رسیدگی به تخلفات ساختمانی در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است و آراء این کمیسیون گاهی به‌دلیل اشتباهات ماهوی، شکلی، یا عدم رعایت اصول حقوقی قابل اعتراض و ابطال است.
در سال‌های اخیر، یکی از بیشترین جستجوهای کاربران در گوگل عباراتی مانند «نمونه دادخواست ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰»، «چگونه رای ماده ۱۰۰ را باطل کنیم» و «راه‌های اعتراض به رأی تخریب یا جریمه ماده ۱۰۰» بوده است.
در این مقاله، با تحلیل‌های حرفه‌ای آقای رسول خیابانی، وکیل متخصص دعاوی شهرداری و تخلفات ساختمانی، نحوه ابطال رأی کمیسیون، نکات کلیدی، دلایل پرکاربرد، و در پایان یک نمونه دادخواست کامل ارائه می‌شود.
چرا ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ اهمیت دارد
بسیاری از آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ — از جمله آرای تخریب، جریمه‌های سنگین، یا آرای مربوط به پارکینگ و اضافه بنا — به‌دلیل ایرادات اساسی قابل ابطال هستند.
رسول خیابانی معتقد است:
«۹۰ درصد آراء ماده ۱۰۰ قابل بررسی مجدد است؛ زیرا بسیاری از آنها بدون توجه به اصول شهرسازی، ضوابط فنی یا حقوق مالکانه صادر می‌شوند.»
مهم‌ترین دلایل و جهات ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
- نقص در ابلاغ قانونی
ابلاغ رأی باید طبق آیین دادرسی صحیح و منجز باشد.
رای‌هایی که بدون ابلاغ واقعی صادر شده‌اند، باطل‌السند هستند.
- تشکیل غیرقانونی کمیسیون
عدم رعایت ترکیب اعضای کمیسیون (نماینده قاضی، نماینده وزارت کشور، عضو شورای شهر) از مهم‌ترین جهات ابطال است.
رسول خیابانی:
«کمتر ملکی است که رأیش صادر شده ولی ترکیب کمیسیون دقیق بررسی شده باشد.»
- تضاد رأی کمیسیون با مفاد پروانه یا اصول فنی
در مواردی که شهرداری خود پروانه صادر کرده و کمیسیون برخلاف مفاد همان پروانه رأی داده باشد، خطای آشکار است.
- عدم رعایت اصول شهرسازی یا انتساب نادرست تخلف
مثلاً:
- اشتباه در متراژ اضافه بنا
- اشتباه در تعیین موقعیت ملک
- عدم تطبیق کروکی شهرداری با وضع موجود
- ایراد در گزارش مأمور فنی شهرداری
در اکثر پرونده‌ها، گزارش مأمور شهرداری مبهم، بدون مستندات و غیرقابل استناد است.
مسیر قانونی اعتراض و ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
–۱. اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر
طبق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰، هر شخص ظرف ۱۰ روز می‌تواند به رأی اعتراض کند.
این مرحله بسیار مهم است و اصولاً با حضور وکیل متخصص مانند آقای رسول خیابانی درصد موفقیت چندبرابر می‌شود.
۲– طرح دعوای ابطال رأی در دیوان عدالت اداری
پس از قطعی‌شدن رأی، تنها مرجع ابطال، دیوان عدالت اداری است.
شرایط و مدارک لازم برای اعتراض به رأی کمیسیون
یکی از اشتباهات رایج شاکیان این است که بدون مستندات کافی وارد مرحله اعتراض می‌شوند که این موضوع معمولاً باعث ابقای رأی کمیسیون می‌گردد.
رسول خیابانی بارها در پرونده‌ها تأکید کرده است که جمع‌آوری مدارک زیر ضروری است:
- پروانه ساختمانی و نقشه مصوب،
- گزارش مهندس ناظر،
- مکاتبات با شهرداری،
- گزارش بازدید مأمورین شهرداری،
- مدارک نشان‌دهنده رعایت اصول فنی و شهرسازی،
- پرداخت جریمه‌های قبلی در صورت وجود.
داشتن مدارک کامل باعث می‌شود دیوان عدالت اداری بتواند به‌راحتی تشخیص دهد که رأی کمیسیون بر اساس اشتباه صادر شده و باید ابطال شود.
نحوه طرح دعوا در دیوان عدالت اداری برای ابطال
در این بخش باید توضیح داد که اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ تنها از طریق دیوان عدالت اداری قابل رسیدگی است.
مراحل به‌صورت خلاصه عبارت است از:
- ورود به سامانه ساجد.
- ثبت مشخصات شاکی و خوانده (شهرداری یا کمیسیون).
- انتخاب خواسته: «ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰».
- بارگذاری مستندات.
- پرداخت هزینه دادرسی.
وکیل متخصص ماده ۱۰۰ مانند رسول خیابانی معمولاً در متن دادخواست، علاوه‌بر ایرادات شکلی، به استنادهای قانونی مانند:
- اصول 170 و 173 قانون اساسی،
- مفهوم محدود صلاحیت کمیسیون،
- لزوم رعایت تشریفات اداری،
استناد می‌کند تا دادخواست از نظر قضات دیوان عدالت اداری، قابل پذیرش و موجه باشد.
نکات کلیدی برای موفقیت در ابطال ماده ۱۰۰
- نکات کلیدی که رسول خیابانی برای موفقیت در ابطال ماده ۱۰۰ توصیه می‌کند
۱. مطالعه دقیق پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب
۲. درخواست کارشناسی رسمی قبل از تقدیم دادخواست
۳. بررسی ابلاغ‌ها و تاریخ‌های کلیدی
۴. تحلیل فنی رأی کمیسیون—نه صرفاً از نگاه حقوقی
۵. ارائه دلایل شکلی + ماهوی
۶. استناد به اصول شهرسازی و مقررات ملی ساختمان
رسول خیابانی می‌گوید:
«پرونده ماده ۱۰۰ فقط حقوقی نیست؛ فنی–شهرسازی هم هست. هر وکیلی موفق نیست مگر اینکه بخش فنی را هم بداند.»
نمونه دادخواست ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
ریاست محترم دیوان عدالت اداری
خواهان: …
خوانده: شهرداری … و کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری …
خواسته:
ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به شماره … مورخ … و صدور حکم به ورود دادخواست
دلایل و منضمات:
- پروانه ساختمانی
- رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
- گزارش فنی
- استعلام ارزش معاملاتی
- نظریه کارشناسی
- سایر مدارک و مستندات
شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می‌رساند رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به شماره فوق به دلایل زیر مخالف قانون بوده و مستنداً به ماده ۱۰ و ۱۲ قانون دیوان عدالت اداری قابل ابطال می‌باشد:
۱. رأی مورد اعتراض با ترکیب غیرقانونی کمیسیون صادر شده و یکی از اعضا فاقد شرایط قانونی بوده است.
۲. ابلاغ رأی و گزارش مأمور شهرداری مخدوش است و تشریفات قانونی رعایت نشده است.
۳. متراژ اعلامی اضافه بنا اشتباه محاسبه شده و مغایرت کامل با وضع موجود دارد.
۴. اصول شهرسازی و ضوابط فنی رعایت نشده و رأی بدون کارشناس فنی صادر شده است.
۵. رأی صادره مغایر با تبصره‌های ۲ و ۴ ماده ۱۰۰ بوده و جریمه به‌صورت غیرعادلانه و بدون تناسب با نوع بنا تعیین شده است.
با توجه به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۱۰۰ قانون شهرداری، تبصره‌های ذیل آن، و مواد ۱۰، ۱۲ و ۸۳ قانون دیوان عدالت اداری، ابطال رأی معترض‌عنه مورد استدعاست.
با احترام
امضاء – تاریخ
این نمونه توسط «رسول خیابانی، وکیل متخصص دعاوی کمیسیون ماده ۱۰۰»، تنظیم و قالب‌بندی شده است.
مهم‌ترین دلایل قابل استناد برای ابطال رأی کمیسیون
پرونده‌های متعددی وجود دارد که رأی صادره در کمیسیون ماده ۱۰۰ صرفاً به دلیل نقض تشریفات رسیدگی یا عدم دعوت مالک واقعی ابطال شده است.
برخی از مهم‌ترین دلایل عبارتند از:
- رأی کمیسیون براساس گزارش ناقص و غیرکارشناسی صادر شده باشد.
- الزام به تخریب درحالی‌که امکان اخذ جریمه وجود داشته است.
- جریمه براساس ارزش معاملاتی سال‌های گذشته محاسبه شده باشد.
- کمیسیون به نوع کاربری ملک توجه نکرده باشد.
- مالک در جلسه کمیسیون دعوت نشده یا فرصت دفاع نداشته باشد.
رسول خیابانی معمولاً در لایحه‌های خود، از استدلال تخصصی «نقض اصول شهرسازی» و «عدم رعایت تناسب تصمیم کمیسیون» استفاده می‌کند که دو عامل مؤثر در نقض آراء در دیوان هستند.
نمونه پرونده عملی ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
شرح ماوقع پرونده (خلاصه تخلف و آراء کمیسیون‌ها)
ملک موکل در سال ۱۴۰۱ واقع در خیابان …، دارای پروانه ساخت چهار واحد مسکونی بوده است. در جریان عملیات اجرایی، مالک بدون افزایش طبقه، صرفاً بخشی از حیاط را برای ساخت یک اتاق ۱۲ متری به‌عنوان انباری دیوارکشی کرده است.
این ساخت جزئی و قابل اصلاح، توسط مأموران شهرداری به‌عنوان «تخلف احداث بنای غیرمجاز» گزارش می‌شود.
کمیسیون ماده ۱۰۰ بدون انجام کارشناسی، رأی شدید تخریب و قلع بنا صادر می‌کند؛ درحالی‌که تخلف، جزئی، قابل جریمه و قابل اصلاح بوده است.
موکل به رأی صادره اعتراض می‌کند و پرونده در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود، اما کمیسیون تجدیدنظر نیز بدون استدلال کافی، رأی تخریب را تأیید می‌کند.
در این مرحله، موکل با نگرانی به دفتر من مراجعه کرد و خواست که رأی صادره در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض قرار گیرد.
اینجانب، رسول خیابانی، پس از مطالعه دقیق پرونده و بازدید از ملک، لایحه تخصصی ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ را برای طرح در دیوان عدالت اداری تنظیم کردم.
استدلال‌های قانونی برای ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
۱. تخلف ساختمانی قابلیت اخذ جریمه داشته و رأی تخریب، خلاف قانون و خارج از حدود صلاحیت است
طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۰، در مواردی که تخلف جزئی بوده و به‌صورت محدود از پروانه تجاوز شده باشد، کمیسیون باید جریمه متناسب تعیین کند نه قلع بنا.
ساخت یک اتاق کوچک ۱۲ متری بدون اخلال در اصول شهرسازی، مشمول حکم تخریب نیست و صدور چنین رأیی تخطی از نص صریح قانون محسوب می‌شود.
۲. عدم رعایت اصول شهرسازی و عدم وجود آثار سوء بر حقوق مجاوران
بنای احداث‌شده هیچ‌گونه آثار سوء از جمله سد معبر، اشراف، تجاوز به معابر یا عدم استحکام ندارد. براساس رویه دیوان عدالت اداری، زمانی‌که تخلف فاقد اثر مخرب شهرسازی باشد، تخریب شدیدترین ضمانت‌اجراست و باید آخرین گزینه باشد، نه انتخاب اول کمیسیون.
۳. فقدان کارشناسی و رسیدگی ناقص در کمیسیون ماده ۱۰۰ و تجدیدنظر
در هیچ‌یک از دو مرحله، کارشناسی رسمی برای تعیین ماهیت تخلف انجام نشده است. کمیسیون صرفاً براساس گزارش مأمور شهرداری رأی داده که برخلاف اصول دادرسی اداری است.
استناد کردم که رأی بدون کارشناسی، فاقد اعتبار کارشناسانه بوده و موجب نقض رأی می‌شود.
۴. نقض حق دفاع مالک و عدم دعوت صحیح و قانونی به جلسه رسیدگی
موکل در جلسه کمیسیون ماده ۱۰۰ دعوت نشده و امکان دفاع از خود را نداشته است. این موضوع نقض آشکار «حق دفاع» و برخلاف اصول ۳۴ و ۱۷۰ قانون اساسی است و به‌تنهایی برای ابطال رأی کافی است.
۵. رأی صادره فاقد تناسب بوده و اصل تناسب تصمیمات اداری رعایت نشده است
اصل «تناسب تصمیمات اداری» ایجاب می‌کند که مجازات تخلف با میزان و شدت آن هم‌خوانی داشته باشد. تخریب بنای ۱۲ متری، هزینه‌ای گزاف و غیرضروری بر مالک تحمیل می‌کند و با معیارهای عدالت اداری در تضاد است. این اصل یکی از کلیدی‌ترین استدلال‌های من برای نقض رأی بود.
نتیجه رسیدگی در دیوان عدالت اداری
پس از ثبت دادخواست، ارائه مستندات و دفاعیات در جلسه هیأت تخصصی، دیوان عدالت اداری با پذیرش تمام استدلال‌های ارائه‌شده در لایحه اینجانب چنین رأی داد:
«رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ و رأی تجدیدنظر به‌دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی، فقدان تناسب حکم، امکان جریمه‌پذیری تخلف و عدم دعوت صحیح مالک، نقض و باطل می‌گردد.»
در نهایت، موکل از حکم تخریب نجات یافت و موضوع جهت تعیین جریمه متناسب به کمیسیون بدوی اعاده شد.
این پرونده بار دیگر ثابت کرد که:
❗ اگر استدلال حقوقی صحیح و حرفه‌ای مطرح شود، حتی شدیدترین آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز قابل نقض است.
و این، وظیفه‌ای است که من به‌عنوان یک وکیل متخصص ماده ۱۰۰ در تمامی پرونده‌ها بر عهده می‌گیرم.
سخن پایانی
رسول خیابانی، وکیل باتجربه در حوزه دعاوی شهرداری، معتقد است:
«در ۸۰ درصد پرونده‌ها رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل ابطال است اگر متن اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 صحیح، مستند و فنی نوشته شود.»
برای موفقیت در دعاوی ماده ۱۰۰ باید سه عنصر رعایت شود:
۱. دانش حقوقی
۲. دانش فنی ساختمان
۳. تسلط بر رویه قضایی و کارشناسی
پرسش های متداول
آیا امکان ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در دیوان عدالت اداری وجود دارد؟
اگر رأی کمیسیون بدون رعایت اصول دادرسی، کارشناسی، استماع دفاعیات یا تطبیق دقیق با مقررات ماده ۱۰۰ باشد، دیوان عدالت اداری می‌تواند رأی را نقض کند.
آیا شهرداری می‌تواند برای بنای قدیمی یا بدون اخطار قبلی حکم تخریب بگیرد؟
صدور رأی تخریب بدون ارسال اخطار، بدون گزارش مهندس ناظر، یا برای ساخت‌وسازهای قدیمی فاقد مستند جدید، قابل ابطال در دیوان است.
آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ باید دلایل دقیق برای تخریب بنا ذکر کند؟
رأی باید مستند، مستدل و بر اساس آئیننامهها صادر شود؛ رأی کلی، مبهم یا فاقد ارجاع به مقررات، قابل نقض در دیوان عدالت اداری است.
دیدگاه شما