ابطال مبایعه نامه یکی از پرتکرارترین دعاوی ملکی در محاکم حقوقی ایران است؛ بهویژه زمانی که وراث پس از فوت مورث با معاملات انجامشده مواجه میشوند که یا صوری است، یا برخلاف تقسیمنامه، یا مصداق فروش مال غیر.
در این مقاله، ابعاد حقوقی ابطال مبایعه نامه توسط وراث را با استناد به قوانین، آرای قضایی و نشستهای تخصصی بررسی میکنیم.
در این مسیر، بهرهگیری از تجربه آقای رسول خیابانی به عنوان وکیل متخصص در دعاوی ابطال مبایعهنامه و اختلافات وراثتی میتواند نقش تعیینکنندهای در موفقیت دعوا داشته باشد.
تفاوت ابطال مبایعه نامه با ابطال بیع
مطابق رویه قضایی:
ابطال مبایعهنامه متفاوت از ابطال بیع است و دعوای ابطال مبایعهنامه تا پیش از تعیین تکلیف بیع مبنای آن، قابل استماع نیست.
همچنین:
دعوای ابطال مبایعهنامه و مطالبه خسارت ناشی از مستحقللغیر درآمدن مبیع، توأمان قابل رسیدگی است و مطالبه خسارت منوط به قطعیت حکم ابطال بیع نیست.
ابطال مبایعه نامه چه تفاوتی با اعلام بطلان دارد
یکی از عبارات پرتکرار در گوگل، ابطال مبایعهنامه یا اعلام بطلان است. از نظر حقوقی، این دو همیشه مترادف نیستند.
بر اساس صورتجلسه نشست قضایی استان مازندران – شهر گلوگاه (1392/02/09):
- بطلان مطلق: عقد از ابتدا فاقد شرایط اساسی صحت بوده و بیاثر است.
- بطلان نسبی (ابطال): عقد ظاهراً صحیح است، اما ذینفع میتواند آن را با اراده خود بیاثر کند.
همچنین مطابق نظریه شماره 7/1400/45 مورخ 1400/02/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
- دعوای «ابطال» بیشتر در مواردی مانند رد معامله فضولی کاربرد دارد
- دعوای «اعلام بطلان» در جایی مطرح میشود که عقد از ابتدا شرایط صحت را نداشته است
بنابراین در دعاوی مربوط به وراث، انتخاب عنوان دعوا اهمیت حیاتی دارد؛ موضوعی که آقای رسول خیابانی به عنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی همواره بر آن تأکید دارد.
شرایط ابطال مبایعه نامه
ابطال مبایعهنامه زمانی امکانپذیر است که یکی از شرایط اساسی صحت معاملات موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی مخدوش باشد یا معامله از حیث قصد، جهت، موضوع یا اهلیت دچار ایراد قانونی شود. مهمترین شرایط ابطال مبایعهنامه عبارتاند از:
- فقدان قصد واقعی طرفین (معامله صوری)
- عدم مالکیت فروشنده یا فروش مال غیر
- تخلف از شروط ضمن عقد یا تقسیمنامه
- فقدان اهلیت قانونی یکی از طرفین
- نامشروع بودن جهت معامله
- تعارض معامله با قوانین آمره
به گفته رسول خیابانی بهعنوان وکیل متخصص ابطال مبایعه نامه، احراز هر یک از این موارد نیازمند تحلیل همزمان اسناد، رفتار طرفین و امارات قضایی است و صرف ادعا، برای صدور حکم ابطال کافی نیست.
ابطال مبایعهنامه توسط وراث؛ چه زمانی امکانپذیر است
وراث میتوانند در موارد زیر اقدام به ابطال مبایعهنامه توسط وراث نمایند:
- معامله صوری مورث یا یکی از وراث
- فروش مال غیر بدون اذن سایر وراث
- تخلف از شرط مندرج در تقسیمنامه
- فقدان قصد واقعی یا اهلیت قانونی
- مستحقللغیر درآمدن مبیع
این دعاوی از شایعترین موضوعات ارجاعی به آقای رسول خیابانی به عنوان وکیل دعاوی ملکی وراث است.
ابطال مبایعهنامه ناشی از تخلف از تقسیمنامه
تحلیل نشست قضایی استان کردستان – بیجار (1400/08/20)
در این نشست قضایی، فرض بر این بود که وراث توافق کردهاند هیچیک حق فروش سهم خود به غیر از وراث را ندارد؛ اما یکی از وراث، برخلاف شرط، سهم خود را به ثالث منتقل کرده است.
نظر هیأت عالی:
شرط عدم انتقال به غیر وراث صحیح است و تخلف از آن، برای سایر وراث (مشروطلهم)، به استناد مواد 237 تا 239 قانون مدنی، حق ابطال سند عادی انتقال را ایجاد میکند.
🔹 نکته مهم: حتی اگر در تقسیمنامه، ضمانت اجرای خاصی پیشبینی نشده باشد، تخلف از شرط، حق ابطال را از بین نمیبرد.
ابطال مبایعهنامه صوری
یکی از پرجستجوترین عبارات، ابطال مبایعهنامه صوری است.
آیا عدم پرداخت ثمن بهتنهایی دلیل صوری بودن معامله است؟
رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور
شماره دادنامه قطعی: 9509970909100374
«پرداخت نشدن ثمن معامله دلالت الزامی بر صوری بودن معامله ندارد، زیرا پرداخت ثمن جزء شرایط اساسی صحت عقد بیع نیست.»
بنابراین برای اثبات صوری بودن، باید قرائن، امارات و رفتار طرفین بررسی شود؛
موضوعی که نیازمند دفاع فنی و تخصصی توسط آقای رسول خیابانی به عنوان وکیل متخصص ابطال مبایعه نامه صوری است.
ابطال مبایعه نامه صوری با شهادت شهود
در دعاوی مربوط به معامله صوری، قصد واقعی طرفین نقش اساسی دارد. اصل بر صحت قراردادهاست و اثبات صوری بودن بر عهده مدعی است.
با این حال، بر اساس رویه قضایی:
- شهادت شهود بهتنهایی معمولاً برای اثبات صوری بودن کافی نیست
- صوری بودن باید از طریق امارات قضایی مانند عدم تصرف، عدم پرداخت ثمن، رابطه خاص طرفین و اوضاع و احوال خاص احراز شود
چنانکه شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه قطعی شماره 9309970220300880 تصریح کرده است:
در صورتی که ادعای صوری بودن سند عادی در پرونده کیفری پذیرفته نشده باشد، توسل مجدد به شهادت شهود برای اثبات صوری بودن، با اصل صحت قراردادها سازگار نیست.
دادخواست ابطال مبایعهنامه صوری؛ بار اثبات بر عهده کیست
در دادخواست ابطال مبایعهنامه صوری، اصل بر صحت معامله است و مدعی صوری بودن باید خلاف آن را اثبات کند. معامله صوری معمولاً در قالب:
- فرار از دین
- محروم کردن وراث
- پنهانسازی اموال
- تبانی ظاهری بین خویشاوندان
رخ میدهد.
مطابق ماده ۲۱۸ اصلاحی قانون مدنی، معاملهای که به قصد فرار از دین انجام شود، نافذ نیست.
به گفته آقای رسول خیابانی بهعنوان وکیل متخصص ابطال مبایعهنامه صوری، اثبات صوری بودن غالباً از طریق امارات قضایی مانند عدم تصرف، عدم پرداخت ثمن، رابطه خاص طرفین و فقدان آثار واقعی معامله صورت میگیرد.
نمونه دادخواست ابطال مبایعهنامه صوری
یک نمونه دادخواست ابطال مبایعه نامه صوری باید بهگونهای تنظیم شود که دادگاه را به سمت احراز فقدان قصد واقعی سوق دهد. در این دادخواست معمولاً موارد زیر برجسته میشود:
- عدم جابجایی واقعی ثمن
- باقی ماندن ملک در تصرف فروشنده
- عدم تغییر وضعیت اقتصادی طرفین پس از معامله
- رابطه نزدیک خانوادگی یا مالی میان طرفین
- همزمانی معامله با بدهی یا اختلافات مالی
رسول خیابانی بهعنوان وکیل برای ابطال مبایعهنامه صوری معتقد است که قدرت این دعوا بیش از هر چیز در نحوه روایت حقوقی و چینش دلایل نهفته است، نه صرف استناد به یک یا دو مدرک ظاهری.
ابطال مبایعهنامه فروش مال غیر توسط وراث
در مواردی که یکی از وراث، مال مشاع یا سهم مورث را بدون اذن سایر وراث منتقل کند، دعوای ابطال مبایعه نامه فروش مال غیر مطرح میشود.
رأی شعبه 20 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
شماره دادنامه قطعی: 9209970222000112
اگر فروشنده پیش از انتقال به غیر، اقداماتی مانند فسخ معامله و عودت تضمین انجام داده باشد، رکن روانی جرم زایل میشود؛ اما این امر مانع طرح دعوای حقوقی ابطال نیست.
ابطال مبایعه نامه در صورت عدم پرداخت ثمن
عدم پرداخت ثمن بهخودی خود موجب بطلان معامله نیست؛ اما اگر در مبایعهنامه شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت، فروشنده حق فسخ دارد، وضعیت متفاوت خواهد بود.
مطابق صورتجلسه نشست قضایی مرند (۱۴۰۰/۰۳/۲۷) و نظر هیأت عالی:
- تحقق شرط عدم پرداخت ثمن، حق فسخ برای فروشنده ایجاد میکند
- اعمال فسخ، حتی در برابر انتقالات بعدی خریدار، معتبر است
- نقل و انتقال بعدی، مانع زوال حق فسخ بایع نمیشود
بنابراین در این فرض، دعوای صحیح، تأیید فسخ و آثار آن است، نه ادعای بطلان مطلق عقد.
ابطال مبایعه نامه از طرف فروشنده
اصل بر لزوم قراردادهاست؛ با این حال فروشنده در موارد خاص میتواند تقاضای فسخ یا ابطال مبایعهنامه را مطرح کند. مهمترین موارد عبارتاند از:
- وجود شرط فسخ صریح در قرارداد (مثلاً عدم پرداخت ثمن یا برگشت چک)
- تحقق خیارات قانونی مانند خیار تخلف شرط
- اثبات صوری بودن معامله یا فقدان قصد انشاء
مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۰۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور،
چنانچه در مبایعهنامه شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ دارد، با تحقق تخلف، بایع حق فسخ و استرداد مبیع را خواهد داشت و انتقالات بعدی خریدار نیز مانع اعمال این حق نیست.
اسناد عادی یا رسمی؛ عنوان دعوا چگونه تعیین میشود
رأی شعبه 46 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
شماره دادنامه قطعی: 9309970224600665
«تقاضای ابطال معامله، در مورد اسناد رسمی قابل طرح بوده و در مورد اسناد عادی، باید دعوای بطلان معامله مطرح گردد.»
این تمایز، از خطاهای رایج در طرح دعواست که میتواند منجر به عدم استماع دعوا شود؛ موضوعی که با مشاوره از آقای رسول خیابانی به عنوان وکیل برای دعاوی ابطال مبایعهنامه قابل پیشگیری است.
ابطال سند رسمی با استناد به مبایعه نامه
در مواردی که سند رسمی انتقال ملک بر پایه مبایعهنامهای معیوب (صوری، فضولی یا منفسخ) تنظیم شده باشد، امکان ابطال سند رسمی وجود دارد؛ اما نکته مهم این است که:
ابطال سند رسمی، فرع بر بیاعتباری معامله مبنایی آن است.
بنابراین ابتدا باید بطلان یا فسخ مبایعهنامه احراز شود و سپس سند رسمی که بر اساس آن تنظیم شده، قابل ابطال خواهد بود.
این موضوع در رویه قضایی بهطور مستمر مورد تأکید قرار گرفته و دعوای صرف «ابطال سند» بدون تعرض به معامله پایه، غالباً با قرار عدم استماع مواجه میشود.
نکته مهم حقوقی :
در دعاوی ابطال مبایعهنامه، تفکیک دقیق میان بطلان، فسخ، اقاله و ابطال سند اهمیت بنیادین دارد.
چنانچه خواهان همزمان مدعی صوری بودن معامله و اقاله عقد شود، دادگاه با استناد به اینکه اقاله مبتنی بر صحت عقد است، ادعا را متناقض تلقی خواهد کرد؛ امری که در رویه قضایی نیز مورد تصریح قرار گرفته است
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی با مبایعهنامه
در نمونه دادخواست ابطال سند رسمی با استناد به مبایعهنامه باید عناصر زیر بهروشنی قید شود:
- شرح معامله اولیه و مبایعهنامه عادی
- جهت حقوقی بیاعتباری معامله (صوری، فسخ، فروش مال غیر)
- درخواست صریح ابطال سند رسمی انتقال
- ذکر دادنامهها و مستندات قانونی
از حیث صلاحیت، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی،
دعوای ابطال مبایعهنامه و سند رسمی مربوط به مال غیرمنقول، اصولاً در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود؛ هرچند در برخی دعاوی مرتبط با اسناد، رویههایی مبتنی بر صلاحیت محل اقامت خوانده نیز مشاهده شده است.
دادخواست ابطال مبایعهنامه؛ نکات کلیدی
دادخواست ابطال مبایعه نامه باید با دقت در عنوان دعوا، خواسته، دلایل و مستندات تنظیم شود؛ چراکه اشتباه در انتخاب عنوان میتواند منجر به عدم استماع دعوا گردد.
نکات مهم در تنظیم دادخواست:
- تعیین دقیق نوع مبایعهنامه (عادی یا رسمی)
- تصریح جهت ابطال (صوری بودن، فروش مال غیر، تخلف از شرط)
- استناد به مواد قانونی مرتبط
- ذکر دادنامهها و رویه قضایی مشابه
- تعیین خواندگان صحیح (فروشنده، خریدار یا هر دو)
آقای رسول خیابانی بهعنوان وکیل برای دعاوی ابطال مبایعهنامه تأکید دارد که دادخواست باید دقیقاً منطبق با ماهیت معامله تنظیم شود؛ چراکه دادگاه مقید به عنوان خواسته است.
دادخواست ابطال مبایعهنامه عادی
در خصوص مبایعهنامه عادی، عنوان صحیح دعوا غالباً «اعلام بطلان معامله» یا «ابطال مبایعهنامه عادی» است، نه ابطال سند.
مطابق رویه قضایی و از جمله رأی شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
«در مورد اسناد عادی، دعوای بطلان معامله قابل طرح است و نه صرفاً ابطال سند.»
در این نوع دادخواست، تمرکز اصلی بر بیاعتباری عقد بیع است نه صرف نوشته یا سند.
عناصر ضروری دادخواست ابطال مبایعهنامه عادی
یک نمونه دادخواست ابطال مبایعه نامه عادی استاندارد باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات کامل طرفین
- شرح دقیق ماوقع و نحوه تنظیم مبایعهنامه
- بیان جهات قانونی بطلان یا ابطال
- استناد به مواد ۱۹۰، ۲۱۸، ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی حسب مورد
- درخواست صدور حکم بر بیاعتباری معامله و آثار مترتب بر آن
به توصیه رسول خیابانی بهعنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی ، نمونهها صرفاً برای آشنایی هستند و هر پرونده نیازمند دادخواست اختصاصی متناسب با اوضاع و احوال خاص خود است.
دادگاه صالح ابطال مبایعه نامه
با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، پرسش مهمی مطرح شده است که آیا دعاوی ابطال مبایعهنامه و سند رسمی در صلاحیت دادگاه صلح قرار میگیرد یا خیر؟
بر اساس نظریه مشورتی شماره 7/1403/550 مورخ 1403/07/30:
- دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال، حتی اگر مربوط به اموال غیرمنقول باشد، در صلاحیت دادگاه صلح است
- ملاک صلاحیت، بهای خواستهای است که خواهان تقویم میکند، نه ارزش واقعی ملک
- در صورت عدم اعتراض خوانده به بهای خواسته، دادگاه صلح صالح به رسیدگی خواهد بود
با این حال، در دعاوی مهمی مانند ابطال سند رسمی ملک، به دلیل آثار گسترده و ماهیت دعوا، غالباً رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی انجام میشود.
وکیل متخصص در ابطال مبایعهنامه توسط وراث
دعاوی مربوط به ابطال مبایعهنامه توسط وراث ترکیبی از:
- حقوق مدنی
- حقوق ارث
- رویه قضایی
- تحلیل اسناد و امارات
است و بدون دانش تخصصی، احتمال شکست بسیار بالاست.
آقای رسول خیابانی به عنوان:
- بهترین وکیل متخصص ابطال مبایعهنامه
- وکیل دعاوی وراث و فروش مال غیر
- وکیل حرفهای در ابطال مبایعهنامه صوری
با تکیه بر آرای دیوان عالی کشور و نشستهای قضایی، مسیر دعوا را بهدرستی طراحی میکند.
نمونه پرونده واقعی ابطال معامله توسط وراث
شرح ماوقع
مرجع رسیدگی: دادگاه عمومی حقوقی تهران
مرحوم «الف.م» مالک رسمی ششدانگ یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در تهران بوده که در زمان حیات، هیچگونه سند رسمی یا وکالتنامهای جهت انتقال ملک تنظیم ننموده است. پس از فوت نامبرده، وراث قانونی وی شامل همسر و دو فرزند، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، گواهی انحصار وراثت دریافت میکنند.
متعاقباً مشخص میشود شخصی به نام «ب.ک» با استناد به مبایعهنامه عادی مدعی خرید ملک از مورث وراث در زمان حیات وی شده و در صدد اثبات مالکیت و انتقال رسمی ملک برآمده است.
وراث اعلام میدارند که مورث در زمان تنظیم مبایعهنامه، به علت بیماری شدید و بستری بودن، اهلیت و قصد انشاء معامله نداشته و ثمن معامله نیز هرگز پرداخت نشده است.
در همین راستا، وراث با اعطای وکالت به آقای رسول خیابانی، دادخواست ابطال مبایعهنامه عادی و ابطال معامله را در دادگاه عمومی حقوقی تهران مطرح مینمایند.
دفاعیات، دادخواست و استدلالهای قانونی وکیل
آقای رسول خیابانی بهعنوان وکیل وراث، در دادخواست و لوایح تقدیمی، دفاعیات خود را بر سه محور اساسی بنا مینماید:
۱. فقدان قصد و رضای معتبر در زمان تنظیم مبایعهنامه
به استناد ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد و رضا از شرایط اساسی صحت معاملات است. وکیل وراث با ارائه اسناد پزشکی، شهادت بستگان و قرائن موجود، اثبات میکند که مورث در تاریخ تنظیم مبایعهنامه:
- در وضعیت جسمانی و روانی نامناسب قرار داشته
- فاقد اراده آزاد و آگاهانه برای انجام معامله بوده است
در نتیجه، مبایعهنامه از حیث فقدان قصد انشاء باطل است.
۲. صوری بودن معامله و عدم پرداخت ثمن
وکیل رسول خیابانی با استناد به رویه قضایی و از جمله رأی شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، بیان میدارد که:
- عدم پرداخت ثمن بهتنهایی موجب بطلان نیست،
اما در کنار سایر امارات مانند عدم تصرف خریدار، رابطه خاص طرفین و نبود دلایل پرداخت، دلالت بر صوری بودن معامله دارد.
آقای خیابانی با استناد به ماده ۲۱۸ اصلاحی قانون مدنی، ثابت میکند که هدف از تنظیم مبایعهنامه، فرار از مقررات و تحصیل ظاهری مالکیت بوده است.
۳. عدم قابلیت استناد به مبایعهنامه عادی در برابر وراث
وکیل وراث تصریح میکند که:
- مبایعهنامه عادی، مادامی که صحت و نفوذ آن احراز نشود، نمیتواند در برابر وراث معتبر تلقی گردد
- مطابق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه، در موارد فقدان شرایط اساسی عقد، دعوی اعلام بطلان صحیحتر از سایر عناوین است
در پایان، وکیل با استناد به مواد ۱۹۰، ۲۱۸، ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی و رویه قضایی مرتبط، صدور حکم بر ابطال مبایعهنامه عادی و ابطال معامله را درخواست مینماید.
نتیجه و رأی دادگاه
دادگاه عمومی حقوقی تهران پس از رسیدگی، استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد و لوایح تقدیمی، با احراز موارد زیر:
- فقدان قصد و رضای معتبر مورث در زمان تنظیم مبایعهنامه
- عدم اثبات پرداخت ثمن و نبود آثار واقعی بیع
- صوری بودن معامله و مغایرت آن با شرایط اساسی صحت قراردادها
مستنداً به مواد ۱۹۰ و ۲۱۸ قانون مدنی و اصول حاکم بر صحت معاملات، دعوی وراث را وارد تشخیص داده و به شرح زیر رأی صادر مینماید:
«حکم بر ابطال مبایعهنامه عادی منتسب به مرحوم الف.م به طرفیت خوانده صادر و اعلام میگردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت قانونی قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.»
بدین ترتیب، با دفاعیات فنی و استدلالهای حقوقی دقیق آقای رسول خیابانی، مبایعهنامه و معامله مورد اختلاف ابطال و حقوق قانونی وراث اعاده میگردد.
سخن پایانی
ابطال مبایعهنامه توسط وراث، صرفاً یک دعوای ساده ملکی نیست؛ بلکه دعوایی پیچیده با آثار مالی و حقوقی گسترده است.
تشخیص صحیح عنوان دعوا، استناد به دادنامههای معتبر و ارائه ادله قوی، شرط موفقیت است. در این مسیر، همراهی یک وکیل متخصص مانند رسول خیابانی میتواند سرنوشت پرونده را بهطور کامل تغییر دهد.
دیدگاه شما