عملیات اجرایی ثبت یکی از مکانیزم های مهم در نظام حقوقی ایران محسوب میشود که به موجب آن، اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا صورت می‌پذیرد.
آگاهی از چگونگی اعتراض به این عملیات و شرایط توقف آن برای کلیه اصحاب دعوا و اشخاص ثالث دارای اهمیت فوق‌العاده‌ای است.
آقای رسول خیابانی، وکیل پایه یک دادگستری با سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی ثبتی، تأکید دارند که آشنایی با فرآیند اعتراض به عملیات اجرایی ثبت میتواند از تضییع حقوق افراد جلوگیری نماید.
در این مقاله به بررسی جامع مفاهیم عملیات اجرایی ثبت، شیوه‌های اعتراض و شرایط توقف آن می‌پردازیم.
عملیات اجرایی ثبت چیست
عملیات اجرایی در حقوق ثبتی به مجموعه اقدامات و فرایندهایی اطلاق میشود که برای اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا انجام می‌گیرد.
به عبارت دقیق‌تر، هر اقدام عملی که در چارچوب اجرای اسناد رسمی صورت پذیرد، در زمره عملیات اجرایی قرار می‌گیرد و مجموعه این اقدامات، “عملیات اجرایی” نامیده میشود.
بر اساس آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء عملیات اجرایی ثبت پس از صدور دستور اجرا آغاز میشود و شامل کلیه اقدامات از جمله توقیف اموال، برگزاری مزایده و انتقال مال می‌باشد.
رسول خیابانی، وکیل متخصص در امور ثبتی ، اظهار می دارد درک صحیح از مفهوم عملیات اجرایی اولین گام در جهت اعتراض مؤثر به آن محسوب میشود.
اعتراض به عملیات اجرایی ثبت
اشخاص ذینفع اعم از متعهد سند و هر شخص ثالثی که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، میتوانند طبق مقررات قانونی نسبت به اعتراض اقدام نمایند.
مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراض
ماده 169 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء به صراحت مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را مشخص نموده است:
“عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد میتواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند.
نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ میشود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند میتوانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیات نظارت صلاحیتدار تسلیم نمایند تا طبق برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و رسیدگی شود.”
شکایت به هیأت نظارت
بر اساس بند 8 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک :
“رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیئت نظارت است.”
رویه قضایی
رای وحدت رویه شماره 784 دیوان عالی کشور نیز بر این امر تأکید دارد:
“نظر به این که طبق ماده ٨ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب ٢٧ / ۶ /١٣٢٢ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب ١١ / ۶ /١٣٨٧ ریاست قوه قضائیه است و ماده ١۶٩ این آیین نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست.”
توقف عملیات اجرایی ثبت
توقف عملیات اجرایی ثبت در شرایط خاصی امکان‌پذیر است که به مهم‌ترین آنها اشاره می‌کنیم.
رسول خیابانی، وکیل دادگستری در پرونده‌های متعدد توقف عملیات اجرایی ثبت خاطرنشان میکند که انتخاب راهکار صحیح حقوقی متناسب با شرایط هر پرونده، عامل تعیین‌کننده در موفقیت درخواست توقف می‌باشد.
توقیف عملیات اجرایی توسط دادگاه
توقیف به سبب شکایت از دستور اجرا و ابطال اجرائیه ثبتی
بر اساس قانون، در صورت شکایت از دستور اجرا، دادگاه عمومی حقوقی محلی که در حوزه آن دستور اجرا داده شده صالح به رسیدگی است.
چنانچه دادگاه دلایل شکایت را موجه تشخیص دهد یا احراز نماید که ادامه عملیات اجرا موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیر می‌گردد، میتواند به درخواست شاکی و پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر نماید.
توقیف به سبب طرح ادعای مجعولیت سند
در مواردی که معترض مدعی جعل سند باشد و این ادعا در دادسرای عمومی مورد رسیدگی قرار گرفته و قرار مجرمیت صادر شده باشد، عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد.
توقیف عملیات اجرایی به سبب اعتراض شخص ثالث
بر اساس مقررات، هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده ادعای حقی نماید، در موارد زیر از ادامه عملیات اجرا و مزایده خودداری میشود:
- 1. در صورتی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را بپذیرد.
- 2. هنگامی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه نماید که مبین انتقال مال به وی یا رهن یا وثیقه بودن آن برای طلب او باشد.
- 3. در مواردی که مال پیش از تاریخ بازداشت، به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت به نفع معترض توقیف شده باشد.
- 4. هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی دال بر حقانیت خود ارائه نماید.
- 5. در صورتی که پیش از بازداشت، تقاضای ثبت مال به نام معترض به عنوان مالکیت یا وقفیت پذیرفته شده باشد.
- 6. در مواردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص داده شود.
محدودیت زمانی اعتراض
ماده 172 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مقرر می‌دارد:
“پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده 169 این آئین‌نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.”
نکته حقوقی در اعتراض
با توجه به رویه قضایی پذیرفته شده و نظریه هیئت عالی قوه قضاییه ، درخواست توقیف عملیات اجرایی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی، بدون اقامه همزمان دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، فاقد وجاهت قانونی و قابل استماع نمی‌باشد.
نمونه دادخواست توقف عملیات اجرایی ثبت
ریاست محترم دادگاه حقوقی
به استحضار مرجع محترم قضایی می‌رساند:
موکل اینجانب در تاریخ ……………….. اقدام به پیش‌خرید یک دستگاه آپارتمان از خوانده تحت پلاک ثبتی ……………….. نموده است. پس از گذشت دو سال از انعقاد قرارداد و طی مراحل پیشرفت ساخت‌وساز، در تاریخ ……………….. مبایعه‌نامه تکمیلی به منظور تعیین قطعی واحد و تأکید بر مفاد قرارداد اولیه تنظیم گردید.
پس از امضای مبایعه‌نامه ثانویه، فروشنده محترم بدون اطلاع‌رسانی به خواهان، اقدام به اخذ تسهیلات مالی به مبلغ ……………….. ریال از مؤسسه قرض‌الحسنه ……………….. نموده و کل شش دانگ ملک مورد نظر را به عنوان وثیقه به نفع بانک در رهن قرار داده است. این در حالی است که پیش از این، یک واحد از همین ملک به موجب قرارداد رسمی به خواهان واگذار شده بود و سهم مربوطه از حیطه مالکیت انتقال‌دهنده خارج گردیده بود.
شایان ذکر است، مطابق **دستورالعمل تأسیس و فعالیت بانک‌های قرض‌الحسنه و نظارت بر آنها** مصوب ……………….. هیئت وزیران، مؤسسات و بانک‌های قرض‌الحسنه صرفاً مجاز به اعطای تسهیلات در چارچوب عقد قرض‌الحسنه بوده و ارائه تسهیلات تحت سایر عقود اسلامی از جمله مضاربه و مشارکت مجاز نمی‌باشد. بنابراین، اساس اعطای وام و انعقاد قرارداد رهن مذکور مغایر با مقررات جاری است.
از سوی دیگر، خوانده محترم در زمان تنظیم قرارداد رهن، فاقد مالکیت کامل بر کل شش دانگ ملک بوده و بنابراین حق تصرف در تمامیت ملک را نداشته است.
برای تنظیم دقیق و حرفه‌ای این دادخواست تخصصی و افزایش احتمال موفقیت در دادگاه، توصیه میشود از مشاوره حقوقی آقای رسول خیابانی، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در دعاوی ثبتی بهره‌مند شوید.
سخن پایانی
اعتراض به عملیات اجرایی ثبت از مکانیزم های مهم حمایتی از حقوق متعهدین و اشخاص ثالث در نظام حقوقی ایران محسوب میشود.
مراجع صالح برای رسیدگی به این اعتراضات شامل اداره ثبت (رئیس ثبت)، هیأت نظارت و در موارد خاص دادگاه عمومی حقوقی می‌باشد.
پرسش های متداول
چه کسی میتواند به عملیات اجرایی ثبت اعتراض کند؟
هر شخص ذینفع، اعم از بدهکار (متعهد) اصلی سند رسمی یا حتی یک شخص ثالث که عملیات اجرایی به حقوق او خلل وارد میکند، میتواند با ارائه دلیل و مدارک به رئیس ثبت محل شکایت خود را تسلیم نماید.
مهلت اعتراض به رأی رئیس ثبت چقدر است؟
اشخاص ذینفع اگر از تصمیم رئیس ثبت شکایت داشته باشند، میتوانند ظرف **ده روز** از تاریخ ابلاغ رأی، شکایت خود را به هیأت نظارت صلاحیتدار تسلیم نمایند.
آیا می‌توان فقط درخواست توقف عملیات اجرایی را داد و دعوای دیگری مطرح نکرد؟
خیر. بر اساس رویه قضایی، درخواست توقیف عملیات اجرایی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی، بدون اقامه همزمان دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، قابل استماع نیست** و باید این دو درخواست راکداً ارائه شوند.
دیدگاه شما