرح مصوب قابل استماع نیست، اما تخطی از ضوابط یا عدم پرداخت حقوق قانونی مالک، مبنای مسئولیت حقوقی دهیاری خواهد بود.
طرح هادی و صدور پروانه ساختمانی
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۲۹۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۲۹:
- تا زمانی که طرح جامع و تفصیلی ابلاغ نشده، صدور پروانه ساختمانی باید بر اساس طرح هادی مصوب انجام شود.
- در محدوده طرح هادی روستایی، صدور پروانه ساختمانی تکلیف قانونی دهیاری است و این وظیفه قابل واگذاری به غیر نمیباشد.
امتناع دهیاری از صدور پروانه، یکی از شایعترین موضوعات اعتراض به طرح هادی روستا است.
تأثیر طرح هادی بر احکام قلع و قمع
مطابق نظریه مشورتی شماره ۱۱۹۸/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۵/۳۰ و نیز نظریه شماره ۷/۹۸/۱۲۲۸ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۲:
- در صورتی که با تصویب یا بازنگری طرح هادی، ملک از شمول اراضی زراعی و باغی خارج و وارد بافت روستا شود، اجرای حکم قلع و قمع منتفی است.
- هدف قانونگذار از قلع و قمع، اعاده وضعیت سابق است و با تغییر کاربری، این هدف موضوعیت ندارد.
- احترام به مالکیت اشخاص وفق اصل ۴۷ قانون اساسی، مؤید این رویکرد است.
نقش وکیل در اعتراض به طرح هادی روستایی
پروندههای مربوط به طرح هادی، تلفیقی از حقوق اداری، املاک و مقررات شهرسازی هستند.
رسول خیابانی به عنوان وکیل متخصص اعتراض به طرح هادی روستایی، با تکیه بر نظریات مشورتی، قوانین خاص و رویه قضایی، میتواند مسیر صحیح طرح دعوا، مرجع صالح و استراتژی حقوقی مؤثر را تعیین کند؛ موضوعی که در بسیاری از پروندهها، تفاوت میان رد و پذیرش دعوا را رقم میزند.
نمونه پرونده واقعی مطالبه خسارت اجرای طرح هادی
این پرونده ناظر بر دعوای مطالبه خسارت ناشی از تصرف و ورود خسارت به ملک خصوصی در جریان اجرای طرح هادی روستایی است که بدون پرداخت بهای عادله و بدون طی تشریفات قانونی تملک انجام شده است. خواهان با وکالت رسول خیابانی، علیه شرکت گاز به عنوان دستگاه اجرایی متصرف اقامه دعوا نموده است.
مبنای دعوا، نقض حق مالکیت و تصرف غیرقانونی اراضی خصوصی میباشد.
شرح ماوقع پرونده
موکل اینجانب مالک رسمی قطعه زمینی واقع در محدوده طرح هادی روستایی بوده که سالها در تصرف قانونی وی قرار داشته است. شرکت گاز، به بهانه اجرای پروژه انتقال و انشعاب گاز، بدون اخذ رضایت مالک و بدون پرداخت بهای عادله، اقدام به حفاری، عبور لوله و تخریب بخشی از زمین نموده است.
این اقدامات منجر به کاهش ارزش ملک، سلب امکان انتفاع و ورود خسارات مادی مستقیم به زمین موکل گردیده است.
علیرغم اعتراضات مکرر مالک، هیچگونه جبران خسارت یا اقدام قانونی از سوی شرکت گاز صورت نپذیرفته است.
طرح دادخواست و استدلالهای قانونی وکیل خواهان
رسول خیابانی، وکیل خواهان، با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، خواسته خود را مطالبه بهای عادله زمین متصرفی و خسارات وارده ناشی از تصرف غیرقانونی اعلام نمود. در استدلالهای حقوقی، ایشان تصریح کرد که:
۱. صرف قرار گرفتن ملک در محدوده طرح هادی، مجوز تصرف رایگان برای دستگاه اجرایی ایجاد نمیکند و هرگونه تصرف، مستلزم پرداخت بهای عادله و رعایت تشریفات قانونی است.
۲. مطابق اصول ۲۲ و ۴۷ قانون اساسی، مالکیت اشخاص محترم بوده و تعرض به آن بدون جبران خسارت، خلاف قانون است.
۳. بر اساس قواعد فقهی «لاضرر و لاضرار» و «تسبیب»، هر شخص یا نهادی که سبب ورود خسارت شود، مکلف به جبران آن است.
۴. نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز تصرف اراضی در اجرای طرحهای عمومی بدون پرداخت قیمت عادله را فاقد وجاهت قانونی دانستهاند.
۵. شرکت گاز به عنوان دستگاه اجرایی، موظف بوده پیش از هرگونه عملیات عمرانی، نسبت به تملک قانونی و پرداخت خسارت اقدام نماید.
نتیجه دادگاه و محکومیت شرکت
دادگاه عمومی حقوقی پس از بررسی مستندات، انجام کارشناسی رسمی و استماع دفاعیات طرفین، تصرف شرکت گاز را غیرقانونی و خارج از ضوابط تملک قانونی تشخیص داد.
نهایتاً دادگاه با استناد به اصول مالکیت، قواعد مسئولیت مدنی و نظریات مشورتی معتبر، شرکت گاز را به پرداخت بهای عادله زمین متصرفی، جبران کلیه خسارات وارده و هزینههای دادرسی در حق خواهان محکوم نمود.
این رأی نمونهای روشن از حمایت قضایی از حقوق مالکین در برابر اقدامات عمرانی بدون رعایت موازین قانونی محسوب میشود.
سخن پایانی
اعتراض به طرح هادی روستایی، صرفاً یک اعتراض ساده اداری نیست؛ بلکه نیازمند شناخت دقیق ماهیت طرح، حقوق مالکین، حدود اختیارات دهیاری و بنیاد مسکن و استناد به نظریات مشورتی معتبر است.
بهرهگیری از تجربه و دانش وکیل متخصصی مانند رسول خیابانی، میتواند تضمینکننده دفاع مؤثر از حقوق مالکانه در برابر آثار گاه سنگین اجرای طرح هادی باشد.
پرسش های متداول
آیا شرکتهای خدماترسان مانند شرکت گاز میتوانند بدون رضایت مالک در زمین خصوصی تصرف کنند؟
خیر، هیچ دستگاه اجرایی از جمله شرکت گاز حق تصرف زمین خصوصی را بدون رضایت مالک یا پرداخت بهای عادله و طی تشریفات قانونی ندارد.
در صورت ورود خسارت به ملک در اجرای طرح هادی، مرجع طرح دعوا کدام است؟
دعوی مطالبه خسارت و بهای عادله ناشی از تصرف ملک باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.
آیا قرار گرفتن ملک در طرح هادی، حق مطالبه خسارت را از مالک سلب میکند؟
خیر، صرف قرار گرفتن ملک در طرح هادی روستایی مانع مطالبه خسارت یا بهای عادله در صورت تصرف یا ورود ضرر نخواهد بود
دیدگاه شما